1 / 48
文档名称:

青州联升富贵苑项目定位报告.doc

格式:doc   大小:84KB   页数:48页
下载后只包含 1 个 DOC 格式的文档,没有任何的图纸或源代码,查看文件列表

如果您已付费下载过本站文档,您可以点这里二次下载

分享

预览

青州联升富贵苑项目定位报告.doc

上传人:ATONGMU 2024/3/26 文件大小:84 KB

下载得到文件列表

青州联升富贵苑项目定位报告.doc

相关文档

文档介绍

文档介绍:该【青州联升富贵苑项目定位报告 】是由【ATONGMU】上传分享,文档一共【48】页,该文档可以免费在线阅读,需要了解更多关于【青州联升富贵苑项目定位报告 】的内容,可以使用淘豆网的站内搜索功能,选择自己适合的文档,以下文字是截取该文章内的部分文字,如需要获得完整电子版,请下载此文档到您的设备,方便您编辑和打印。></a>青州样板一站式/特色购物/高档次魅力社区生活服务、商务购物、休闲***市运营:一个作品,地标建筑,一个努力成为城市名片的项目;精神领袖:一个注重市场细分,一个通过意识,精神引导市场潮流的复合楼盘;生态轴心:一个关注阶层品位和生活哲学的人文宅邸————精神,荣誉,生态国度;创新为本:一个创新为本,体验经济,提倡互动与品味的生活样式;((((((((((((。?州东青联升?富贵苑项目营销整合提案?山东联升(青州)置业公司专阅?东方阳光(青州)文化传播/筑城(上海),至今已有三个销售项目和四个前期项目的运作。为把该项目定位报告做得细致精确,期间本司投入相当的人力、物力和财力针对该项目进行系统的调研分析,包括对城市经济状况、房地产市场、商业商务环境及针对个案的深入调研等等,并得出相关论证结果,之后,结合上述分析及多年操盘经验和对当地市场的切身认识,提出项目定位,并对目前规划设计方案提出相关建议。旨在通过上述系列研究、定位工作,探讨本案营销的优劣势,希望理性的分析可以最大限度强化本案的特有优势,消除或转化项目的现存劣势,规避客观的风险,从整体上提高本案的总体素质和市场竞争力,并作为发展商优化项目综合素质的参考。我司本着客观、负责的专业态度和应有的职业道德,从多方面进行反复研究、论证,以实事求是的态度撰写这份报告。当然,时间紧促,报告中有些数据不够细致,尤其是涉及到相关个案的商业要点,但仍然以专业、负责的态度较为圆满地完成关键数据的搜集以保证报告的客观性和可操作性。最后,希望这份报告能予贵司一定的参考价值,并期望能够与贵司成为长期的战略合作伙伴。[壹]环境篇观环境:了解大市场详细了解我们所面临的大市场背景一、青州市概况:青州市位于山东半岛中部,总面积1569平方公里,东接风筝都潍坊市,,南邻临沂市,北望渤海。?城区概述:青州市现辖3个街道办事处、17个镇、1个民族乡,1052个行政村(居),四季分明,雨量集中,全年平均气温12,?,,适宜居住,是中国古九州之一。?旅游资源:青州市名胜荟萃,风光秀丽,境内风景名胜区,自然保护区等多处,是著名的历史文化名城。云门仙景,驼山石窟,玲珑山北魏石刻,仰天山秋月红叶、范公亭、万年桥、偶园、博物馆、真教寺等等,?人口情况:青州市截至2003年底,,,,。除汉族外,市内还有汉、回、蒙古、苗、壮、布依、朝鲜、满等少数民族。。?交通情况:青州市地理位置优越,交通发达便利。胶济铁路、羊临铁路贯穿全境,济青、东红高速公路、国道等“六”条公路同全国各地相连,青州距济南国际机场120公里、距青岛国际机场和青岛港码头210公里。长深高速将设置青州、侯庙、黄楼、临朐互通,青州至鲁苏段工程项目将于近期开工建设。二、青州市房地产市场纵览1、投资规模、增长幅度(市场健康,增长潜力较大),2007年度投资总额涨幅一览表55%%%%%%%%2004年2005年2006年2007年?青州全年房地产开发的投资总额预计将突破60亿元,这一投资总额是青州市2004年房地产开发投资总额的4倍,比2005年全年的房地产开发投资总额20个亿也高出了将近3倍。?纵观三年来青州房地产投资总额的同比增长率,2004年为30%,%,%,到2007年为55%,增长速度越来越快。%,由此可见,青州房地产投资规模高速增长的强劲态势。2、商品房施工、?据初步估算,2008年青州市商品房施工总面积将超过150万平方米,比2007年同期增长20%以上,2007年商品房施工面积接近70万平方米,而与此同时销售量较2006年下浮10%以上;?价格也呈现稳中有升的小幅走势特征,较去年同比增长3个百分点施工总面积中有一半以上是2006年的新开工面积,新开工面积比2005年同期增长了近60%,增长速度大幅度加快,建设规模快速扩大;?2007年商品房竣工面积和销售面积比2006年同期增长在20%以上,其中个人购买商品房的比例占总体近四成,整个房地产市场销售的态势一般。、各类商品房所占比重2006年-2007年度各类商品房所占比重表9%3%80%住宅60%18%40%商业营业用房20%酒店0%其他竣工总面积新开工总面积施工总面积70%住宅商业营业用房办公楼?从2007年青州各类商品房所占比例看来住宅在其中所占的比例接近70,,商业营业用房其次,而办公楼所占的比例则明显较小。?竣工总面积中,住宅所占的比例在80,以上,而其在施工总面积和新开工总面积中的占比则分别为77,和79,。与此相对应,商业营业用房和酒店办公楼在施工总面积和新开工总面中所占的比例均有所上升,由此可以看出青州房地产市场的住宅、营业用房、酒店和办公楼开发力度正加速进入上升轨道。、总结和预测?通过对以上一组统计数据的读取,可以看出2007年整个青州房地产市场投资和施工面积的增速加快,房地产开发热度不断加大;销售面积占竣工面积的近四成,表现出供求失衡,供求之间的相对稳定仍然未形成,说明物业升值空间潜力一般,风险较大。?商用物业的市场需求明显加大,商业营业用房和办公楼在施工总面积和新开工总面积中所占的比例均有所上升,由此可以看出青州房地产市场的商业营业用房和酒店的开发力度加大,升值空间潜力较大。?2007年来城市化进程加快人,购房趋势也逐渐显化,城市大面积拆迁,因此未来市场可开发空间仍然较高。?从市场销售状况来看青州商品房市场销售进度一般,从前几年开始的快速上涨到近几年的微涨,按照销售增长幅度预测,2008年的商品房销售量增幅将在7%左右;由于房屋建设成本的提升,商品房总体价格趋于稳中有升的发展态势。、青州市城市的规划布局1、青州市的发展战略(如图一所示)青州总体规划的发展方向:遵循“五纵四横”的交通发展模式,相应的增大城市东扩的发展方向。重点向东,适度向南,启动南阳河建设,有计划向北。近期市委、市政府又作出的一项重要决策:实施分片发展、合力建城。青州市委市政府于近期确定的城市发展定位是:以现代化中等城市为目标,按照“拉开框架,准确定位,挖掘内涵,重塑形象”的总体要求,以打造文化名城、旅游名市、生态名市、经济强市着力点,以老城提升为基础,以城市东扩为发展方向,力争经过3-5年的调整,形成"两城、三片、六大基地"的城市布局。“两城”即西部依山的老城、东部傍水的新城;“三片”即北部发达的工业片区、南部优美的旅游片区、东北部新兴的物流片区。“六大基地”即机械制造业基地、石油化工基地、冶炼建材基地、现代物流基地、旅游居住基地和花卉苗木基地。如图所反映出,青州市现状是以尧王山路和玲珑山路作为商业密集区,范公亭路和驼山路作为政务中心道路来规划布局,云门山路作为景观大道来进行修建规划,东南西北四条外环线作为城市发展的主要方向和扩充点。政府规划的发展方向和发展战略分析得出:规划未来的方向在东部,目前的重点区域在西部,该地区房地产业的兴旺得到了政府部门的认可和支持,目前西板块的房地产行业处于旺盛阶段,这对本案的开发是个利好的消息,也是升值的基础。、青州市的城市现状青州正处于城市更新、城市生活重心转移的起步阶段。老城已不属于这个时代,新改城刚起步,同时担负着旅游的接待重责。随着旧城改造及房屋拆迁的逐步实施,青州将会迎来新一轮机遇,房地产业发展的空间巨大。?老城——云门山路以西的区域,此区域居住形态落后,居住品质较低,基本无成熟的居住小区,多为小宗地自建房和单位集资建房。商业为传统集镇式商业,多为一商一铺或商住结合,夹杂少数现代商业形态。老城脏、乱、差,不适于现代有品质的生活。随着新城的逐步开发,换房是老城区居民的必然选择。?旧城改造(以下简称新改城)——从政府的规划和各开发商的项目规划看,都非常重视新改城的居住品质和居住文化,未来的新改城和老城将形成天壤之别。新改城的商业在政府的规划中是一种结合旅游产业战略发展的现代、时尚的商业形态。?东部新城——云门山路以东的东部区域的规划设计正逐步实行,东部大型的居民社区的建设将有力的提升青州市“西建东扩”的发展目的,为了进一步扩大城区规模东部新城的改造,它是青州城市未来的核心商业圈,是和旅游产业发展重心遥相呼应,相辅相承,互为补充的城市战略发展重心。、青州人的居住****惯和购买喜好:居住****惯----面积较大,足够的居住空间较好的居住环境完善的配套,便利自建铺面+住房的商住一体模式购买喜好----多层为2至4楼为最佳选择,2居与3居的房型居多小宗地商住一体消费心理----对居住品质和发展前景较为认同青州市场的住宅购买者,主要为自住客,市场体现为刚性需求。而对于商业部分,由于青州的房产专业投资客较少,加上年底全面停止小宗地买卖,影响也不会太大。、老城商业现状及投资心理现状?青州多为传统一商一铺的集镇式商业,无特色,落后除人民商场周边的商业业态外其他地区业态分布散乱,规模小;?近两年租金上涨较快,经营压力较大,闲置的商铺体量较大;?目前消费市场以中低档为主,目前以银座商城为唯一的高端商业;?早期商业市场由本土商业垄断,随着经济的发展和市场竞争的自由化,银座、中佰、维客、利群等省内知名商业进入青州市场;?目前商业业态大多以大中型百货店和超市为主,消费功能单一,环境单调;?近期供给放量,以尧王山路商圈更为突出,人民广场、利群、银座、财富广场等多个大体量的商业相继上市,而需求相对乏力。投资心理----考虑到仅有的商业业态对地段要求较高。对新改城的发展前景看好,但担心培育期太长对于新改城内首次置业者及二次置业者,投资群体实际心理和行为认同的是新改城的生活和物业,,,,年内新改城区将在与老城区的较量中占尽上风。、酒店式公寓作为一种新兴的物业形态,酒店式公寓以其宜投资宜居住的特色在国内一线城市火爆上市,颇受欢迎,设置在部分二线城市同样大行其道。然而,综合各项目来看,除中都财富广场目前市面上真正意义上的酒店式公寓并未出现。从物业本身来讲,酒店式公寓凭借其良好的酒店式的物业管理,以鲜明的时尚、实用特色,切入小

最近更新

2024年干桑葚的价格 7页

2024年带岐字的男孩名字 6页

2024年师范生毕业生的自我总结 10页

基于无线电能传输的电动汽车无线充电系统研究.. 2页

2024年师德师风教学心得 21页

2024年师德学习心得体会15篇 56页

2024年市政施工劳务合同 38页

基于并行计算的林地落界数据划分策略研究的开.. 2页

2024年市场营销毕业生实习总结 18页

基于对外汉语教材的现代社会称谓语教学研究--.. 2页

基于大数据的商业模式创新研究中期报告 2页

基于多源空间信息的干旱监测模型构建及其应用.. 2页

2024年工程施工检讨书(精选11篇) 25页

跨学科室内环境舒适度研究 30页

2024年工程师个人求职信 21页

2024年工程安全承诺书集锦15篇 28页

基于利益相关者的会计行为道德冲突研究的开题.. 2页

基于分子动力学模拟的两种重要蛋白结构与功能.. 2页

基于全生命周期的绿色建筑评价体系研究的开题.. 2页

2024年工商管理求职信模板 8页

动态包装环境控制 31页

基于主题模型的中文文本分类相关技术研究中期.. 2页

歌曲版权授权书范本 2页

国三柴油机燃油系统结构原理电控高压喷油系统.. 69页

设计院战略合作协议书(精选3篇) 8页

头疗养生 ppt课件 9页

学校规章制度高中学生学业评价管理办法 6页

《gb50108 2016 地下工程防水技术规范.》 80页

社区警务室基础工作台帐封面和工作用表样张样.. 26页

二胡曲《三门峡畅想曲》作品分析及演奏特色-音.. 23页