文档介绍：丹徒新区别墅市场调查
PART1:城市层面认知
城市地位
联结三大都市圈的枢纽
镇江——长江三角洲边缘城市,镇江自身产业力不强
长三角第三梯队城市,苏南经济最弱区级市
三大经济圈地理接合处,将推动镇江经济发展与人居升级
城市扩张
新城市扩张——新城区大范围建设,城市升级 老城区大量改造——城市动迁,形成新的城市中心及城市副中心城市变化: 3个中心:商业中心+行政中心+居住中心 5个节点:老城区+南徐+丁卯+丹徒+南山风景区
从“老城”进入“新城”时代
城市规划
各区块城市功能分工明显,人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度
丹徒新区(谷阳新城)在各新城中属于卫星城居住中心规划,是启动较早的板块
区块功能定位上看,谷阳新城居住性质最强,但由于区位原因,规划成型周期难以确定
中心城规划(2000-2020)
分区
板块
用地面积(km2)
规划人口(万)
功能
主城
主城核心区
25
30
城市主中心区,商业金融旅游服务中心
南徐新城
20
20
行政、文化、商务和生活居住区
丁卯新城
20
20
大学城和光电子高新技术产业区
谷阳新城
15
15
高新技术产业、第三产业和生活居住区
南山风景区
12
——
休闲度假、森林公园
西翼(高资、龙口)
15
港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区
东翼(大港、谏壁)
31
基础产业带、城市生活区
新城对比分析
三大新城对比:
三大新城,政府财力有限、分散,新城建设周期缓慢
南徐新城代表城市未来,从政府层面得到的支持最大,虽远景美好,但目前发展滞后
丁卯新城产业优势最强,但同样配套滞后,住宅产业发展空间相对较小
谷阳新城与城市衔接最不紧密,虽然作为新居住中心定位,但配套依靠自身完善,住宅产业更多依靠价格带动,成长周期相对较长
板块
区域特征
市政引擎
发展阶段
南徐新城
政府重点打造区域,与南山风景区为邻,但缺乏产业支撑
市政府搬迁
政府搬迁后,镇江所有发展南移
丁卯新城
高新技术产业区,配套滞后,发展后劲不足
高新技术产业区+大学城
发展多年,产业发展相对成熟,但城市配套尚未启动
谷阳新城
自然环境优美,但区位因素导致城市发展滞后,发展机遇难以确定
区政府+高新技术产业+大学城
调整发展阶段,产业启动初期,大学城启动初期
丹徒板块
丹徒新区分区规划
中部片区进一步发展住宅和新区行政、商贸金融、文化娱乐中心
西部片区充分利用十里长山、水库等优越的自然生态环境,发展成高档次居住区
东部片区结合便捷的交通和现状工业进一步发展工业区
板块四大优势
丹徒新区由于开发度较低,具备良好的生态环境条件,为住宅产业的发展提供了很好的支撑。
丹徒新区已经形成了现代化城市雏形,在与其他几大板块竞争中具备一定的领先优势。
丹徒新区将是镇江的南大门,其交通枢纽的优势将逐步体现,随着高新产业区的建设,区域经济的发展潜力巨大。
丹徒新区目前处于镇江的价格低洼,并且产品线丰富,档次相对较高。
生态化
现代化
潜力大
性价比
板块三大威胁
由于距离和交通问题,丹徒新区楼盘在镇江传统消费者心目中认知度较低。
丹徒新区的配套是从一片空白开始,绝大多数楼盘靠政府投入来解决这一问题,虽然现在有冠城商业的开业,但与市区相比,相差甚远。
板块之间的竞争大,尤其是江滨、丁卯、南徐的冲击,此外板块内项目由于市场场面狭窄,竞争激烈。
认知度低
配套不足
竞争激烈