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2023年度衢州市区房地产市场形势分析报告.docx

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2023年度衢州市区房地产市场形势分析报告.docx

上传人:夜紫儿 2024/3/31 文件大小:113 KB

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文档介绍:该【2023年度衢州市区房地产市场形势分析报告 】是由【夜紫儿】上传分享,文档一共【15】页,该文档可以免费在线阅读,需要了解更多关于【2023年度衢州市区房地产市场形势分析报告 】的内容,可以使用淘豆网的站内搜索功能,选择自己适合的文档,以下文字是截取该文章内的部分文字,如需要获得完整电子版,请下载此文档到您的设备,方便您编辑和打印。年度衢州市区房地产市场形势分析报告衢州市房地产治理处今年以来,国家房地产调控政策频出,从月初的“国十一条”,到月日的“国十条”,再到“十一”前的“.政”,调控根本贯穿全年。市区楼市因此也经受了年初的火爆、年中的低迷和年末的回暖,今年市区房地产市场运行可谓是跌宕起伏。据统计数据显示,全年市区一二手房成交量同比下降,成交均价同比上涨。总体上看,今年市区土地开发供给量充分,房地产开发投资额高速增长,商品住宅供给量明显增加,供需冲突有所缓和,市区房地产市场运行状况安康良好。一、年度市区房地产市场运行状况〔一〕房地产开发状况、房地产开发投资额同比大幅增长,为近五年来最高。据统计数据显示,,同比增长.%,增幅居全省第一。,同比增长.%;,同比削减.%。-年市区房地产投资额比照及涨幅走势图投资额(亿元)同比增幅(%)...%...%..%-.%-.%.%.%.%.%.%.%.%-.%-.%年 年 年 年 年如以下图,今年市区房地产开发投资额同比消灭大幅增长,是近五年来市区房地产开发投资最多的一年。缘由主要是今年市区土地开发投资额和商品房供给量同比消灭大幅增长。首先,年-年市区房地产开发土地成交量增加,价格上涨,而且大局部年下半年成交的土地在年内开工建设形成土地开发投资额。据统计,今年市区房地产开发投资额中土地购臵本钱占比到达.%,,与年相比,土地开发投资额增长.%。其次,今年市区商品楼盘开工建设数量大增,商品住宅供给量同比明显增加,增上市的套数和面积与年相比分别增长.%和.%。这两项因素叠加使得今年市区房地产开发投资额大幅增长。、房屋开工面积同比增加,竣工面积同比削减。年市区主要商品楼盘开工建设状况表据统计数据显示,,同比增加.%,,同比增加.%。,同比削减.%,,同比削减.%。序号建设开发商区位工程名称建设规模㎡投资〔万元〕金都〃春江月 金都房产集团衢州臵业市本级金都〃月亮湾 衢州金潮臵业衢江区铂金府邸 衢州瑞宏臵业市本级瑞宏〃阳光水岸 衢州万华房地产市本级万华〃金河湾 浙江众鑫臵业衢江区君悦东方 浙江祥华房地产市本级中心郡 衢州市华都房地产开发市本级华都〃维多利亚 衢州湖房地产开发市本级兰馨苑 衢州市中都房地产开发市本级中都〃和家园 浙江衢州华晨房地产开发柯城区华晨〃雍景柯苑 衢州市宏房地产开发柯城区宏〃香格里拉衢州长河房地产市本级 长河〃瀚林绿洲〔二〕房地产交易市场状况、商品房市场量缩价升。市区商品房成交量波动频繁,年成交量同比下跌超三成。受今年密集的楼市调控影响,市区商品房成交量波动频繁,全年总量同比下跌。据衢州商品房销售网统计数据显示,全年市区商品房销售备案共计件〔市本级件、柯城件、衢江件〕,㎡〔㎡、㎡、㎡〕。其中商品住宅销售备案件,㎡;商业用房销售备案间,㎡。与年相比,市区商品房备案件数削减.%,备案面积削减.%。其中商品住宅件数削减.%,面积削减.%;商业用房件数增加.%,面积削减.%。与年全年成交量比照及月成交量走势图年年年月成交量年月成交量数件交成年数件交成月 全年 月月月月月月月月月月月月今年市区商品房年成交量同比消灭大幅下跌,缘由很明显,就是楼市调控。如以下图,受到“国十一条”和传统淡季的影响,市区月份至月份成交量连续下跌,月份在需求和投资等因素影响下成交量快速拉高,消灭今年第一个交易顶峰。接着堪称史上最严的“国十条”出台,月份至月份成交量又连续下跌,月份同比跌幅到达了.%,月份消灭近五年来的最低成交量。月份成交量上升,同时更严峻的“国五条”出台,月份至月份成交量惯性上升,消灭了今年其次个交易顶峰,月份在严峻的调控下成交量又再次下跌。今年楼市调控手段多样,力度空前,而且很大程度上是在抑制购房需求,这使得市区房地产市场由热趋冷的同时,楼市中供需双方的观望气氛也越来越浓,市场陷入多方力气的博弈与胶着之中,从而导致全年商品房成交量同比消灭大幅下跌。排名楼盘名称区位 套数面积(㎡)均价(元/㎡)一般住宅 广天建昌-世纪锋尚排屋城东金都-春江月西区一般住宅 上海农工商-幸福家园排屋西区长河-瀚林绿洲府主城区瑞宏-阳光水岸西区鑫泰-三衢世家城东广源-世纪雅筑城东一般住宅 湖-湖景城西区排屋一般住宅 金磐-衢州花园城北排屋一般住宅 华都-维多利亚主城区排屋年度市本级商品住宅成交套数排行榜市区商品房年成交均价同比大幅上涨。今年市区房地产市场在开发本钱、需求、通胀等多因素作用下,商品房成交价格一路上涨。据衢州商品房销售网统计数据显示,全年商品房成交均价到达元/㎡,其中商品住宅成交均价为元/㎡;商业用房成交均价为元/㎡。与年相比,市区商品房成交均价同比增长.%,其中商品住宅同比增长.%,商业用房同比增长.%。从区域来看,全年市本级、柯城区、衢江区商品房成交均价分别为元年-月份市区及各区域商品房成交均价走势图〕㎡/元〔价均交成/㎡、元/㎡、元/㎡,同比分别上涨.%、.%、.%。月月月月月月月月月月月月市区市本级柯城区衢江区排名楼盘名称区位均价(元/㎡)套数面积(㎡)祥华-中心郡主城区润城-自由港城东华都-维多利亚 一般住宅主城区排屋万华-金河湾城北金都-春江月西区瑞宏-阳光水岸西区一般住宅上海农工商-幸福家园西区排屋晨源-衢苑风荷城东长河-瀚林绿洲府主城区一般住宅湖-湖景城 排屋西区年度市本级商品住宅成交均价排行榜今年市区商品房成交均价消灭大幅上涨,缘由比较简洁,或可以概括为以下三个方面。一是土地因素。今年市区房地产用地市场格外活泼,开发商拿地热忱高涨,每个地块均有多家开发商参与竞买,竞争猛烈。据统计,,住宅楼面地价最高到达元/平方米〔荷花中路西侧号地块〕,与年相比,地价上升幅度达.%。,,,是上升幅度最大的区域。二是供求影响。年-年市区房地产投资额均为负增长,市区商品房开发量萎缩,在年房地产市场回暖后,市区商品房市场消灭供不应求的局面,这种局面始终连续到今年月份后才有所缓解。三是通胀压力。据国家统计局数据显示,今年全国每月PPI同比增幅根本都在%以上,这说明今年房地产开发的原材料价格已消灭上涨,商品房建筑本钱增加。这三方面因素相互作用,促使今年市区商品房成交均价大幅上涨。市区商品住宅供给量同比明显增加,供需冲突有所缓和,供给构造渐趋合理。据统计数据显示,今年市区增上市商品住宅套,㎡,与年相比,供给套数增加.%,供给面积增加.%。而今年市区商品住房套数和面积供销比分别.:、.:,比照年的:.和:.的供小于求状况,市区今年商品住宅供需关系有了明显改善,供需冲突有所缓和。同时,今年市区成交备案户型占比与年年市区商品住宅成交面积占比图㎡以上%㎡以下%㎡-㎡%年市区商品住宅成交面积占比图㎡以上%㎡以下%㎡-㎡%相比也发生了明显的变化。如以下图,户型㎡以下的商品住宅成交占比大幅提高,占全年交易量的%,比年上升了个百分点;户型大于㎡户商品住宅成交占比明显削减,仅占全年交易量的%,比年下降了个百分点;户型-㎡的商品住宅成交占比为%,略高于年个百分点。这说明,今年市区不但商品住宅供给量增加,而且在调控的影响下,一般商品住宅建设力度加大,商品住宅供给构造渐趋合理。市区商业性房产重受到关注。受调控影响,今年市区商品住宅成交量大跌,但商业用房成交量同比却消灭了小幅增长。据衢州商品房销售网数据显示,全年一手商业用房成交量同比增加.%,价格同比上涨.%;二手商业用房成交量同比增加.%,价格同比上涨.%,市区一二手商业用房交易消灭了“量价齐升”的现象。这主要是楼市调控后,市区住宅房贷政策发生了很大的变化,投资者购置二套以上住房的贷款首付比例和利率都大幅提高甚至停贷,但商业性房产却根本不受此限制,同时商业性房产也具备很强的保值增值力气,而且租售比也高于一般的住宅,这使得市区商业性房产从今年下半年开头重受到投资者的关注。、市区二手房市场量缩价升。市区二手房交易上半年跌宕起伏,下半年趋稳回暖,全年总量同比下跌。年-月市区二手房市场交易状况图数件易交月月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月今年上半年,在楼市回暖惯性影响及投机炒作因素的推动下,市区二手房成交量急速上升,月份成交量到达件的历史最高值。在今年第一次调控开头后,月份至月份成交量快速回落至件以下,上半年市区二手房市场成交量波动很大。下半年,虽然调控更严,但市区二手房交易没有再次消灭大的跌幅,月份后市场开头回暖并渐渐平稳。据统计数据显示,全年市区共成交二手房件〔市本级件、柯城件、衢江件〕,㎡〔㎡、㎡、㎡〕。其中住宅成交件,㎡;商业用房成交间,㎡。与年相比,二手房成交件数削减.%,面积削减.%,其中住宅件数削减.%,面积削减.%;商业用房件数增加.%,面积增加.%。同时,今年市区二手房交易申报成交均价为元/㎡,其中住宅申报成交均价为元/㎡;商业用房申报成交均价为元/㎡,与年相比,价格分别上涨.%,.%和.%。调控后,市区二手房市场运行较一手房市场稳定、活泼。数件交成月年-月市区商品房和二手房成交量比照图商品房二手房月月月月月月月月月月月月如以下图,今年月份至月份市区一二手房成交走势根本全都,在今年第一次调控开头后,月份至月份市区二手房交易明显比一手房稳定,月份其次次调控开头,四季度市区二手房市场成交波动也明显小于一手房市场。从图中还可以看出,市区全年有个月份的二手房成交量均高于一手房。这说明,今年市区二手房市场的运行较一手房市场稳定、活泼,缘由主要是“房源”和“价格”因素在影响。据调查,近年来市区二手房市场上的房源相对充分,购房者选择余地很大。而今年调控后,市区二手房市场快速“降温”,二手房价格渐渐回归理性,相比同地段商品房价格要低一些,这让那些资金实力不强,但又迫切需要住房的购房者们更情愿转向二手房市场买房。因此,充分的房源和相对实惠的价格使得全年二手房市场运行略好于一手房市场。〔三〕土地供给状况全年市区供给房地产住宅用地〔含商住混合用地、出让拆迁安臵房用地〕宗,(.亩),,。其中市本级供给成交宗,〔.亩〕,土地出让成交价款万元,;西区供给成交宗,〔.亩〕,土地出让成交价款万元,;开发区供给成交宗,土地面积平方米〔.亩〕,,;高园区供给成交宗,土地面积平方米〔.亩〕,土地出让成交价款万元,。全年市区供给商业用地宗,,。〔四〕房地产贷款和税收状况今年市区房地产贷款〔主要是个人贷款〕呈现快速增长态势,但从月份开头,增量环比开头下降,全年房地产贷款同比增幅消灭回落。从余额上看,,,。其中,,;,,。,同比增长.%。二、当前衢州市区房地产市场运行中需要关注的问题〔一〕商品住宅成交均价涨幅过高。图 与年-月市区商品住宅成交均价走势图年年〕㎡/元〔价均交成月月月月月月月月月月月月.%〕㎡/元〔价.%.%.%.%.%.%.%.%均交成.%-.%.%-.%.%.%-.%-.%图 年以来市区商品住宅、商业用房年成交均价及涨幅图商品住宅均价商业用房均价住宅同比涨幅商业同比涨幅年年年年今年市区房地产市场运行最显著的特点是商品住宅成交均价上涨快,涨幅高。如图所示,今年前三季度市区商品住宅成交均价始终保持