文档介绍：东城首府竞争市场研究
2013年1月8日
高邮整体楼市研究
1、高邮土地市场2010年至今出让土地5846亩,成交2835亩,仅占出让量的48%;2012年成交量占本年度供应量的27%;
2、目前高邮近年土地市场整体表现供大于求,市场内项目较多,楼市供给量偏大。
住宅市场的整体环境/土地供应
住宅市场的整体环境/销售走势
1、高邮商品房年成交量逐年上升,基本保持在80万平米左右,月成交量5-7万方;
2、成交均价从2009年涨幅较大,自2011年后趋于放缓,保持在10%左右。由于高邮市场供需逐渐饱和,后期上涨的可能性较小。
20%
10%
竞品分析
普通住宅项目研究
附带别墅项目研究
欧洲城
怡嘉天下
建民
花苑
主要竞争
莱茵东郡
开元世家
东方御景
翡翠园
丰泽名居
世贸
广场
沁园
陆宇中央郡
主要竞争
次要竞争
住宅的竞争形势与机会/楼市分布
在售项目
待售项目
第一梯队
5500元/㎡以上
第二梯队
4500-5500元/㎡
第三梯队
4500元/㎡以下
价格支撑因素
项目
陆宇中央郡、世贸广场
怡嘉天下、翡翠园
欧洲城、东方御景
丰泽名居、沁园
建民花苑
区域楼盘根据价格、产品力等因素划分形成三大梯队,本项目占位目标即赶超市场第一梯队的品质,价格上从第二梯队逐步向第一梯队挺近。
住宅的竞争形势与机会/竞争占位
阶段产品
高层
高层
高层
产品力、核心价值、地段、资源配套
产品力、地段、资源配套、未来潜力
地段、未来潜力
竞争板块内部形成3大价格梯队
从3大价格梯队的价格支撑因素上可以看出,第一梯队的项目具备地段、交通、配套三大外在要素,且产品品质、内部核心价值较高,能够博取高价;
本案处在城东新城区,占据未来潜力、交通、学区三大外在要素,而内部产品力及价值点需后期塑造及提升,故项目占位目标赶超市场第一梯队的品质,价格上从第二梯队逐步向第一梯队挺近。
本案
普通住宅项目研究
恒生·欧洲城
项目评判点:
1、项目自2007年一期到目前三期,整体处于后期
2、项目售楼处包装及接待质量价差
项目
地址
长途汽车站西对面
物业
类别
多层、高层、商业
销售
均价
均价:4950元/㎡
区间:4000-5900元/㎡
主力户型
主力:125-132平米三房
区间:92-148平米
开盘时间
2011年7月推出三期
占地
建面
占地:20万㎡
建面:30万㎡
绿化率
容积率
30%/
近期
表现
项目在售三期4栋高层,去化70%,目前每月推出10套每平方米4000元左右的特价房
去化
速度
月均去化:25套左右
核心价值:外部——沿河风光带+学区+汽车站+交通配套
内部——现代简约风格+开发商品牌+4万平米商业+组团景观+携手实验小学附属幼儿园
东方御景
项目评判点:
1、项目属高邮中等档次楼盘,销售情况较好
2、项目售楼处包装一般,销售人员接待质量一般
项目
地址
新汽车站往南200米
物业
类别
多层、小高层
销售
均价
均价:4800元/㎡
主力户型
区间:90-130平米/140-200㎡空中别墅
开盘时间
2009年首期开盘
占地
建面
占地:17万㎡
建面:35万㎡
绿化率
容积率
30%/
近期
表现
项目尾盘期,目前剩余100多套大面积房源,商业宣传预约中暂未推出
去化
速度
月均去化:30套左右
核心价值:外部——沿河风光带+学区+汽车站+交通配套
内部——园林式组团景观+入户花园+3000平社区幼儿园+儿童游乐园+篮球羽毛球场+健身会所+智能楼宇系统+红外闭路电视监控
尾期