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、业主委员会等相关印章,开立业主大会的银行账户,并将印章式样和银行账号报辖市(区)物业管理主管部门备案。业主大会印章应当根据业主大会决定使用,业主委员会印章应当经半数以上委员签字同意后方可使用。第十九条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况、业主委员会工作情况和业主大会收支情况;12专业资料整理:..格式(二)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)监督和协助物业服务合同的履行,监督管理规约、物业管理制度的实施;(四)组织编制物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的年度计划和方案,提请业主大会审议;(五)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;(六)监督管理业主公共收益及其使用;(七)审核需要业主分摊的费用;(八)督促业主按照规定或者约定交纳物业服务费用等相关费用;(九)建立定期接待制度,听取业主和物业使用人对物业服务与管理以及业主委员会日常工作的意见和建议,接受并及时处理业主和物业使用人的咨询、投诉;(十)协调处理物业管理活动中产生的纠纷;(十一)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。第二十条业主委员会至少每两个月召开一次业主委员会会议;经三分之一以上委员提议,应当召开业主委员会会议。13专业资料整理:..格式业主委员会会议应当有过半数委员出席,业主委员会委员不得委托他人出席会议。业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的委员签字确认后存档。业主委员会会议作出的决定经全体委员过半数签名同意后通过,决定文书应当加盖业主委员会印章。业主委员会应当自作出决定之日起三日内,将决定文书在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知社区居(村)民委员会。业主可以在社区居(村)民委员会的指导下查阅业主委员会所有会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。第二十一条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:(一)业主委员会委员姓名、职责分工和联系方式;(二)管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同;(三)业主大会和业主委员会的决定;(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;(六)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分使用情况;14专业资料整理:..格式(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会委员工作补贴等费用情况;(八)其他应当向业主公开的情况和资料。前款第五项至第七项应当每半年在物业管理区域内显著位置公布一次,公布时间不少于十五日。第二十二条业主委员会及其委员不得有下列行为:(一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决定;(二)违反规定使用业主大会或者业主委员会印章;(三)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人;(四)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;(五)未经业主大会决定,擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同;(六)骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产;(七)索取或者收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益;(八)其他侵害业主合法权益的行为。15专业资料整理:..格式第二十三条业主委员会任期内,委员出现空缺的,应当按照业主大会议事规则及时补足。业主委员会委员人数不足总数二分之一的,应当在街道办事处(镇人民政府)的指导、协助下,根据业主大会议事规则召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。新产生的业主委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。第二十四条业主委员会有下列情形之一的,辖市(区)物业管理主管部门应当责令限期改正;拒不改正的,由街道办事处(镇人民政府)指导、协助业主组织召开业主大会会议,调整或者重新选举产生业主委员会:(一)不履行业主委员会职责的;(二)违反本条例第二十二条规定,侵害业主合法权益,情节严重的;(三)不按照规定履行业主委员会职责,严重影响社区和谐稳定和正常生活秩序,群众反映较大的。罢免或者重新选举产生的业主委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。第二十五条业主委员会在其任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)应当指导、协助成立换届选举小组,由换届选举小组组织16专业资料整理:..格式召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届选举小组人员的构成参照业主大会筹备组。换届选举小组成立至选举产生新一届业主委员会期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。业主委员会逾期未能换届选举的,由街道办事处(镇人民政府)指导、协助业主,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。第二十六条业主委员会应当自换届选举小组成立之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交街道办事处(镇人民政府)保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,街道办事处(镇人民政府)应当及时提供。街道办事处(镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。业主委员会不按时移交的,街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业管理主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的,公安机关应当协助移交。第三节物业管理委员会17专业资料整理:..格式第二十七条物业管理区域有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会,代行业主大会、业主委员会的职责:(一)不具备成立业主大会条件的;(二)具备成立业主大会条件但因多种原因未成立业主大会,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的;(三)业主委员会长期不能正常开展工作,需要重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间,街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当指导筹备工作,成立业主大会;能够选举产生业主委员会的,应当指导产生业主委员会。第二十八条物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、公安派出所等派员组成。物业管理委员会人数一般为九至十三人的单数,其中业主成员不少于百分之六十。物业管理委员会中的业主成员应当符合本条例规定的业主委员会委员的任职条件。物业管理委员会主任一般由业主成员担任;由非业主成员担任的,应当在业主成员中明确一名副主任,承担日常事务。18专业资料整理:..格式物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)或者辖市(区)物业管理主管部门协调处理。第二十九条物业管理委员会应当自成立之日起三十日内,持下列材料向辖市(区)物业管理主管部门备案:(一)物业管理委员会备案申请表;(二)物业管理委员会成员名单;(三)物业管理委员会工作规则;(四)其他应当提供的材料。物业管理委员会制定或者修改的工作规则,应当经辖市(区)物业管理主管部门审核后,在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。辖市(区)物业管理主管部门应当自收到备案材料之日起七个工作日内予以备案,出具备案证书。物业管理委员会应当在物业管理区域内显著位置公告备案情况。备案事项发生变更的,物业管理委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市(区)物业管理主管部门,并在物业管理区域内显著位置公告。19专业资料整理:..格式物业管理委员会取得备案证书后,可以凭备案证书申请刻制印章;未开立业主大会银行账户的,可以开立物业管理委员会的银行账户。第三十条物业管理委员会代行业主大会职责的,应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见,形成业主共同决定,并将共同决定在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,辖市(区)物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起停止履行职责,并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物,移交后自动解散。由物业管理委员会管理业主公共收益的,交接前,业主委员会应当委托专业机构进行审计,并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。第三十一条市、辖市(区)物业管理主管部门应当加强对物业管理委员会的监督、指导,督促其规范运作。第三章前期物业管理第三十二条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当依照法律、法规规定的方式选聘前期物业服务企业,并与其签订前期物业服务合同。20专业资料整理:..格式前期物业服务合同中应当载明下列内容:(一)物业服务内容、服务标准、收费项目和收费标准;(二)各分类分项服务的标准;(三)物业服务标准的评估方式;(四)物业服务用房的面积和位置;(五)物业共用部位、共用设施设备清册;(六)公共收益专用账户的设立、查询方式,以及公共收益的核算、分配方式;(七)违约责任和合同解除的条件。前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,一般不超过三年。合同期限届满后,建设单位未续聘或者另聘物业服务企业,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和辖市(区)物业管理主管部门、街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。第三十三条建设单位销售物业前,应当参照物业管理主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约;建设单位修改示范文本的,不得侵害物业买受人的合法权益。21专业资料整理:..格式建设单位销售物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明,并将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件。建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,将前期物业服务合同和临时管理规约向辖市(区)物业管理主管部门备案。第三十四条物业服务企业承接物业前,应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。鼓励物业服务企业聘请第三方机构参加物业承接查验。所需费用在前期物业服务合同中约定;没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。承接查验的具体办法由市物业管理主管部门会同市城乡建设主管部门另行制定。承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。第三十五条建设单位应当按照省、市有关规定配置物业服务用房,保证物业服务与管理活动的正常开展。物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人都不得擅自占用。22专业资料整理:..格式前期物业管理期间依照约定由物业服务企业出租或者经营的物业服务用房,其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限,其租赁费用不得低于相邻地段市场价格。第三十六条前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当按照规定程序重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿续签合同的;(二)物业服务不符合履约标准,建设单位要求限期整改,物业服务企业逾期拒不整改,或者整改达不到要求,建设单位依法依约提前解除合同的;(三)物业服务企业擅自退出的;(四)物业服务企业被吊销营业执照的;(五)法律、法规规定的其他情形。重新选聘物业服务企业前,建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并在物业管理区域内显著位置进行公示,公示期限不少于十五日。23专业资料整理:..格式第三十七条前期物业管理阶段,普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。政府指导价应当每三年进行评估,并根据评估结果适时调整。政府指导价调整后,物业服务企业需要对原物业服务合同约定的收费标准进行调整的,应当遵循下列程序:(一)物业服务企业委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计,审计报告在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于三十日;(二)物业服务企业将拟调整的服务内容、服务标准和收费标准在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于三十日,并书面告知街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)价格和物业管理主管部门;(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过,表决结果在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。业主认为收费标准调整违反前款程序的,可以向街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业管理主管部门投诉;对调整的收费标准有异议的,可以向物业所在地价格主管部门投诉。第三十八条前期物业管理期间,物业服务企业退出的,新物业服务企业进入前,由建设单位承担相应管理责任。尚未成立业主大会,建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的,物业服务企业24专业资料整理:..格式退出物业管理区域六个月前,应当书面告知业主及街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当在物业服务企业退出前,组织成立业主大会,决定管理模式。第四章物业服务与管理第三十九条物业服务企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力,并按照规定在承接项目前,将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地物业管理主管部门。物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。物业服务企业应当建立业主意见、建议和投诉、举报受理机制,及时处理并反馈处理结果。第四十条物业服务企业应当将下列信息如实在物业管理区域内显著位置公布或者公示:(一)加盖企业公章的营业执照复印件、项目负责人基本情况、联系方式;(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、物业服务投诉电话;25专业资料整理:..格式(三)电梯、消防等共用设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等;(四)物业服务收费、其他服务收费和经营性收入的收支情况;(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;(六)树木修剪等容易引发业主争议的维修养护事项;(七)物业服务与管理每月的工作安排;(八)其他应当向业主公开的情况和资料。前款第一项至第三项应当长期公布,第四项应当至少每半年公布一次,第五项、第六项应当及时公示且公示期限不少于十五日,第七项每月公布一次。业主对公布或者公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。第四十一条物业服务企业不得有下列行为:(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准或者减少服务项目;(二)未按照规定程序提高物业服务收费标准;(三)未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定,将物业服务费用、汽车停放费、公共水电分摊等捆绑收费;26专业资料