文档介绍：该【注册会计师《税法》讲义-037-0704-j 】是由【朱老师】上传分享，文档一共【5】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【注册会计师《税法》讲义-037-0704-j 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。高顿财经CPA培训中心电话:400-600-8011网址::gaoduncpa第五节土地增值税税率、应税收入与扣除工程三、扣除工程确实定【归纳】土地增值税扣除工程〔六项〕〔一〕取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让包括:地价+获取时按国家规定缴纳的费用〔契税〕〔二〕房地产开发本钱——适用新建房地产转让〔三〕房地产开发费用——适用新建房地产转让包括:利息〔不包括加息、罚息〕+[〔一〕+〔二〕]×5%以内或:[〔一〕+〔二〕]×10%以内〔四〕与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让包括:营业税、城建税、两个附加印花税〔房地产企业转让新建房除外〕〔五〕财政部规定的其他扣除工程——适用房地产开发纳税人的房地产开发行为包括:[〔一〕+〔二〕]×20%〔六〕旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让评估价格=重置本钱价×成新度折扣率或:购房发票所载金额×[1+5%×售买年限加计扣除]【分类归纳1】房地产开发企业转让新房可扣除的工程:〔一〕取得土地使用权所支付的金额〔二〕房地产开发本钱〔三〕房地产开发费用①利息〔不包括加息、罚息〕+[〔一〕+〔二〕]×5%以内或:②[〔一〕+〔二〕]×10%以内〔四〕与转让房地产有关的税金①营业税;②城建税和教育费附加、地方教育附加。〔五〕财政部规定的其他扣除工程〔加计扣除〕[〔一〕+〔二〕]×20%【分类归纳2】非房地产开发企业转让新建房可扣除的工程:〔一〕取得土地使用权所支付的金额〔二〕房地产开发本钱〔三〕房地产开发费用①利息〔不包括加息、罚息〕+[〔一〕+〔二〕]×5%以内或:②[〔一〕+〔二〕]×10%以内〔四〕与转让房地产有关的税金①营业税;②印花税;③城建税和教育费附加、地方教育附加。【分类归纳3】各类企业转让存量房可扣除的工程:〔一〕取得土地使用权所支付的金额〔四〕与转让房地产有关的税金①营业税;②印花税;③城建税和教育费附加、地方教育附加;④不能取得评估价格而需按发票所载金额加计时,可单独扣除原买房时的契税。〔六〕房屋及建筑物的评估价格①评估价格=重置本钱价×成新度折扣率②不能取得评估价格的,按发票所载金额并从购置年度起至转让年度止每年加计5%【分类归纳4】各类企业转让未经开发的土地:〔一〕取得土地使用权所支付的金额;〔四〕转让环节的税金高顿财经CPA培训中心电话:400-600-8011网址::gaoduncpa【例题·多项选择题】以下工程中,转让新建房地产和转让存量房,在计算其土地增值税增值额时均能扣除的工程有〔〕。【答案】AC【提示】一个教材之外的考点:纳税人转让旧房及建筑物时,因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额,但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费不允许在计算土地增值税时扣除。【例题1·多项选择题】转让旧房产,计算其土地增值税增值额时准予扣除的工程有〔〕〔2024年原制度〕【答案】ABD【例题2·单项选择题】转让旧房产,计算其土地增值税增值额时准予扣除的工程是〔〕。【答案】D第六节土地增值税应纳税额的计算一、增值额确实定〔一〕通过收入减除扣除工程求得〔二〕关于评估价格的使用纳税人有以下情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:〔1〕隐瞒、虚报房地产的成交价格的;〔2〕提供的扣除工程不实的;〔3〕转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。【提示】、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。。高顿财经CPA培训中心电话:400-600-8011网址::。【例题·单项选择题】按照土地增值税有关规定,纳税人提供扣除工程金额不实的,在计算土地增值税时,应按照〔〕。〔2001年〕%后的余值扣除【答案】C二、应纳税额的计算方法〔一〕计算土地增值税的步骤和公式第一步,计算收入总额第二步,计算扣除工程金额第三步,用收入总额减除扣除工程金额计算增值额土地增值额=转让房地产收入-规定扣除工程金额第四步,计算增值额与扣除工程之间的比例,以确定使用税率的档次和速算扣除系数第五步,套用公式计算税额。公式为:应纳税额=增值额×税率-扣除工程金额×速算扣除系数〔二〕土地增值税计算的命题规律关于土地增值税的计算的命题,已经经历了从传统“步骤型〞到“配比型〞的变化。【例题1·计算问答题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同,取得转让收入15000万元,公司即按税法规定缴纳了有关税金〔城建税税率7%,教育费附加征收率3%,不考虑地方教育附加,‰〕。该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元;投入房地产开发本钱为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元〔不能按转让房地产工程计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明〕。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。〔1997年〕【答案及解析】〔1〕确定转让房地产收入15000万元。〔2〕确定转让房地产的扣除工程金额:①取得土地使用权所支付的金额为3000万元②房地产开发本钱为4000万元③房地产开发费用=〔3000+4000〕×10%=700〔万元〕④与转让房地产有关的税金=15000×5%+15000×5%×〔7%+3%〕=825〔万元〕⑤从事房地产开发的加计扣除=〔3000+4000〕×20%=1400〔万元〕⑥转让房地产的扣除工程金额=3000+4000+700+825+1400=9925〔万元〕〔3〕计算转让房地产的增值额=15000-9925=5075〔万元〕〔4〕计算增值额与扣除工程金额比率=5075÷9925≈51%〔5〕计算应纳土地增值税税额:第一种计算方法:应纳土地增值税税额=9925×50%×30%+〔5075-9925×50%〕×40%=〔万元〕第二种计算方法:应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=〔万元〕。【例题2·计算问答题】李某系某市居民,于2024年2月以50万元购得一临街商铺,同时支付相关税费l万元,购置后一直对外出租。2024年5月,将临街商铺改租为卖,以80万元转让给他人,经相关评估机构评定,房屋的重置本钱价为70万元,成新度折扣率为80%。要求:根据上述资料,按以下序号计算答复以下问题,每问需计算出合计数。〔2024年原制度节选〕高顿财经CPA培训中心电话:400-600-8011网址::gaoduncpa〔1〕李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加〔不考虑地方教育附加〕。〔2〕李某转让商铺应缴纳的印花税。〔3〕李某转让商铺应缴纳的土地增值税。【答案及解析】〔1〕营业税、城建税和教育费附加=〔80-50〕×5%×〔1+7%+3%〕=〔万元〕〔2〕印花税=80×%=〔万元〕〔3〕可扣除工程=70×80%++=〔万元〕增值额=80-=〔万元〕增值率=×100%=%<50%土地增值税=×30%=〔万元〕。【归纳】配比型——工程配比计算方法在纷繁本钱费用工程条件中,只有已售〔含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交政府〕房地产的地价本钱和建造本钱可扣除;未开发以及以开发未售的地价本钱和建造本钱不可扣除。【例题·计算问答题】某房地产开发公司于2024年1月受让一宗土地使用权,支付地价款6000万元,当月办好土地使用权权属证书。2024年2月至2024年3月中旬该公司将受让土地70%〔其余30%尚未使用〕的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中,支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元;发生利息费用300万元,不高于同期银行贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租,其余局部对外销售。2024年4月~6月该公司取得租金收入共计60万元,销售局部全部售完,取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中,共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。〔说明:该公司适用的城市维护建设税税率为7%;教育费附加征收率为3%;不考虑地方教育附加;契税税率为3%;其他开发费用扣除比例为5%。〕〔2024年〕要求:根据上述资料,按照以下序号计算答复以下问题,每问需计算出合计数。〔1〕计算该房地产开发公司2024年4~6月共计应缴纳的营业税。〔2〕计算该房地产开发公司2024年4~6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。〔3〕计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地本钱。〔4〕计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发本钱。〔5〕计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。〔6〕计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。高顿财经CPA培训中心电话:400-600-8011网址::gaoduncpa〔7〕计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。【答案及解析】〔1〕4~6月应缴纳的营业税=60×5%+14000×5%=703〔万元〕〔2〕4~6月应缴纳的城建税和教育费附加=3×〔7%+3%〕+700×〔7%+3%〕=〔万元〕〔3〕应缴纳的契税=6000×3%=180〔万元〕应扣除的土地本钱=〔6000+180〕×70%×80%=〔万元〕〔4〕应扣除的开发本钱=5800×80%=4640〔万元〕〔5〕应扣除的开发费用=300×80%+〔+4640〕×5%=240+=〔万元〕〔6〕该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税的增值额=14000-[700+70++4640++〔+4640〕×20%]=14000-11136=2864〔万元〕〔7〕增值率=2864/11136×100%=%销售写字楼应缴纳的土地增值税=2864×30%-11136×0=〔万元〕。