文档介绍：该【项目开发报批报建流程 】是由【雨林书屋】上传分享，文档一共【16】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【项目开发报批报建流程 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。感谢赏析项目开发报建报批流程前言本案对房地产全程开发进行流程演示及论述,因为复杂和系统性所限,本案仅重视对整体流程的演示,此中的操作细节需作专题张开。需要说明的是:房地产开发的地区性特色,致使各地市场差别显然,在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本;并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。作为内部交流和分享的机会,我们希望大家责备及建议性反应,进一步圆满、充分此中的内容,共同进步与提升!此致敬礼营销策划部敬上2003年12月29日感谢赏析感谢赏析项目开发流程一、土地使用权的获得获得方式行政划拨协议出让招标拍卖(挂牌、招标两类):此中深圳当前已基本采用挂牌拍卖的方式转让流程表示(以拍卖为例)获得土地出让信息信息的初步组建竞投小组,购置标现场勘探,确立竞拍价、竞测算土地成本、预计办理竞买登记手续,提及有关规划指标(一采集、分析书。(成员包含:估价师、采集有关资料价拍人、叫价原则开发总投资、总交有关资料及竞拍保般1-3个月前,政府策划分析、财务、工程设值。(一般采用假定证金,领取竞拍号牌,予以宣布即挂牌)计、法律等多种人员)开发法进行计算)认识规定细则及其余。办理相应的土地产权竞拍成功,签署成交转移改正登记手续确认书,并按规按期获得土地使用权限限缴纳成交价款和有关开销。、通知(政府对地块现状、用途、规划的说明);、地块形态、生熟程度1、四至环境、地区竞争楼盘资料;先期研究报告包含:市场有关数据、动向和发展趋向展望,项目开发的工程信息资料、近似项目资料、同地区项目的建设、销售状况,暗藏目标客户检查分析;参拍发展商的意愿分析:资本状况、土地贮备、开发传统、背景资源等;竞拍提交资料包含:法人营业执照(有限公司法人公司另加附股东会或董事会决策);法人代表身份证件或法人代表受权拜托书(深圳赞成自然人参加竞拍);先期可行性分析(机会可行性分析2)一般采用假定开发法(又叫节余法)确立竞拍的最高限价,依据待拍地块的坐落地点、形态面积、地区状况、规划用途及红线指标等条件,发展商对市场利润进行展望,剔除开发成本、税费和希望利润得出最高地价;地价=项目市场利润-开发总成本开销-希望利润1生、熟地指地块能否已“三通一平”:及通水、通电、通路和地块表面了平坦办理;2可行性分析可大概分为三个阶段:机会可行分析阶段:确立投资方向,提出开发目标;初步可行性分析阶段:确立项目的开发远景及定位方向;最后可行性分析阶段:对项目进行市场论证、经济和技术分析,预计分析、资本安排;感谢赏析感谢赏析总成本开销=开发成本(详见下表)+开发开销(详见下表)+税费(详见下表)开发成本明细表序号项目备注1土地获得成本、2先期开销、、、3建筑期开销参照《价钱信息》、、、、、%%4总建筑成本、开发开销明细表序号项目备注1管理开销建安开销的3%2财务开销贷款年期利率计算3实行开销按售价/租金的3%-5%计算税费明细表序号种类税(费)率计算基数1营业税5%成交价2城市保护建设税1%营业税3教育费附带33%%售价/租金5房产税*%房产原值X70%6房子租借管理费*2%租金7公司所得税415%销售税后利润二、立项筹办凭土地出让合同到规划局规划技术处申报,规划测绘队测绘后,获得3仅为房子租借所须缴交项目,房产转让不用缴交该税项。4深圳市公司所得税率15%,详尽依各地政策和公司性质而定。感谢赏析感谢赏析建设项目规划红线图,进行放点确位,报项目名并注册。选定各种专业服务机构。专业公司工作分工表示图监理机构开发商⑴⑶⑺施工单位⑷⑵⑸⑹策划、代理公司规划设计单位⑺⑺⑺⑺广告设计公司礼仪制作公司市场调研机构模型制作公司⑺印刷包装公司(虚箭头表示可由甲方履行或甲方拜托履行)⑴甲方进行招标,选定策划(销售代理)服务公司;⑵策划公司提交项目的可行性分析报告,以市场需求出发,辅助完成项目规划设计的重点;⑶甲方依据可行性分析,下达设计拜托招标书,并最后选定;⑷设计单位提交初案;⑸策划公司(综合甲方建议)提出详尽书面改正建议;⑹设计单位依据改正建议,出正式的规划设计方案;⑺依据确立的策划(规划设计)方案,选择详尽履行机构后实行;市场检查分析宏观环境分析展望感谢赏析感谢赏析国家政治法律环境;经济科技发展趋向;中观环境(所在城市)分析展望:城市建设与规划;竞争公司及出名公司的发展状态;市场供给与需求关系;各种专业机构状况;微环境分析展望地区开销需求研判;竞争敌手检查;依据上述检查分析,对重点问题做出专项主题研究,提出初步可行性分析报告:开发方式、资料供给、设计方案、产品形态、施工进度、市场定位等初步构思(各种专业服务机构开始正式介入);投资计划安排依据初步可行性分析和公司资源,经计算、评估分析后,确立最优方案,加入相应的资本流量分析和投资预计安排,得出最后可行性分析。项目的开发模式最后确立开发模式:独立开发、合作开发、投资商介入等;可行性分析内容纲领(参照)项目开发背景研判包含:宏观经济运转状况、地区社会、经济发展特色、家产政策环感谢赏析感谢赏析境、市场供求趋向等;项目大体及基本数据包含:项目名称(项目名及实行名)、技术参数、规划重点、地理地点、四至状况、片区特色、项目性质特色(SWOT分析)等;目标市场分析包含:市场需求分析及展望、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确立与描绘、销售价钱展望、包装实行及销售计划制定等;项目进度安排包含:项目动工、包装实行、预售、完工、查收、入伙计划等;项目成本预计按方案确立的开发序次、模式与规模,做出项目成本预计;项目管理及财务谈论管理部分包含:贷款成本、贷款偿还计划以及贷款与偿还均衡计算;财务均衡分析;项目规模及规划设计改正开销测算;财务谈论部分:现金流量分析(依据项目进度安排预计)、净现值、内部利润率、动向投资回收期、财务敏感度;经营管理风险展望及办理;物业管理服务要求;三、报建规划提交可行性研究报告和立项申请,到计划发展委员会申请立项;将整体规划方案报规划局规划管理处审批,通事后领取建设用地规划赞成证(整体规划通事后如一次规区分批实行,将分期实行详尽规感谢赏析感谢赏析划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。)在项目签署土地出让合同、获得立项批文和建设用地规划赞成证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。上述手续完成,到规划局规划管理处申领建设工程规划赞成证。在项目的整体规划设计审察经过此后,由规划设计单位对整个项目的全部专业管线(包含:供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯,市政道路、雨污水管网)进行管线规划设计,设计方案送规划局的市政规划管理处审察,通事后,将管线规划图奉上述各专业部门听取各部门建议,此后由建设单位会同规划局的有关人员招集各专业部门召开管线规划协调会,将全部专业部门的建议形成会议纪要,以防止各专业管线在详尽实行中互相扯皮,管位相撞。到各规费收缴部门报审、缴费,详尽手续办理以下:将报批的范围内全部建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审察,获得建筑工程消防建议书。到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。到当地教育局计划财务处缴纳教育设备附带费。到卫生防疫站进行工程卫生防疫审察,缴纳卫生防疫检测费。与当地房管局白蚁防备所判断白蚁防备协议,缴纳白蚁防备费。按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图,送园林管理局审批。按当地的人防配套要求,做项目的人防规划,此后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批经过。到当地经济委员会缴纳新式墙体改造费和散装水泥费。感谢赏析感谢赏析到当地城建档案馆签署建设工程档案移交协议书。到当地建设局质监站签署建设工程质监协议,缴纳工程质监费。领取建设工程规划赞成证后,将准备实行的全部单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审察中心审察。审察通事后领取建筑工程施工图审察赞成书。如投资方(项目控股方)是国有财产,建筑工程必然经过当地招招标办公室进行公然招招标,对中标施工单位发中标通知书。凭建筑工程施工图审察赞成书和施工单位中标通知书到建设局建管处,申领建设工程施工赞成证。凭建设工程施工赞成证及商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。名词解说五证:土地出让合同(土地使用证)、建设用地规划赞成证、建设工程规划赞成证、建设工程施工赞成证、预售赞成证(外销证视规定履行);三书:房子质量保证书、住所使用说明书、质量查收合格证;四、营销实行实行流程细解i(以需提交报告张开)感谢赏析感谢赏析营销策略总案整体履行方案阶段策略及履行计划专项履行报告见效评估分析其余销售准备阶段策划公司:提交项目销售策略及履行报告:详尽价钱表(包含销售底价5、表价6、成交价)、销控安排、销售策略、价钱策略、促销方式、广告策略、包装策略、媒体计划、销售人员组织与培训计划,由甲方审察认同后履行(或拜托履行);完成因素列表种类项目备注售楼处包装地点、大小、风格设模型的制作与摆放尺寸、形态(剖面或平面)、数目施样板间的设计、装饰数目、地点、风格类销售通道的安排、包装安全性、便利性、雅观度等户外包装审批、设计制作提早申报审批,确立地点、数目、规格、时间等文销售文件的制作与印刷包含:楼书、认购书、收条、价钱表等媒体版面的预定包含版位、版面、形式等件销售及财务人员的培训准备培训纲领及销售管理条例类其余/以上各种审批和制作必然提早做出工作计划表,确立日期、数目、,可采用内部认购7(或内部咨询)方式进行项目的最低销售价钱,是价钱的最低防线;对外宣布的价钱,是与客户交流价钱的支点;内部认购:内部职工认购或试一试市场的手段,后者现居多,一般采用收取诚心金、派发筹码券等,转变方式有:排队、抽签、优先选购及其余;感谢赏析