文档介绍：该【天启—XXXX年南京某地产仙林项目前期定位与营销探讨（111p） 】是由【小屁孩】上传分享，文档一共【112】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【天启—XXXX年南京某地产仙林项目前期定位与营销探讨（111p） 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。开创仙林新公寓时代—保利仙林湖项目前期定位与营销探讨南京开启2010/11/122021/10/101核心思路提炼【壹、策略前思考】————两种使命、三大目标————轨交驱动、多中心外扩、大南京梦圆【贰、读城】【叁、品地】————成熟板块的陌生区域,三引擎启动【肆、谋略】————与城争客、冰河期的突围之战【伍、定位】————高形象、大展示、低门槛,总价引爆【陆、战役】————实现板块成长的第二次划时代2021/10/1021【壹、策略前思考】两种使命、三大目标2021/10/103两种使命:战略使命、战术使命战略使命确保深度调控下的快速回款战术使命完成板块公寓客源的结构换血2021/10/104国庆长假前夕,今年二次调控启动,限贷、加息、三套房停售,中高端住宅受影响最大。“29日晚的楼市调控,在很多人看起来并没那么严厉,看似只是重申旧的政策,但其中传达出的很多信息将会对市场预期产生显著的影响。”南京楼市调控细则出台,暂时限购第三套房:为保障本市居民自住改善型和外地来宁工作者的购房,南京暂时限制购买第三套住房;信心打击限购冲击2021/10/105首次置业与首改型需求,释放刺激二次调控前楼市短暂回暖。三套房限购短期内对中高端住宅冲击巨大,保利南京两项目属冲击之列深度调控格局基本确定,“刚需”成避风港【结论一】2021/10/106保利南京三大项目战略使命分工保利香槟国际保利紫晶山保利仙林湖快速回款是项目首要目标,第一确保量的成功,其次是价的成功。客源群大多有二次以上置业经验,受“限购令”影响最大,短期内简单降价不能有效解决问题。不如将其树为保利在南京的形象标杆与仙林板块的价格标杆,掩护仙林湖项目顺利入市。量的成功利润深度南京市场中高端价格之列,受调控及“限购令”影响较大,主力户型偏大属首改产品,诉求二次购房人群,不做大幅降价,以品牌与品质保证稳定去化。量价双赢2021/10/107战术使命:实现客源结构换血,锁定刚需,有效导入中心区自住客源。第二阶段城区中高端外溢客别墅首住客舒适型改善客中高端价值投资者产品类型:别墅、洋房代表项目:尚东区第一阶段大学城老师自住客(需求置业、非首置)城区低价外溢首置客全市低总价投资客产品类型:公寓代表项目:亚东城2005-2007年2008年至今2011年以后第三阶段首置客、首改客(轨道外溢型置业)少量舒适型改善客少量低总价价值投资者产品类型:高层、洋房代表项目:本案2021/10/108案例:新城尚东区——开板块大规模区域外导客先河。主城人口导入首次成为客户构成主力。板块客源首次实现结构换血地缘性与投资为主的公寓客源以自住为主的主城客源中高端规划定位市场稀缺产品类型平价引爆市场板块成长第一次划时代2021/10/109三大目标:求量、回款、单价区域引领首要目标量的成功2011年实现总建面80%左右去化年度销售量:13万方重要目标合理单价以高性价比产品实现区域价格引领入市单价目标::%以上,确保稳定回款年度销售额:15-16亿2021/10/1010