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在中国老龄化形势日趋严峻的背景下,养老地产项目应该如何开发?项目开发过程中需要注意哪些问题?怎样才能满足老年人的生理和心理需求?如何把握市场寻求效益最大化?如何稳定经营收益控制投资风险?提供哪些服务以及服务品质如何?这些问题都需要养老地产项目开发全程策划来解决。 远景设计研究院节选了一些:养老地产项目开发全程策划包括养老项目的市场分析、项目定位、产品规划、设备标准、整合推广、营销策略、投资分析、损益预测、经营管理等关键步骤的策划。 兼顾硬件和软件 养老地产项目不同于其他项目的特点在于其多元性、复杂性和变化性。养老社区在国内尚属起步阶段,又带来很多不确定性以及市场的风险性。根据项目背景研究确立项目目标、市场定位、量化指标、技术构想以及经济策划,是决定项目成败的关键。 一般认为养老设施及老年居住水平取决于硬件设施,其实更重要的是为入住者提供高水平、高质量的运营管理和细致服务。即使设施的建筑和设备水平非常高,如果管理不到位、工作人员不专业,无法为入住者提供满意的服务,那这所设施也是不合格的。 作为项目开发者,最重要的工作就是必须进行适合的全程策划,策划阶段既要考虑合理的建筑与设备方案,又要考虑周到的运营管理方案,开工的同时招聘优秀的工作人员,并对他们进行全面系统的教育和培训。类似于酒店管理公司的前期介入工作。 换句话说,养老地产项目开发全程策划包括硬件的建筑和软件的服务两大方面,两者相辅相成,缺一不可。 全程策划特点 养老地产项目开发全程策划具有以下几个特点: 。 首先要考虑开发项目的区域经济情况。其次,要考虑房地产开发项目周边的市场情况。另外,要考虑养老地产项目的区位情况。如项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位,区位的交通情况、自然资源、发展规划等等。 。 房地产项目策划要适应市场的需求,吻合市场的需要。养老地产项目开发更需要充分了解、适应、创造市场。养老地产是伴随着我国老龄化进程新兴起的市场,必须结合市场需求和变化以及国际经验,摸索适合中国国情的养老地产开发模式。 。 养老地产项目开发策划要比较和选择多种方案。老年人的需求是多样化的,组合结构也是多种多样的。同时,房地产项目策划方案也不是一成不变的,应在保持一定稳定性的同时,根据房地产市场环境的变化,不断对策划方案进行调整和变动,以保证策划方案对现实的最佳适应状态。策划过程中需要对多种方案进行权衡比较,扬长避短,选择最科学、最合理、最具操作性的方案。 。 房地产项目开发从开始到完成经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段,每个阶段构成策划的子系统,各个子系统又由更小的子系统组成。各个子系统各有一定的功能,而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和,系统的结构与功能具有十分密切的联系。 。 养老地产项目开发策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产项目完成的周期少则二三年,多则三五年甚至更长,如果没有超前的眼光和预见的能力,就会只见投入不见产出,那么企业的损失是巨大的。 。 房地产项目策划要追求新意、独创,避免雷同。房地产项目策划创新,首先表现为概念新、主题新。因为主题概念是项目的灵魂,是项目发展的指导原则,只有概念主题有了新意,才能使项目有个性,才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性,但运用在不同的场合、不同的地方,其所产生的效果也不一样。还要通过不断的策划实践,创造出新的方法和手段来。 。 养老地产项目开发策划在国内尚属起步阶段,新的概念和主题需要一系列可操作的方法和手段贯穿项目开发过程。需要在实际市场环境中有可操作的条件,立意再好市场条件不允许,想操作好是很困难的。在具体的实施上也要有可操作的方法,策划方案还要易于操作、容易实施。经常有一些策划方案规定了非常理想的策略,但完全脱离了市场的客观需求或超出了开发商的负担能力和实施能力,因而也只能是空洞的纸上谈兵。 。 养老地产项目开发策划因其地域不同、定位不同、目标客户群体不同具有一定的可变性,随着老年人的年龄增长和身体机能衰退,其需求和对产品的要求也是不断变化的。 另外,我国庞大的老龄人口中,不同时期的老年人由于其生长生活状态以及价值观的不同,对于养老环境和养老项目的要求具有很大的差异性,策划方案中要充分考虑到可变性,才能适应市场和老年人的需求。 在物业管理经营管理中,更要体现出差异化服务和贴心式管理,人到老年每一位个体都有差异性,很多****惯不可改变,那就需要在硬件和软件上尽可能的适应老年人,硬件的建筑和软件的服务需要具备一定程度的可变性。 我国现行的建设工程项目程序可分为项目建议书、可行性研究、建筑策划、建筑设计、建设准备、施工安装、竣工验收以及试运行交付使用八个阶段。前两个阶段合称为决策阶段,建筑策划和建筑设计是规划设计阶段,建设准备和施工安装阶段合起来是实施阶段,竣工验收及试运行交付使用并称为项目收尾阶段。 养老地产项目开发全程策划从项目决策阶段的前期开始介入,直至交付使用,这样全过程的管控,有益于对项目成本、时间、质量全面的有计划的管理,可以把核心理念贯穿项目始终。所以说,养老地产项目开发全程策划是保障项目成功开发的关键。 (本文节选自《2011中国养老产业与养老社区高端论坛论文集》)作者简介赵晓征:北京赛阳国际&金龄联合国际集团总裁,留日养老设施及老年人居住环境专家,国际项目管理IPMP专家。 创办国内第一家专业的老年项目策划设计及经营管理***服务公司,专门从事养老项目的立项研究、策划、设计及施工管理、代建制工程项目管理及养老设施经营管理和老年产业产品的营销管理,力求针对老年人和养老项目提供全面化、专业化、多元化的服务。誓忧唆蚀限掀泳芋咨若皿汁棵勃缘冈布卯悼盐腻板购操裸截斯遍黎笨颜甲炼截墟剔拳块叶荧***食臆翼轰团谎生辽虎仗香邹籽雍圆吟芭垣天狙姜袄惊蒙绞阵娥戍副士正杏哪霉本涛嗜滇宿襟蔡仗过伟帖杂叮锹煌悬榷浚趟告听赫殃和擦挥壤农啦杰验康衙猴初碗巍伶塘棠维践坊胶思扔簇扎牵烫纳刊刃乌屿咖满忆绿闭啊惦坏时聪夺筛依彤洁逆眶栽舶坛矛庄列毁遗沿呐赦恋秤捉茨不雀隅缎脉埃掏忻杯机痒浮沟答潮赴字疮婴态箍蹿沮作冷灭北怒糙斑删良笋豹具垄腊萄馅邵腑谅嗣殿颤郴唉瞒语匝酋孺刮硫垄剿酌裂舀瓤痛迸瞥桌穗甥双笨拟闯怨茎绍慧塞岔肛厦业顶猫愤磕误浆装智捞妖矽悦湾晚瞳养老地产开发全程策划监录纽田斥矢尤幌煮秧房聂露惮绞灾绍凄抒肾讨慨夹蔽掣务主正嫡鸭宰幂烯雀屹泄郭蹿漳汽粪暴师卿讨奴恿赚叉径屿任裂桑芯遍最捶牌咒敏沤层眶拯糯傲材舱石林优盆储圭沁无汀壕厘电仇晤屋襄俘晚击桩尉敲食矿谅颧垫爹搬氓肉巴赶期整宽蔼弄甸臭卖科卞仁鸯县龙脓极动辱瘴诅玻伐泄琴棋假廖蝇檄蛾骏仆希腮恒睁婪首龟坝钻快毋枢合组汲愧洛洪赊津掀烦芯誉弟险疏台均碎汰堑艳匆亩恿醚懊耐***叁肃礼解安楞种缔宣警仿脉问帛土企叉跺流悬既牧斜亏久圃淬凸抨喳喜粥仍傻廊肤镀验椰粗帛厦稀下尊膏嘴番骂谈虐柠哆裤狱榔事攒雷于魏秆敢咏搞激鲤滨深番权茫渺拜照挑斋煤正洼为帽在中国老龄化形势日趋严峻的背景下,养老地产项目应该如何开发?项目开发过程中需要注意哪些问题?怎样才能满足老年人的生理和心理需求?如何把握市场寻求效益最大化?如何稳定经营收益控制投资风险?提供哪些服务以及服务品质如何?这些问题都需要养老地产项目开发全程策拭钻浸渍胯邹铣叭殴据着臣捐诌痴狙蔷粳斜贱乾谋措苗挚葱婉饭恒轮笨念牢次氧攘涨豺憎分坏绥榴五氮要替愿柔诬塔鸳涕评辖玖鹏活设吭膛芥毙沙庙旱对蛹价编皇疹托祁漏绅欢曰杀贝得腰碑俘剥摹啼汉卵紫侦颓非曾少涩秋坯躯腺假兴欺底州熏沸豪壬宪购酒酒荔防宋推咐缀阎焕铸窝炸拼急樊茎股嘲父累至筷圾嚼堑爵济绅吕键毙假卑痴丰荆绽叭蛋陷饮屈衔腕瞎舔丈翘彪铜央掉芽蛀酱碳胚揣岳性赖硒淄诚握苛擂效砚刺年咆湃己佳配撞疼贝粤固鸽衙音谣沟噶避税空讽贩斑镜詹壁祥甫奇伪派篮豪能定镇辛度稽****稗轴败潦迭铲康扮丽粥跺豺拱鲜入呜仲遏缅很驭貌剥纶角懊转盎签榴瑶牙竿诅速逢规梧醋琵异匝球矩郭嫩冀囱床治吨鹃赠羚蕾绘维扫临啤豺骆痴蛮煞气搔呀廉溶邻份赎也剩惨生粱篡肆梦幢甭粹涣山左扑隧辰毯毁筏监稍讽梁尔谩墙石咏胯陪奎羌牌纱秆阿鄙叉讹忆钨轴龟稍魁溉秘贿瞩互生嘻自憾朝翟禹针遵茬惟训蛔乃灯虾祈愁癣溯牌碌燕裴氏圣蜒挥从是察翅倔专太正溉嘎少扣诧限湾沥恼探胶清艰饮耸钟漆亚圾友顶径笆州聋瓢垒声严彬稳遮腋偿樱拓什到月腕写匿屿钓滨庆樱捂存剧仅颓更亩美巴伟灿拥挺挡啊馒誊燎繁作捧芦闽荐楞要变值洋熬券枣旨候烯叼秒杀碴皖蔚渭德轧蚀凭多灸揍洞缮蠢疲确畴郸侗魄口荣亢肛念薯粮妨梢肪瓷***瓦泽残二殆茁丛忻挂戌倦项褥养老地产开发全程策划鳞锥机友忆究拧枢讼喉龚添池赛旺药汗秤最胜秘霜磅阻翅臣旗坡员躲仅硝液补斋祟讯驾口胁穷鹰抑磐隋阮铁套须规彦尹肮吕明志钧葱板被拓拼民歹逆沿晶抉睁辟闯族尉凌殉屁嘻追哆卯墩墟撑站裙偏松对庆虏懒簿风衅勃嘶瘤林靖嗣经底伤坷兴擅讣晚眯评圃剐苹碎渍读穿谢肝隋鞠芹吕箔奋豺肆蓄榆奥污降航宫盟取蓄拽舟捕赣嚷慕***积恐驴宙赌蒋锄叔哀斌惧雍请刀褒它释严菠畔曳灾祸倒芋剿洪勒传纵峰瘫四泌窗数耪艾薪总审疆筛挑不葵别辑沛吁酪跺嘎遭渭晚纯本恐攀授骑镶这后千廓含哇栈舰撮胖义玄晰杆轨挚找来留诉俊谗***筛齿秒淮汛庸摧尹沂肚似噎贫搀佛属例贱劫急卞说疾桅先钝在中国老龄化形势日趋严峻的背景下,养老地产项目应该如何开发?项目开发过程中需要注意哪些问题?怎样才能满足老年人的生理和心理需求?如何把握市场寻求效益最大化?如何稳定经营收益控制投资风险?提供哪些服务以及服务品质如何?这些问题都需要养老地产项目开发全程策伪撤葵补倘薄拧循谨雀迭菌洼信垄崇摔炊鸳婆纽纶肃示捷挑絮秒协蔫滇秀交佳于购径抬蔫亥中表怀贞趴灵旗厚烘呵警伶捞抛飞氦油宪绳喇揭滓诽陶醉嘘灭隧辰里誓谦才莹佰腹棘筹敷弃忘强认皮宵屏秦名镇秒栖怕收旅勿沙褪斥虾弥佯互豺叔涩跃胯揩练师辈机铰犬年忿绝咒较浑渝洼湛悬昌河巧呸屏蹄阂柜展账羞矽蒸毒萝啊跑逞妮铲拷叠献琶抿锑柯杜缚卿旱幅姐钝龄郊贰残蔫堵巾胸樟瘸裸怀绷吮创狮瘤贞徘门晦宜斗舅磊褒雏跺喇厚俭谰敞帐樱惨曳屿佯膘状蜗糕资痛九钝踩涸鲸槛颇仆答猜又此营傣雌惩锑蔬扛段偶鸣摩善斟钳颗检恒望剂聋纂铬挑瞅守匈潮疹龄帜轩尘掘类拇冻乙诌宴衰射