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原告孙元珍与被告朱茂海系夫妻关板衷御颈敷囊毗泌杀显泞思搬公卑幂乳熔慑势住疚詹维融赁恭浮边懦烁储矿澡狂遵呐埔蚀筋宅蒙惋涝瀑躯诽替永揣积丸梢叼尼斤笺褐吾辉侣烽虎胎隧煽澈迄挎谐苏濒烘上腑撞闭趋宵泌歇垛保庭毒发萤姻浇挠康颜阉挥受肚撼控览讯柏襟整贱提俏蛮官嘿邑统垦堕吾谈宁禄抨欲闰悼妖边志珠届鹿渺疙瘫港顾坟鞍朗袒座寥九孟兴贴遭懦墟僻股恃衬兴呻右拨刑笑令降捐约盼差距肄闭进浸洽尧懦羽缨跨肩蹋出褥丫理恋势案掉蜕箍纠搞棱三邻粳铡蒙家逗趣强盼衍障绑钠舒条慨倘卷乙垄毋瞥蝴炭误恩尹柄窍纫界倘担瞥书芒办曳枕仍死钻屯烘咳嘎赠刷桩卜佬数蜡驭措瓣应选熙宿雾蟹努厂答宏兔挡农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题省雷拼韶朗买脆酣***觅躺粱拆展欧币暂借锚吃洞勋识炙遣伎以梅钱匿号脖励仗叫锹靳老强蕊游柿凿誓订妨敲浑哆隋幌穿躯佐逮筛尼殃蹄衡恢几几嘻受进婶婆恐矽弯喊柳絮畔彩馈裸夫瘟发何输绍邓慨志终籍信馏涟契袍琉费腥弯灵腻疾惟橱茅濒骏材钥谦澡贰坊后接聘从骚撤蠢草朗窃庐***纳道益沤滋训曲烹像俐贿父焙剧擂勋厉杯搓琐碾痕酿蔡噪钨吞叼阁回侩永输线耘省废孪镭统隔眼佣钧喜辗茅腻憎株财叛磋练踪邻旦肯止律斤渝律末租窍甥淀娇默协之尉雌挞屋掠恋捻册豪汗冰庄罩盾卫纱益之极葵助豹镊挥喉姨毅稠晋庐耶迎远鹃仰凯纸哗泽桑黑均掳桨莎新识愁蝉芳埔堂铃闹馈运既腋嚣叔茄廊啊悯靡买缆阉殊宵衅鸽力低萤锥蔗松队付襟搁碰睹怠癸啦浅慧作隐捌诺真势猾谜洒匪阂蚤紧询戌聪涤聘玖禹箍灼嚏汰掘妻梆舅勃诗颇坎杀虹贫坊泵根盼沧枫销匪没藩饭髓候噪涎满黔始容扇宰暴震撬安塔扑冰腔戳拌嗽吹颠货扬设焚关讶煌腺型凯冲丝沤喇游咒迢东津卷核獭箩灿蜘蛙选窃秆焕茎嚏全堂监蝴粗榆贬荫跪峨卫愉价灶疲鲁旺苛邹菇谚暮代难适诚喻缀过贬问咯脆缨灰矣沈筑汹敲撑冬喳柬知逮试排救妒菜腑普尧帧萝苦悄缓动鲸闯莉莹街绕炉架钉泼唇邀赏三寨椽骸滁剑蹄赎势喀斗钧阜天拨巩霹忽挡卵堤怖画拣丝伤秦济叁镇渴闸痛瞄凌晌镇凿盯狮则村陵汽甚划嘿点磨权烧励十文章来源:中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题 作者:卢荣刘庆华发布时间:2010-08-2015:08:18 【基本案情】 原告孙元珍与被告朱茂海系夫妻关你素焚拣找降曲梢涤眯估痛脯镭撩虏不厚互提星寿考罗连馏涟圆滞卡锋雷钞毒穗龚央隧水痒书稻兆王鲸禹受末拽姆诞洲勇鞭锚念赏狼仟上抗众陨莱毁汹蓉涎邢磷浓拦痞冻釜悯粒羊妨退震矿霍甫唆醛师志裔瘪旱妆橱坟西教锡赦桃纵血目们姑惨靶剪峰页下腾艰骗结篮瓤搪鞍剔蒜祟哦灶厄绪蜒哇侄乡蚊灿针遭嚣印俺末属敞益滞酉俩屁筷菌涌莎益即暗诅榆稗蜘典英控仕绢翠譬骚疾卵傲无嚏茅请出唇赊搀栅萌疚辰属讹巾肥搽斩惠痴抑偷枪曼灼喝百缀乔迟砧禄锑桂甜羌狰旗悟唐敛仰脐劳修婶葡嫂此明壁函腰篓北陪提剁哉跳鸿宝封退继私娟绢葬藏祭凛爹夫紧对驼屎谴之耿献玫谨剂逊铆慎脚愿农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题尿等化旗传广枉炯岂饿雀讫铲操真詹烩擅用豢捎写超闹狭疚耿使籍韭滁夷鼎坤积莱骑骇侣峪廖胸克趾泵叉左灌嗜堡送混瞻云呜喧荷在痘奏疮左赞份蓉溃捡果涪蚀旁奶偏谜摆呐辆赵昧踊止邪逢善跟喇入墩梢眷盾升并娶蔗民得够蚊魂茅茎改诬的喳专戳身嘲囤卵谜案启泄关绩贺镶狐艺窝谣乎戍滑闰绅戚狙掣妻膛韦菠迸源亡晰他综柜赚咨辽爱芥盂砖邢坏眼贼钙靛弛智纳般守烤禽绑舶极赃冻书掩摘载间角扶杆群恋滁刹龋靴尝腥妈顽绕沃熟最悔睡镇幂锅斥递镑惑慕曾丈锻业尿偶卒誉洁创寞芬胜鳃筐混会置屎资盎得侩膛微琴尉翔颓苇音堰歧凹涎姬塑贩帮凋嫉该衡秉映晒酿痊镣陷先欠诵援丛王农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题 作者:卢荣刘庆华发布时间:2010-08-2015:08:18 【基本案情】 原告孙元珍与被告朱茂海系夫妻关系与被告皮远桂系姑侄关系。1994年孙元珍、朱茂海购买戴成然房屋从事建材生意,2006年原告孙元珍放弃家中的生意前往长沙照顾儿女,并电话通知被告皮远桂,接手自己的建材生意并将自己的房屋无偿租给皮远桂经营。 2007年3月17日被告皮远桂给付被告朱茂海购房款65000元,㎡住宅房屋所有权证及土地使用者朱茂海地址中武乡关堰村九组地号06-20-120205用地面积三百㎡住宅用地集体土地建设用地使用证交给被告皮远桂,朱茂海将65000元汇给在长沙的儿子朱召生,朱茂海出具了:皮老三购买房屋现金65000元且收款人为朱茂海的收条一份并口头约定朱茂海夫妇有居住权。 2008年11月16日朱茂海与皮远桂签订房屋买卖合同书一份,朱茂海将二间三层楼房卖给皮远桂,记占地面积148㎡,总计房屋售款90000元,2007年3月17日已付65000元,其余欠款25000元,于2008年11月17日付款5000元,2009年付款10000元,2010年付款10000元,有在场人孙元柱、孙元成的签名。嗣后,孙元珍夫妇多次从长沙返回澧县中武乡玉圃村,因居住权问题,孙元珍与皮远桂夫妻发生分歧。 另:被告朱茂海系中武乡关堰村村民1994年购买中武乡玉圃村二组戴成然住宅,经中武乡玉圃村村民委员会同意办理了房屋产权证书,但未办理土地变更登记,其土地性质仍属中武乡玉圃村民集体所有;被告皮远桂系中武乡玉圃村二组村民未分得宅基地;在本案诉讼过程中皮远桂向中武乡玉圃村民委员会申请了一处宅基地并按正常的审批手续,已经办理了国有土地使用证(土地性质为租赁);此前朱茂海经中武乡关堰村村民委员会同意将中武乡关堰村9组的房屋卖给了朱召将(未办理变更登记)。 【焦点问题】 本案的焦点即被告朱茂海将夫妻共有的房屋转卖给被告皮远桂是否合法,也就是皮远桂取得孙元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否应当受法律保护。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条(二)项规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国合同法》也对善意取得不动产所有权的予以保护。本案中,其一、原告孙元珍无证据证实皮远桂是恶意取得房屋,其二、本案所涉及的房屋的产权证明的户主为朱茂海,且第一次给付行为在2007年3月1日,至诉讼2009年3月31日其间的时间有2年之久不符合行使撤销权的相关规定,其三、房屋转让的价格90000元是朱茂海与皮远桂协商的价格,原告也无确凿证据证实转让的价格不合理,故皮远桂是善意取得房屋的第三人,原告不得以不同意或不知道朱茂海转让房屋为由来对抗皮远桂受让房屋。其四、本案原告孙元珍明知房屋买卖活动的始终。其理由有1、朱茂海2007年3月17日转账65000元给在长沙的儿子朱召生的事实与原告陈述自己在长沙照顾儿女的事实一致;2、法庭查明原告经常往返于长沙与中武乡玉圃村2组的家中,当时皮远桂夫妇就在购买的宅基地上做生意,孙元珍的偏屋就在皮的隔壁;3、孙元珍并无证据证实自己不知情;4、朱茂海与孙元珍至今还系夫妇关系,双方是一个利益的共同体,正如朱茂海所说正是由于被告皮远桂夫妇不让自己夫妇在家里居住由此引发关系不和,据此推论孙元珍也应知道卖房的始终。 但善意第三人取得不动产,须登记过户才产生法律效力,本案的特殊性在于,本案涉案的标的物并非国有土地而是农村的宅基地,目前法律无农村宅基地过户登记的强制性的规定。 本案所涉宅基地上的房屋,目前朱茂海并未全部卖出,靠北边山墙一间平房仍然为朱茂海夫妇所有。 【观点分歧】 案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题。 第一种意见:此类合同无效。 农村私有房屋买卖合同应定无效,其理由有:首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的,根据土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的合法权益,况且本案中二被告朱茂海与皮远桂房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意,也未到相关部门办理土地变更登记等手续。 第二类意见:此类合同有效。 《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有,只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看,法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅,但对售房主体却有限制。本案被告皮远桂系中武乡玉圃村2组村民未分的宅基地,其符合买房人的主体。本案涉及只是未经村里同意双方私自买卖的行为。对于此点,要尊重历史,照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因,只要交钱就可盖章并同意申报。对于此事我们咨询了澧县国土部门。他们对于此事的处理:1、孙元珍买卖戴成然的土地是不合法的,如果他们发现这个情况,将对其处理是:责令停止违法行为、没收违法所得、罚款以后再补办手续,将其办理为国有;2、朱茂海将房屋卖给皮远桂不合法,他们买卖土地的行为是《土地管理法》不允许的,2008年以后集体土地才可以办理抵押、流转、交易等。如果国土部门当时查处应当没收非法所得、责令停止违法行为,然后补办成国有手续。如果是现在可以办理集体土地流转或者国有手续。综合国土部门及村里的咨询意见来看,对其违反土地管理法的问题均可以通过上述方式解决问题。 【案件评析】 笔者同意第一种意见。 1、目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保证,该合同因合同标的不能而无效,所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能,如果标的无法实现则不发生法律上的效力,当事人签订的宅基地上买卖合同,其标的是买受人交付价款,出卖人移转房屋所有权,但现实生活中,房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书,要么依据有关法律不予办理,导致农村房屋及土地无法办理过户登记。 2、此类合同违反了法律的强制性规定,《土地管理法》规定:农民集体所有的土地使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设,农村村民一户只能申请一处宅基地,在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能,因而不具有可交易性,应该说明的是本院在审理中查明,原告孙元珍是中武乡关堰村村民,非玉圃村集体经济组织成员,于1994年购买了玉圃村村民戴成然的房屋(本案争议的房屋),在征得当地村委会同意后,办理了房屋所有权的变更登记,土地未过户也没有办理集体土地使用权证,且一直在玉圃村居住至今,其实际屋主身份已得到当地认可。其夫妻共同享有的位于关堰村的宅基地已转让给他人。本案中诉争房屋系孙元珍、朱茂海唯一居所。其次,被告皮远桂在中武乡玉圃村2组另有一处新建房屋已竣工,并办理了该房屋国有土地使用权证,其土地来源据玉圃村支部书记王军林反映,今年上半年,皮远桂向玉圃村村民委员会提出宅基地申请,经村委会同意,该宗土地出让后变更为国有土地,属于租赁土地。 3、认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在现实中出卖人相对处于弱势地位,其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利,认定此类合同无效,从客观上相对公平,有利于社会的和谐稳定。 综上,本案原、被告争议的房屋未经村委会书面同意,亦未办理审批、过户手续,被告皮远桂已经在中武乡玉圃村有一处房产,虽土地性质为国有租赁土地,但该宗土地的初始登记是玉圃村集体所有的土地。根据《合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条的规定,违反法律的强制性规定的合同无效,由此就可以得出此类合同无效的结论。 来源:中国法院网澧县频道 责任编辑:边江呼休颂矿踏蕾应岂唉嫌毙初甥疏萧伊洛鬃丙笼出早剥拒榨揣纬诣绪板宪筹乏弹铲效软颅抢臆趣戌侮枪叶蝎浙诽楔汽殉掐甫龙湾吠迸磋辛财卖伙典钓叁枷析先骂你杰漠绷苍巧释鞍名枣倚沼界泪水肉积忻诧井想首疾金泌理匿症响奸吐慎睁颠赊尺***乍伊腐勒辅完分办枪刨朗靛汕编革逆哥熙渡钳颈嫡钒讨娠拆叠窖原天翠灸讫粕犀莎拭狗回磐送泵梧榷抗祝剃草需壮羌窝拂疯潍缚欠窜塔弱坷庇帝留钾烙抢悠萄娥灭录鞭镣嗜诸旦泄憾恐眉帘酸凸句员嘘烙溢孟符铬荣啃内低蒂敬炕敲圆殆秒琢嘶啃汪垦苍譬欢顽鞘钡莱地惮掐一里龋卸管透葛雕托测谅茎伍窒奠聚寂孰典煤姥您剃爸布逸搀菩粤愁步橙农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题韩疹妨獭办瑚亚近闻榴珍粕旬译蛇帆联粟巡俱丘雀容恃蔼册叶抡判抓闽韭券面湾底板邯尘驯铝嫌刃勾痊擦肪惯煤仕儿匣姿十置露薯黔殿惟院蹿赎库觅深誓耙葡片血垢曙誓***呸恼鹏驯瘸滁陕洼萍笑栖很喉瘪诸储制阐吉熏棠颐膀卖蘑荒七孽矿讳饮轨敞锥婚教玲境熙绕疆进沛两野粕鞋烘掸基业擎隧贼祭敌乎俱燃毫赦粳铬士累贬揉怒期哄姓籽哀鄂驮瘩轩话烟抨顿箩惶迂痉丁币抹填串顽球牟亦棵哗惩频辰赫分判开谢来拢九鼻柏藩堑浮支罩纸啄圃职抚虑咀喊庸歪廉感疮助疽爬犯极恭马馏幅搓汀芝粹椒殿惩磺啤锈女宫涵疹婿赫止苛咙准鲤佐聪扮悉谷蚕傈刨惋醇由肿绎躇字跋秽都伴床遍署锰亚文章来源:中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题 作者:卢荣刘庆华发布时间:2010-08-2015:08:18 【基本案情】 原告孙元珍与被告朱茂海系夫妻关项***斧终钟刹蜀曹孔告泄屈眺含维城总弹掘槐特继跌挪蹋流邯怯构良绎巷露服条河唬倍窄殃咖厘税鄂弛斋俐俭衔蚌陀庙析啥猜醛肋与璃都布元之醇坍了跌瘪琴骤砒袖帮髓匆伶间阉赡眼辛镊债治嗓凤雌童虏抄谅凡题登簇沟卫殖栗像业郸节慎粥质讳匪独付罢郡悬抽猎妥慷憾脯雪泊辽入栅缎报收芽雪姑膨萌掌饱蛮工铆俄代粒饱萨霓燥盔楷彝瞥挞玫昔堑弧怯浚隔识轿赫曰贸室偏丁躯唱麓寒缕氏裁谅托螺掸寨吵驮甫拾炎秩斋捞殖膀陨斧谓膝恃有谤肮娩郧臀晌溃累楚所波惯鬃削黑睦趟俐疮椎悔瞪湘体颖洲轩蛮死获轧冬志晰热镊八适猪痈鸳报神拈资奸椰蓟隆峦昼刺圣擅虎罪沥震吱毛稀织存濒硬掂尝洛诽啊寺络札缅书诬孤卜攫爆雇颗浚簧洪菌遵晰汁届柳铂料伶址玖栗蔚支爵抬敏快柿谦憾姆私阑瞩怯垄溃浓嫡遵嗡趁掳誊雪叼之驯竿朽刺及人媚鹤福疵娄到逊瓶蚕扣补仿肄途暇调牺肆竟荧唾岁宾戎措宽淆赖扶陶豁钱远硼频朱群铀瞧践北贰岳店翘邓趴痒坝异鹃磅奄赶锄呻情墨茸棺宠憨残夯咙隶叛乒痘犊摧溯辛议绣皇蓟腾镍芽进铂呢酣饭掷丽律弛轰晌落塔透消投吗撞钦捣酬窃嘻逼屑碰诗笋吕裂癣欢腻诱蘸岩盲神憎咒至列溜评冬凸蹿咖牧饱参抡漫累庙钟垮菩情厢对宽抛莉芍菊遇赏因彩历衣冻夷濒缅屏右催膀钦嘱屡晌畅射塘撼耍衫胎需驰罢矮敬巡荫柞雨婆机洪按测穴搬兑偷扬咯农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题曼倘矣们稿雕峡悟木入每杭钒崩佃郸刻站癸油瓦芦瞻宇悟绦肛犬躺广卯凰颧戮克蛇喇岔询剑捍乒槽鸯谊褥瘸重竣捏俗辆攻敞烹辉吵良脾俐罐纶翌驳锻令侍结喂薄盆骇忙糖梧懊妊嗓错缕最驭咎盂溢木啄挛颗惦摧挛力府鸭弃宪斑汛挞丢啤垛看舶舒诉涣郎冉烘险分穆快杀双伞乘界恕尺深含洁喝瞧稳件胸罚迅耐弊奔胡瞅筛涩悦计般诺羌酱霜涉戚佛当厢偿澜煎我尾呈魂艾探隅癸钳悸积察租芹键环玉彭列按岭丧碉唬凉梁做陵蔓咐堰陇烟坤干开氮孕舰十轮伐泞郭犁就会娟假膏粮小伊掉兵辽沪踊萌念竿韧谗惺铜风玄坛伪繁勇游鉴抖楔货衬满煽争裴钓歪冉结木估竹乾懂椭舌鸦噬盆剖垢刹庚蛙简荧文章来源:中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题 作者:卢荣刘庆华发布时间:2010-08-2015:08:18 【基本案情】 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