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别著名的旅游景点也在一定程度上存在着。62、马克思主义关于级差地租的相关理论对当前房地产开发投资有何意义?如何具体应用于城市土地利用规划?在市场经济条件下,城市房地产开发的目标就是追求经济效益、社会效益和生态效益的综合平衡和优化。从房地产开发企业的角度而言,主要是追求经济效益即利润的最大化。而地租水平的高低,进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。从政府的角度而言,地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标,土地使用者将根据地租水平的高低和变化调节自己的用地行为和方向,因而地租可以作为政2016/54:..合理配置。城市土地利用规划就要根据城市不同土地级差地租的不同来确定具体的用地类型,以发挥土地的最大效益。3、影响城市土地区位的主要因素有哪些?试结合某一地点,分析该地点的区位状况。决定或形成城市土地区位的主要因素有:自然条件和环境。大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿产资源和旅游资源等)。于这些都是自然形成的,因此可以称为自然区位因素,它是形成和决定土地区位的最基本的因素。交通和通讯。第一是城市内部的交通和通讯;第二是城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯。这是关系产品生产所需要的原材料、燃料、采购、运输和产品运往市场销售的距离、时间、运费、成本、利润的重要问题;也是及时准确获得经济信息、进行经营决策、开展经营活动的关键问题。因此,它是形成和决定城市土地区位的重要因素。基础设施。这里主要是指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况,如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等。这些因素一方面直接影响社会生产和生活质量的优劣和水平的高低;另一方面又影响到投资者、生产者以及消费者的决策。因此,它是2016/54:..人口密度,包括常住人口、上班人口和流动人口;其次是经济集聚程度,即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度,尤其是规模较大的商业、银行、公司企业的总部、办事处、管理处等的集中程度。这种大规模集中带来专业化和分工协作的好处;相关产业部门迅速发展的好处;各种专门人才汇集和熟练劳动力供应充裕的好处;筹资融资的方便、收集信息的好处;面对面谈判易成交的好处,等等。最后是居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。这既是关系市场容量的重要问题,又是关系迅速获取各种经济信息、准确决策的关键,更7是关系联系、谈判捕捉市场机会做成生意的主导因素。因此,人口和经济集聚的区位因素是决定城市土地区位的关键性因素。社会文化。一是居民消费水平、结构和****惯;二是居民文化道德水平、劳动力素质;三是文化教育和科学研究机构发展状况。4、土地区位选择对房地产开发有何重要意义?土地区位选择对工业用房地产开发而言,就是要解决从具备某些条件的地点选择一个最优区位,工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等。对于工业用房地产宏观区位选择2016/54:..会同时对这种布局产生“引力”,但来自各地点引力的大小是不相同的,甚至悬殊,这时,该工业就应当布局在引力最大方向的区位,究其实质就是给定区位条件下追求成本最小化,或者利润最大化。这个方向称作工业部门的布局指向,进一步,通常根据区位因素影响的程度不同可以分为原料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的标准主要有:除房屋本身外,还要考虑到要处于商业区,以获得大量的外部经济;一面或二面要面临街道或道路;要交通及通讯方便;人口流量要大;增值潜力大,周围邻地预期有大的发展规划。而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括:除房屋本身的结构外,要考虑周围自然环境是否优雅、清静,面向广场、绿地、海滩更好;交通、通讯和人间交往是否方便;社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善,治安良好;购物出行买卖是否方便;增值潜力是否大。土地区位选择对房地产开发的意义在于,房地产开发投资量大,回收期长,投资地点即区位的选择准确与否,在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大影响,因此,在选择区位过程中2016/54:..而作出正确的决策判断。房地产的发展有赖于地方经济的依托,哪些地方的经济发达,房地产业也随之兴旺。就全国而言,国家区域发展战略及生产力总体布局在这方面有很重要的作用。国家重视哪些区域城市的发展,这些区域城市就会成为经济增长的热点地区,从而也必然成为房地产投资的优势区位。在一个城市中,必须对影响区位的环境进行研究。这种研究的内容包括交通状况、地块的规模及形状、地貌、市政配套及区域的发展潜力等。其中交通状况的研究十分重要。交通状况与区域的发展潜力密切相关,从而也会对市场产生深远的影响。交通滞后,人们不愿去那里购房,房价也不会很高,交通一经改善,人们纷纷去那儿购房,房价也就随之上8扬。此外,还包括容积率及绿化布置、市场配套的完善与否等因素也会影响到选址的质量。9第四章复****思考题参考答案要点1、影响和决定房地产市场需求的有哪些主要因素?答:影响和决定房地产市场需求的主要因素有以下六个方面:国民经济发展水平。一国或地区的经济发展水平是影响2016/54:..一般来说,国民经济发展水平高,投资规模扩大,对生产经营性房地产需求量大,国民收入增加,住房消费需求也增长,因此必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。居民收入水平和消费结构。居民收入水平决定需求水平,居民收入水平提高直接拉动居住消费需求的增加,而且民间资金的积累还会使房地产投资性需求增加。同时,随收入增加,促使消费结构演进和优化,用于食品消费支出的比重下降,而用于住房消费方面支出的比重增加,为进一步改善住房条件的消费需求也会随之增加。房地产价格。价格和房地产市场需求呈现出反方向变化的关系。即房地产价格提高,会限制房地产的需求量;反之,房地产价格下降会扩大购买,促使房地产的需求量上升。所以价格对房地产需求量有着重要的调节作用。城市化水平。城市化水平高低也是影响房地产需求的重要因素。城市数量增加、规模扩大,必然加快城市建设,带动厂房、商铺、办公用房等各类房地产的需求增加。同时,城市人口的增多,既增加了对住宅市场的需求,又增加了城市基础设施建设和安排就业所需的生产经营性房地产的需求。中国目前正处于加快城市化进程的阶段,房地产的潜在需求量很大,必将带动中国房地产业长期持续发展。国家有关经济政策。这是上层建筑对房地产需求的影响。2016/54:..经济政策包括土地供应政策、财政政策、货币政策、住房政策、产业政策等,通过调节投资规模、收入水平和消费水平影响房地产生产性需求和消费性需求。如实施住房分配货币化政策,切断实物福利分房的渠道,促使购买商品房,扩大了对商品住房的需求,为房地产业的大发展创造了市场需求基础。消费者对未来的预期。这是一种消费心理对房地产需求的影响。包括对未来经济发展的预测、对房价走势的预估、对未来收入的展望等等。如果预测未来经济形势好、收入增加,房价上升,一般会增加购买,贷款买房,促使对房10地产的消费性需求和投资性需求扩大;如果相反,则减少购房,使房地产需求缩小。所以,正确引导消费者心理,增强信心,把握方向,以调节房地产需求也有重要作用。2、房地产供给有哪些特点?答:房地产的特点决定了房地产供给具有显著特点。城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。作为房地产基础的土地,它的自然供给是没有弹性的,而土地的经济供给也是弹性不足的,因而城市土地供给是刚性的。中国的城市土地属国家所有,土地使用权交易的一级市场国家控制,是一种垄断性市场。这些特点决定了受政府的干预和制约特201616/54:..别明显,不易随市场需求任意增加供给。房地产供给的层次性。房地产供给可以分为现实供给、储备供给和潜在供给三个层次。现实供给是指房地产商品已进入流通领域,可随时出售或出租的房地产,包括现房和期房。储备供给是指暂时储存不立即出售的房地产,起着调节市场的作用。潜在供给是指正在施工建造的房地产,构成未来的供给。分析这三个层次,对于科学地把握房地产供给状况,预测未来供给态势具有指导意义。房地产供给的滞后性。于房地产建造的周期长,一般要二、三年甚至更长时间,这种较长的生产周期决定了房地产供给具有滞后性。当市场急需房地产时不能立即减少供给。所以房地产投资决策更要讲究科学预测。房地产供给的时期性。房地产供给的时期可以分为特短期、短期和长期三种。特短期即市场期,房地产供给固定不变。短期是指可以对房地产供给产生较小幅度变化的时期。长期是指房地产所有生产要素都可以变动,对房地产供给产生较大幅度影响的时期。针对这三种时期,调节供给也可以采用不同的策略。掌握这些特点,对有效组织房地产供给,实现市场供求平衡具有重要指导作用。3、认识房地产均衡原理有什么重要意义?房地产市场供求均衡是房地产市场运行的基本原理,也201617/54:..是微观经济运行和宏观经济运行追求的基本目标。于房地产供给和需求是动态变化着的,故供求的非均衡态是绝对的、常见的,而二者的均衡是相对的、有条件的,绝对的均衡是偶然的、暂时的,因而调控的目标只能是相对的基本均衡。相对均衡又有两种状态:一种是求略大于供的基本均衡态,另一种是供略大于求的基本均衡态。当然11这两种基本均衡态又是可以互相转化的,但理想的均衡态是供给略大于需求的均衡态。认识房地产均衡原理的意义在于:对微观企业来说,通过认真分析房地产市场的供给状况,根据其均衡原理,及时调整生产经营策略,尽可能提供有效供给;对政府宏观调控部门来说,在分析房地产市场形势的基础上,可以及时采取有效措施,运用经济杠杆和必要的行政手段,及时调整供给和需求,避免大起大落的波动,努力使房地产市场保持基本平衡。4、什么叫房地产市场体系?它哪些方面构成的?答:房地产市场体系,是指多种房地产市场互相联系,互相制约形成的市场集合体和系统。其内涵包括三层含义:其一,房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体,反映了市场结构具有统一性。其二,房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系,既互相联系、又互相制约,体现了相互之间的联系性。其三,房地产201618/54:..市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构,具有系统性。房地产市场体系包括:土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场五个方面。房地产市场体系是房地产经济运行的载体,建立健全房地产市场体系,对于完善市场机制,充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用,为企业微观经济运行创造外部条件,为政府有效实现宏观调控目标,提高资源配置效率都具有十分重要的作用和意义。12第五章复****思考题参考答案要点1、房地产价格有哪些特点?答:于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点:房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产具有空间的固定性和不可移动性,不象其它商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用,而是一种权利关系的转移,因而房地产价格实质上是权利价格。例如所有权价格、租赁权价格等。作为房地产价格基础的价值具有特殊性。一般商品都是人类劳动的凝结形成价值,成为价格的基础。而房地产的物质构成中包含土地在内,土地价值的形成具有双源性,一方面,作为原始土地是自然界的产物,是非劳动产品,其价格是地租的资本化,属于自然资源转化而成的价值;另一方面,加工在土地上的劳动又与其它商品一样形成劳动价值。所以201619/54:..只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。于土地的稀缺性、不能再生,因而土地价格受到供求关系的影响特别大,市场需求的无限性与土地供给有限性的矛盾,促使地价有升值趋势,对房价构成重大影响。房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征:一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点,使供给具有明显的滞后性,同时又于土地一级市场的垄断性,使土地供给受到限制,当出现供不应求时,增加供给平衡供求不易,因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点,使房地产市场竞争受到一定限制,市场信息不对称,竞争不能充分展开,从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品,使用期特别长,未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力,不仅考虑当前,而且更多的是考虑房地产市场发展趋势,使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。房地产价格具有显著的个别性。于房地产的固定性和不可移动性,使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相同,从而其价格也具有个别性。房地产价格具有多种表现形式。房地产是价值量大的超201620/54:..耐用品,房13地产价格实质上又是权利价格,其交易方式多种多样,如买卖、租赁、抵押、典当等,此也带来房地产价格的多种表现方式,如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。房地产价格总水平具有上升趋势。主要是于土地的稀缺性和供应量的有限性,需求量的扩张,拉动地价上升;同时,加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不断升值,加上房地产本身内在品质、环境改善,也使房地产增值。从长时期看,房地产价格总水平呈现上升趋势。2、影响房地产价格的主要因素有哪些?答;影响房地产价格的主要因素有:经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。于这些因素会影响房地产市场的供给和需求,特别是需求,从而影响价格。一般来说,经济发展水平高,居民收入增长快,市场需求量大,带动房地产价格总水平也就高;反之,则相反。社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素,因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求,从而影响房价。行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。特别是宏观201621/54:..调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等,会对房地产供给和需求产生重大影响,从而影响房价。房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素,体现房地产自身的价值和使用价值,会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位,如地质、地貌、气象、水文、生态环境等,会使房地产效用发生变化,因此产生价格差异。此外,交通等基础设施状况也会影响房价。3、什么叫房地产升值?升值的原因是什么?答:房地产升值,是指在社会经济正常发展的条件下,从长远的发展趋势看,房地产市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。房地产为什么会升值?房地产升值主要是土地升值引起的,房地产升14值的实质是土地升值。在房地产物质构成的两大要素中,房屋建筑物在使用中不断被消耗,不仅不会升值,而且会不断被折旧,只有土地随经济发展会出现升值的趋势。土地升值的原因是:土地供求关系的特性决定其不断升值。一国或一地区土地总量是固定不变的。有限的,而随经济发展的人口增长,人们对土地的需求量却不断增长,这就使土地的需求量却不断增长,这就使土地供求矛盾日益突出,供不应求201622/54:..拉动土地的市场交换价值不断提高,这是需求拉动型升值。土地效率提高型升值。土地的价值是受效用制约的,随着社会经济的发展,土地产出的利用效率不断提高,促使