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在调研过程中,笔者将特色小镇规划区范围与土地利用更新调查成果进行图形叠加,利用信息化手段,基本摸清了杭州首批9个特色小镇规划区范围内的土地利用情况:,现状仍为集体土地的约3万亩,,耕地接近1万亩。 部分小镇的土地保障面临多重困局 调研发现,杭州首批9个特色小镇有一部分在建设中存在产业定位不清、工业用地规模过大、经营性用地不足等问题。 个别小镇规划的工业用地规模过大。虽然同为双创平台,9个小镇的规划理念存在较大差异,培育的成果也良莠不齐。山南基金小镇、余杭梦想小镇、余杭艺尚小镇产业特色鲜明,培育理念与产业基础结合紧密,规划具有一定超前性。 然而,个别特色小镇位于主城区范围,现状已经有存量工业用地约1000亩,规划工业用地规模却达到1500多亩,不仅未充分考虑存量工业用地转型升级,还要在主城区内新增工业用地,与杭州推行已久的工业向园区集中思路相背。另有个别特色小镇主导产业为生态旅游业,现状已有工业用地约300亩,但规划工业用地规模超过500亩,工业用地规模不降反升,与特色小镇培育理念背道而驰。 新增建设用地需求保障难度较大。首批9个特色小镇主要用于发展特色产业,需要使用相当规模的建设用地;,,这些地类与规划用地类型不符,需要依法办理规划调整及农用地转用手续,落实耕地占补平衡和占水补水等要求。浙江省要求首批特色小镇在3年到5年时间内培育完成,根据审批周期和以往的工作经验推断,规划区范围内的年均新增用地必须在两年内报批完成,年报批量至少要达到1万亩以上;但目前国家分配给杭州市的新增用地指标年均仅有不到3万亩,大量用地指标需要投向民生基础设施和重大产业园区,结余指标数量十分有限,保障特色小镇建设的用地需求难度较大。 低效用地存量较大而盘活积极性不够。与新增用地需求量居高不下形成鲜明对比的是,这9个特色小镇还有较大规模的城镇低效用地,根据各区(县、市)编制的《城镇低效用地再开发专项规划》,9个小镇在2017年前计划实施的低效再开发用地面积约1500亩,现状低效用地规模还远不止这个数字,存量土地盘活利用的空间较大。本来,相较于新增用地,存量土地和厂房资源可以较快地盘活利用,但部分小镇自己动手找空间的积极性不足,存量资源利用效率较低。 活跃的经济社会活动挑战传统的土地政策。笔者在调研中感受到,特色小镇年轻人聚集,新理念、新事物源源不绝,经济社会活动活跃,相应地,土地利用方式变动频繁,对传统的城市规划和土地利用政策提出较大挑战。例如,山南小镇的烟草仓库变为基金总部基地,云栖小镇的工业厂房升级成云计算中心,梦想小镇的老旧粮仓改作了创意工作室,艺尚小镇的服装厂升级为电商创意产业园。这些新业态在城市规划管控和土地利用过程中面临着一定的制度性约束。 经营性用地规模不足,部分小镇资金平衡存在风险。特色小镇需要在城市基础设施、拆迁补偿安置、公益事业建设等方面投入大量资金,目前杭州市区建设特色小镇的平均成本已经超过250万元/亩,必须通过经营性用地出让、产业用地税收等渠道回笼资金进行平衡。但笔者在调查过程中发现,不少特色小镇没有进行系统的资金平衡测算,具体运营管理也缺少统筹,根据区片开发可利用经营性用地约40%的经验,,才能够基本实现资金平衡。个别小镇用于资金平衡的经营性用地规模明显不足,区片开发存在亏本的可能;另有个别小镇产业项目质量不高,利税产出甚至无法支付前期开发建设的贷款利息。 明晰产业定位,善用低效土地 特色小镇的蓬勃发展,无疑正在引领经济社会新的增长点。而小镇建设在土地要素的配置中已面对诸多现实问题,需要顺应产业转型和土地节约利用的大方向,结合各个小镇的实际状况妥善应对。对此,笔者建议: 明确用地需求菜单。建议总结成功经验,对特色小镇产业发展规划进行科学论证,按照主导产业特色鲜明、相关产业按需配套的原则,合理确定特色小镇产业功能布局,纠正个别特色小镇工业用地规模过大,产业定位不够清晰等问题,将不符合土地利用总体规划的建设用地划出规划区范围(或作为生态用地保留),在此基础上提出明确的用地需求菜单,落实到城市控规和土地利用总体规划上,科学划分相关功能区块,确定用地类型,为特色小镇建设提供科学指引。 差别配置新增用地。随着新增用地指标的逐年下降,放开肚皮吃饭的传统模式已经不可持续。有限的新增用地指标必须要用到重大、紧迫的市政府重点项目中去,特色小镇的项目,原则上应该通过盘活存量房地资源解决;杭州市确定的重大项目可以使用适当规模的新增用地指标;除市级以上产业园区范围内的特色小镇外,其他特色小镇一律不再供应新增工业用地。 土地保障主要倚重低效土地。考虑到当前新增用地报批难度越来越大,报批成本越来越高,国家调控越来越严,完全依靠新增用地驱动经济发展的传统模式,显然已经难以为继。存量低效土地必然成为小镇土地要素保障的主要渠道,建议特色小镇对规划区范围内低效用地进行再调查,将可以盘活利用的部分增补进入当地的再开发专项规划,分类推进。 适度放宽用途管制。本着宽容和尊重社会创造力的原则,允许小镇的新型业态在存量土地上跨用途临时利用。考虑到目前新型业态主要集中在研发设计、文化创意、电子商务等领域,建议在杭州市已确定的创新型用地基础上,在产业、规划、用地等一系列制度体系中,重构新的产业和用地标准,设置合理的业态、价格等管控机制。 统筹平衡建设资金。深入谋划特色小镇涉及的资金平衡方案,充分借鉴区片开发经验,科学配置经营性用地、产业用地比重,稳妥测算经营性用地出让地价与前期开发投入之间的函数关系,确保经营性用地出让金基本能够平衡前期开发建设的资金投入;稳妥预测产业项目的利税收入及培育周期,确保小镇建设有收益、有特色、有产业,力争将特色小镇建成经济社会发展新的制高点。 杭州特色小镇调研报告二 20xx年5月,按照浙江省援青指挥部陈伟指挥长的指示精神,德令哈市援青工作组由市委常委、市政府副市长许德清带队,走访了杭州云栖小镇、梦想小镇,进行考察学****了解掌握了一些情况,并作了一些思考。 一、杭州发展创业创新类小镇的基本情况 杭州市近些年正在打造一大批有本地特色的创业平台,比如互联网创业小镇、基金小镇、云计算小镇,进一步集聚风投、基金和创业人才。杭州的三镇三谷(云栖小镇、梦想小镇、基金小镇;云谷、西溪谷和传感谷)正是这样的创业平台,并已初步形成了自己的特色。无论是推动互联网创业,还是加快信息经济发展,世界互联网大会都为三镇三谷带来了新契机、增添了新动力。本次的调研考察着重对三镇中的云栖小镇和梦想小镇进行了实地考察。 (一)云栖小镇考察情况 云栖小镇,是杭州市西湖区计划依托阿里巴巴云公司和转塘科技经济园区两大平台打造的一个以云生态为主导的产业小镇。转塘科技经济园区地处之江核心区块,园区规划用地3415亩,,目前已建成20万平方米,预计3年内逐步会有100万平方米以上的楼宇可以用于发展。园区内现已有涉云企业80多家,包括有阿里云、华通云、威锋网、云商基金等。目标通过3-5年的发展,在那里集聚上千家涉云企业,涵盖云计算应用,如APP开发、游戏、互联网金融、移动互联网、数据挖掘等领域,形成完整的云计算产业链条,实现产值100亿元,税收5亿元以上。另外,在云栖小镇里,将建一个面积约5000平方米的IT信息产业历史博物馆,展示以云计算为特色的互联网IT产业的发展历程;同时,跟阿里云公司合作,园区里还将成立一个阿里云技术学院,为园区企业提供云计算技术培训和学****交流。 (二)梦想小镇考察情况 梦想小镇坐落在杭州市西部余杭区,是在国家号召推进大众创业、万众创新,杭州市大力发展信息经济的背景下,依托余杭区未来科技城蓬勃的产业前景和良好的创业环境,努力打造的全国互联网创业首选地和创新资本集聚高地。2014年9月,梦想小镇正式启动建设,并明确了双镇联合的发展思路,即打造互联网小镇、天使小镇。其中,大学生互联网创业小镇重点鼓励和支持泛大学生群体创办电子商务、软件设计、信息服务、集成电路、大数据、云计算、网络安全、动漫设计等互联网相关领域产品研发、生产、经营和技术(工程)服务的企业;天使小镇重点培育和发展科技金融、互联网金融,集聚天使投资基金、股权投资机构、财富管理机构,着力构建覆盖企业发展初创期、成长期、成熟期等各个不同发展阶段的金融服务体系。梦想小镇在空间布局上,按创业办公空间、精神文化空间、世俗生活空间三个1/3来设置,理念是先生态、再生活、再生产,得到了很多企业共鸣,阿里巴巴淘宝城、***4G研究院、奥克斯研究院等项目已入驻。小镇的梦想是,力争在3年内积聚大学生创业者10000名,创业项目2000个,基金及投资机构300家以上,资金管理规模达1000亿元,金融资产总额超3000亿元。 二、杭州发展创业创新类小镇的基本做法 (一)组织有保障。省、市各级领导坚持把支持创业创新作为推动杭州市产业转型升级、促进经济社会发展的强力推进器和重要抓手,多次召开专题会议,并成立了支持创业创新促进杭州发展工作领导小组,各区县(市)和开发区也相应成立了支持创业创新的领导小组和办公室,为强力推进各项工作提供了可靠的组织保障。为进一步调动和激发各级各部门工作积极性,出台了支持创业创新考核实施细则和统计制度,对考核目标进行了任务分解和下达。浙江省省长李强在杭州梦想小镇调研时强调,梦想小镇要坚持问题导向、需求导向,着力打造更有活力的创业创新生态系统,在服务新经济、扶助人才创业上闯出一条新路,成为众创空间的新样板,更好地推动全省大众创业、万众创新。其中由省政府出资5000万元设立的浙江省天使梦想基金,重点支持梦想小镇优质初创团队。基金采取资助+期权+激励的模式,给予每家团队20万元资助,以更好地发挥对创业创新的引导激励作用。杭州市委召开全委会专门制定了智慧杭州2014-2015年的实施方案,明确把信息经济、智慧经济作为杭州今后经济发展的一个主方向。杭州市政府确定在杭州还要创建十个左右创业创新小镇,为创业企业及创业人才提供物理位置、投资基金、服务体系,广泛吸引年轻人,大学生进行创业创新。 (二)政策有力度。为加大对创业创新工作的政策支持力度,杭州市专门出台了《关于支持浙商创业创新促进杭州发展的工作意见》和《关于支持浙商创业创新促进杭州发展的实施意见》,同时市发改委、市经信委等13个部门也在深入调研的基础上,制定了专门的配套政策,形成了支持创业创新的政策体系,积极打造具有竞争力的政策洼地。同时各创业创新园区通过开展为企业送政策活动、召开政策新闻发布会等,向企业和社会进行了广泛宣传。本次考察的创业创新小镇针对不同企业给予不同的政策。 1、云栖小镇政策介绍。(1)给予新设立企业,最高第一、二年给予年房租额100%的房租补助或减免,第三、四、五年给予年房租额50%的房租补助或减免。(2)给予新设立的孵化器运营商专业技术支持服务,并提供拎包入住、网络、办公家具、综合服务完善的孵化场所。(3)设立的涉云企业,当年实到注册资金每增加1000万元人民币,%的奖励,最高不超过20万;引进境外投资,实到外资每增加1000万美元,%的奖励,最高不超过50万元。(4)设立股权+激励的产业发展基金。