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、销售效劳费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费〕、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门,为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括:(1)行政管理部门人员的工资、福利费,办公费、差旅费、运输费〔包括驾驶员保险费〕、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2)工会经费和职工教育经费。(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(4)税金:指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。(6)无形资产及长期待摊费用摊销。(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。(8)环境费:支付清洁工的工资、摆花费、租花费等(9)租金:包括房屋租金、车库租金等。(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出〔减去利息资本化局部〕、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费),以及企业筹集资金发生的其他财务费用。会计科目与帐簿设置5-1“开发本钱〞科目:核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产本钱核算科目明细表〞。5-2“开发间接费〞科目:归集和分配在房屋等产品开发过程中,本单位工程、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发工程建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后,再计入各本钱核算对象的“开发间接费〞本钱工程中去)。各级明细科目的设置详见“房地产本钱核算科目明细表〞。5-3“预提费用〞科目:核算按权责发生制原那么和受益期限、对象,应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的本钱、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。应预提的费用一般包括:配套设施费;与合作单位共建工程应负担的由合作单位垫付的费用;租金;保险金;借款利息;修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。费用预提的时间:应由房屋等开发产品负担的费用,应在结转房屋等开发产品时预提。配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法:范围:开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。条件:配套设施费的预提条件为:房屋与配套设施非同时开发(有前有后、穿插进行);先建房屋,后建配套设施。依据:拟建配套设施的预算本钱或方案本钱。计算方法:某本钱核算对象应???该项开发产品预算???配套设施费????????????????=????????????????????????????*预提的配套设施费???本钱(或方案本钱)预提率配套设施???????????该配套设施的预算本钱(或方案本钱????????????????=???????--------------------------------??????*100%费预提率??????应负担该配套设施费各开发产品的预算成本〔或方案本钱〕????式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。5-4“待摊费用〞科目:核算按权责发生制原那么和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如:工程开发前期为工程开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计工程开发期,工程开发期超过一年的列“长期待摊费用〞)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。5-5“开发产品〞科目:核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际本钱。各级明细科目的设置详见“房地产本钱核算科目明细表〞。各单位在进行“开发产品〞核算的同时,应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。房地产本钱核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目五级科目备注开发本钱各工程各本钱核算对象土地征用及拆迁补偿费按前述明细完工转开发产品??〔各住宅小区、配套设施〕前期工程费同上???根底设施费同上???建筑安装工程费同上???配套设施费同上???开发间接费??自一级科目??待分摊征地及拆迁补偿费按前述明细??开发间接费转入??待分摊前期工程费同上???????待分摊根底设施费同上?????待分摊配套设施费同上?????????开发间接费各工程工资及附加费???定期转入开发本钱有关部门办公费用?????差旅交通费?????修理费?????通讯费?????周转房摊销?????利息并借款费用?????质量检验费?????物业管理基金?????其他?????????开发产品工程名称本钱核算对象??设置面积或套数的数量金额帐第六章本钱费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费6-1一般能分清本钱核算对象的,可直接计入房屋等本钱核算对象的本钱工程中;如果分不清本钱核算对象,须两个或两个以上的本钱核算对象负担时,可先在“开发本钱—土地开发—土地费用〞科目进行归集,再将其分配计入有关本钱核算对象的开发本钱;也可以直接分配计入“开发本钱--有关本钱核算对象----土地拆迁及补偿费〞。有关分配方法为:按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时:方法一:先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区;再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费,按小区内房屋等本钱核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费,按房屋等本钱核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等本钱核算对象的的开发本钱;房屋等本钱核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等本钱核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二:也可将公用占地面积先分摊到房屋等本钱核算对象的占地面积上,房屋等本钱核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。按建筑面积计征〔或补偿〕时:不管是公共用地还是房屋等本钱核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费〞本钱工程内的费用,均应按房屋等本钱核算对象的建筑面积来分摊。前期工程费6-2能够分清本钱核算对象的,可直接计入房屋等本钱核算对象的“前期工程费〞本钱工程;应由两个或两个以上的本钱对象负担的前期工程费,可通过“开发本钱—土地开发—前期工程费〞科目归集,再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各本钱核算对象的本钱工程。根底设施费6-3一般能够区分本钱核算对象的,应直接计入房屋等本钱核算对象的“根底设施费〞本钱工程中;如果在开发的建设场地上有多个开发工程,不能区分本钱核算对象时,其根底设施费应先在“开发本钱—土地开发—根底设施费〞科目进行归集,待根底设施建设完毕后,将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关本钱核算对象的“根底设施费〞本钱工程中。建筑安装工程费6-4一般应在与承包单位进行工程价款结算时,按承包单位根据当月实际完成工作量提出,经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表〞、“工程价款结算单〞所确定的工程价款,直接计入房屋等本钱核算对象的“建筑安装工程费〞本钱工程。6-5预付给承包单位的工程款和备料款,不能直接作为建筑安装工程费支出,计入“开发本钱〞科目,应先在“预付帐款—预付承包单位款〞科目核算,待工程价款结算时,再从实际应付工程款中扣回。6-6对几个工程一并招标出包且按标价结算的,应在工程完工结算工程价款时,按每个工程(或本钱核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例,计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费,计入有关房屋等本钱核算对象的“建筑安装工程费〞本钱工程。计算公式为:某项工程的实际???????????????该项工程预算造价???????????????=???工程标价*--------------------建筑安装工程费????????????????各项工程预算造价合计配套设施费6-7但凡不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出,均应计入房屋等本钱核算对象的“配套设施费〞本钱工程:(1)配套设施和房屋等开发产品同时建设的情况下:▲能分清本钱核算对象的,应直接计入房屋等本钱核算对象的“配套设施费〞本钱工程。▲不能分清本钱核算对象的,应先由“开发本钱—配套设施开发〞科目的相应本钱工程进行归集,再分配计入房屋等本钱核算对象的“配套设施费〞本钱工程。(2)配套设施和房屋等开发产品非同时建设(有前有后、穿插进行)的情况下:▲应先通过“开发本钱—配套设施开发〞科目进行归集,待配套设施完工后,再按房屋等本钱核算对象的建筑面积和分项平行结转法,分配计入房屋等本钱核算对象的本钱工程。(3)先开发房屋等开发产品,后建配套设施;或房屋等开发产品已开发完工移交或出售,而配套设施尚未全部完工的情况下:▲可按配套设施的预算本钱(或方案本钱)进行预提,并归集在“开发本钱—配套设施开发〞科目的相应本钱工程,再按房屋等本钱核算对象的建筑面积,分配计入房屋等本钱核算对象的“配套设施费〞本钱工程。预提数与实际数的差额,应在配套设施完工时调整房屋等本钱核算对象的“配套设施费〞本钱工程。▲如果预提的配套设施费含有多种配套设施工程,应在每项配套设施完工时,逐项结转并随时调整房屋等本钱核算对象的“配套设施费〞本钱工程,不得等全部配套工程竣工后一次调整。6-8但凡能有偿转让的配套设施〔包括经营性和非经营性的〕支出,不得计入房屋等本钱核算对象的本钱,能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费,应计入其开发本钱的“开发本钱—配套设施开发—配套设施费〞工程中。开发间接费6-9应先通过“开发间接费〞科目归集,于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各工程的各本钱核算对象,一般不得以方案数计入开发本钱。如根据开发特点,确需采取预提开发间接费方法时,预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。6-10本钱应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产,均不分配开发间接费。6-11如果有周转房,每月应计入开发间接费的周转房摊销,可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销,并按周转房造价4%计算残值。关于借款费用资本化6-12借款费用资本化的期限:可自房地产产品开发投入起至完工交付时止,其间开发商主动实施的停工其间不包括在内;6-13可资本化的借款费用包括:与开发工程直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价,减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益,如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等;6-14可确定借款用途并专款专用的,可将借款费用直接计入受益的本钱核算对象;不能分清具体用途的借款费用,可采用各工程累计投资额、各工程缺口资金等标准在受益的各本钱核算对象间分摊;如果一次性利息数额较大时,也可先通过“待摊费用〞归集后,再分配计入各本钱核算对象的“开发间接费〞。????????????某本钱计算对象完成投资额分配比例=-------------------------×100%????????????????工程完成投资总额