文档介绍：内容概要
北京燕莎商圈酒店式公寓市场状况
项目物业概况
项目物业市场定位建议
项目物业经营管理计划
服务标准
服务项目
经营管理测算
1
北京燕莎商圈酒店式公寓市场状况
1、北京东北部地区及燕沙商圈公寓概况
本地区的公寓主要有三种形式:酒店式公寓、商住公寓和纯居住公寓。国贸、嘉里、京广、雅诗阁均为北京市具有代表性的高档
酒店式公寓,因其地理位置好、配套设施齐备、室内配置高档而深受国际租户的欢迎。这类项目租金价格高、出租率也高。
1)、分布情况——目前北京东部地区的酒店式公寓主要集中于五个区域:
地区典型项目名称
恒基中心金龙温泉建国国际国际
建国门长富宫成远大厦凯威大厦亚太大厦京华豪园等
汇豪阁公寓公寓俱乐部
国贸国贸公寓京广中心嘉里中心雅诗阁等--- --- --- --- ---
工体港澳中心东环广场爱德苑盈科中心城市宾馆、万国公寓祥业大厦等--- ---
燕莎世方豪庭凯宾斯基盛捷福景苑清境明湖东苑公寓亮马河大厦永安公寓三全公寓等---
东三环国贸世纪
京瑞大厦华泰宾馆龙头公寓香榭丽舍等--- --- --- ---
南路公寓
2
2)、市场供应情况
到目前为止,北京东部地区已竣工的服务式公寓项目近 50 个,总供应套数 3720 套。市场几乎全部采取只租不售的形式,产权集
中,同时大多数项目中同时含有酒店,并利用酒店的服务功能为公寓提供酒店式服务。
3)、租售情况(价格、出租率)
酒店式公寓一般采取只租不售的酒店经营模式,其价格根据公寓品牌的等级标准不同而类似于星级酒店的价格差异,服务公寓一
般划分 A、B、C 三个等级,且由A到C依次降低,这主要取决于公寓的硬件与软件两方面的综合水平(如建筑的地理位置、交通状
况、周边的商务及自然环境、房间户型的大小、会所的功能以及管理集团的服务水准等因素)。
3
¾ 出租情况
表 1:东部地区酒店式公寓的平均租金
区域租金(美元/月建筑平米) 平均出租率
建国门地区 85%
国贸地区 90%
燕莎地区 90%
工体周边 80%
东三环南路 70%
平均 83%
注:表中租金按套内建筑面积计算
由以上图表可以看出,北京燕沙地区酒店式公寓租金平均为 美元/月/建筑平米,平均出租率达 90%,其中均租
金高,出租率也很高,建国门地区租金居中,出租率较高,工体周边地区租金较高,但出租率不理想,东三环南路租金最低,出租率
也最低。
4
3、市场需求分析
1)、燕沙地区酒店式公寓市场客户群体状况
国外客户:跨国公司中国总部的外方高层管理人员, 主要包括跨代表和高级行政人员,从国籍上看,欧美
籍占 65%,其次为港澳台人士,再次为日本、韩国以及华裔人士和其他地区人士。
国内客户:知名公司的高级管理人员: 随着外资公司本土化战略的推行,他们更多地聘用中方高层管理人员,特别是海外归国人
员,这部分人会考虑在国内置业。
为各大公司服务的机构高级管理人员: 专业服务是 CBD 主要功能之一。广告公司和会计、审计、资产评估、律师等中介咨询公
司会消化掉一部分公寓。
根据资料显示:租客中,首席代表占 8%,总经理占 20%,部门经理占 26%,其余是主管和高级技术人员。从年龄上看,26~30
岁的大概占 10%,31~35 岁的占 15%,36~40 岁的占 20%,41~45 岁的占 20%,46~50 岁的占 15%,50 岁以上的占 20%。
5
2)、市场发展预测
据统计,目前世界排名前 100 位的跨国公司中的 50%都在北京设立办事机构;世界 500 强企业中,已有 156 家入住朝阳区;境
外办事机构总量已达 4000 多家;目前在京注册的外资企业已超过 1 万家;外商及管理人员总数已超过 10 万人。随着中国已经加入
WTO,北京 CBD 的影响不断扩大,会有越来越多的国内外知名企业入住朝阳区这片黄金地带。正是因为有了大量商务人群,为酒店
式公寓的大规模开发提供了坚实的基础。势必给酒店式公寓的发展带来极大的机会。
朝阳区和东城区酒店式公寓占该类产品北京市总量的 80%以上,而朝阳区又主要是集中在 CBD 地区。另外,随着国内经济强劲
发展,众多外企员工及中企白领,将对 CBD 商圈内的公寓发展产生强大的推动作用,我们深信位于北京 CBD 商圈及幅射范围燕莎地
区的国际化社区“远洋新干