文档介绍：该【样点地价法 】是由【1781111****】上传分享，文档一共【10】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【样点地价法 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。概念:在农用土地定级基础上划分基准地价区片,调查农用地投入产出样本资料和市场交易样本资料,并计算样本地价,以样本地价的平均值评估农用地基准地价。步骤:1)资料调查;2)根据农用地分等定级的成果,按级别划分基准地价区片;3)按区片确定农用土地利用类型;4)投入产出样本资料和市场交易样本资料抽样调查;5)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益,并还原为地价;6)分析市场交易案例资料,计算样本地价;7)根据所测算的地价资料,调整基准地价区片,并计算各区片及级别基准地价。资料调查的内容1)农用地定级成果资料:包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料;2)影响农用地地价的因素资料:根据所确定的因素体系页,共10页并结合当地的实际条件确定农用地基准地价影响因素体系,并调查各评估区片的影响因素状况;3)农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料,农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等;4)社会经济及土地利用资料:包括当地农村经济发展状况资料,农业和社会经济发展统计资料,土地利用总体规划资料,基本农田保护区资料等;5)其它资料:如农用地历史地价资料,农业开发和农业生产的政策资料等。划分基准地价区片划分基准地价区片,要求区片内的农用土地质量和价格应基本一致。根据各地的条件,划分基准地价区片可采用以下方法:1)以土地级别为基础划分基准地价区片:即在农用地定级基础上,根据农用地定级单元总分值划分基准地价区片;2)根据农用土地质量划分基准地价区片:对于没有进行农用土地定级的地区,可根据对农用土地质量和产量调查,将土地质量相对一致的区域划分为一个区片,并以此作为基准地价区片。采用该方法划分基准地价区片,可根据地形图、土地利用现状图、土壤图等资料,对地形、土壤、土地利用类型和水利设施状况进行综合考虑,然后将条件相似的土地页,共10页划为一个区片。具体划分方法如下::例如分为平地、坡地等,或必要时可按照海拔高度、坡度、朝向等作更细的划分;:例如按土壤质地、土层厚度、土体构型等划分;:例如按水系的受益范围、水利设施的好坏及满足程度等划分;:例如交通条件、灾害情况、位置条件等。上述各种因素大致相似地区,可确定为一个基准地价区片。无论采用哪种方法,所划分的区片均应在基准地价评估测算过程中,根据所调查的各种样本地价资料进行调整,并最终确定基准地价区片。确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求,确定各区片的主要用地类型,并确定各类用地中的用地亚类,确定当地农用地基准地价评估的土地利用类型体系。投入产出样本和市场交易样本资料的抽样调查农用地投入产出样本资料和市场交易样本资料的调查采用抽样调查方式。具体调查内容按附表A3—A9。1)样本单位可以是一定面积的地块,也可以是某一农户页,共10页种植的相同用地类型的地块,地块面积应适中;一般采用土地利用现状图的图斑为调查单位。2)样本抽样采用分类抽样调查,即按用地类型分组,根据当地情况,少数用地类型可区分到亚类;3)样本要有代表性,样本分布要均匀,样本数据应调查最近的连续三年的资料;4)调查样本总数、每级土地及各类土地调查样本数,应符合下列要求:Eni/En=ENi/EN(8—1)式中:Eni——第i类用地抽取的样本单位数;En——各类用地抽取的样本单位总数;ENi——第i类用地的样本单位数;EN——各类用地的样本单位总数。样本资料的整理1)样本资料补充完善或剔除:对所有调查的样本资料均应逐表审查,对主要数据不全或不准确的,应进行补充调查,完善内容;将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样本进行剔除;2)样本资料归类:将初步审查合格的样本资料,分别按土地级别、土地用途、用地效益等进行归类,当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。投入产出样本资料的分析计算页,共10页)年总投入的分析计算年总投入是指估价对象土地在经营使用过程中所必须投入的每年平均的客观费用。按照农用土地生产经营的方式,其投入形式有:生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用,如种苗费(或种子费、幼畜禽费)、肥料费(或饲料费)、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费(或畜禽舍费)、农具费以及有关的税款、利息等。农业生产投入的计算,可根据所评估土地的农业生产类型,按照所投入物化劳动及活劳动的类型和数量,按估价期日的正常市场价格水平,计算投入的总费用或单位面积费用。2)年总收入的分析计算年总收入是指估价对象用于农业生产过程中每年平均的客观总收入,即合理、有效使用土地过程中持续而稳定获得的正常年收入。对于用于农业生产的土地来说,农产品收入主要是指农用地用于农业生产过程中,每年平均的农业生产产物的销售收入,包括主产物收入和副产物收入。收入的计算按照农业生产的类型,根据各种农产品的产量和质量状况,按照估价期日的正常市场价格计算总收入或单位面积平均收入。3)按照收益还原法计算土地价格页,共10页根据计算的投入和产出数量,计算土地年纯收益,并选择适当的土地还原率,采用收益还原法计算土地价格。市场交易样本资料的分析计算市场交易样本资料主要包括农用土地征用、承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等。样本地价的计算,根据样本类型,采用相应的基本估价方法和相应估价目的的估价方法进行评估计算。样本地价的修正及样本地价处理样本地价的修正主要是把样本地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价,主要包括年期修正、期日修正及其它修正等。样本地价处理是指绘制样本地价图及进行样本数据检验等。样本地价的年期修正不同年期的样本地价资料应修正到基准地价的无限年期。计算公式为:P=P/[1-1/(1+r)ml](8—2)mml式中:P:修正后的土地价格;mm:样本地价的实际年期;1P:样本地价;m1r:土地还原率。d页,共10页样本地价的期日修正不同交易时间的样本地价,只有修正到基准地价估价期日的地价,才能用于基准地价评估。修正过程中应区别不同土地用途,计算地价的变化幅度。在建立地价指数系统的地区,可利用地价指数进行修正。计算公式为:K=P/P(8—3)ijisij式中:K:第i类用地第j期地价修正到基准地价估价期日的系数;ijP:第i类用地基准地价估价期日土地交易平均价(或地价指数);isP:第i类用地第j期土地交易平均价(或地价指数)。ij对不同时期发生的交易地价修正到估价期日的地价计算公式为:Pls=Kij×Pji(8—4)式中:P:修正到基准地价评估期日的宗地价格;lsP:第j期、第i类宗地的实际成交地价。ji样本地价的其它修正根据交易地价资料情况,还应进行如下修正:1)交易情况修正:把交易情况不正常的样本地价,修正到在公开、公平的正常市场条件下的交易地价。暗箱操作地价、急买急卖地价等均属不正常交易地价。2)农用土地熟化程度修正:在不同农田基本设施配套程度下的样本地价,必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的地价。基准地价评估中的基础设施配套程度,可按各级(区片)土地基础设施配套现状程度的平均水平设页,共10页定。样本数据检验1)同一土地级别中,同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一级别中样本数量不能满足总体检验的需要时,需对级别进行差别判别归类,按类进行样本总体同一性检验;2)同一级别中,不同交易方式计算的样本地价,也要通过样本总体同一性检验;3)用T检验法或均质-方差法对样本进行异常值剔除。当检验后的数据不能满足需要时,应增加抽样数据,按以上方式重新进行数据检验。样本地价分布图的绘制所调查和计算出的样本地价,要在工作底图上绘制样本地价分布图。1)按不同用途分别绘制样本资料分布图;2)土地级别界线、区片界线要反映在图上;3)直接在图上表示地价,地价资料多时,采用分级图表示地价点;4)样本资料应有编码,编码应反映不同用地类型、样本类型和样本序号等。数据整理将经过修正及样本数据处理以后的样本,按土地级别、页,共10页基准地价区片、用地类型和交易方式顺序进行整理,并填入相应的表格。评估区片基准地价1)样本数量的确定。合格样本量应符合数理统计要求。2)模型选择及基准地价计算。以区片为单位,按不同用途采用样本地价的平均值作为该区片的基准地价。公式如下:MPliP?i?1(85)la或:M?PSliiP?i?1(8—6)laM?Sii?1式中:Pla:某区片内的单位面积基准地价;Pli:某区片各有效样本的单位面积地价或众数样本单位面积地价;M:区片内可利用的有效地价样本数;Si:样本宗地面积。级别基准地价的计算经过上述步骤评估出不同区片的基准地价,对各区片基准地价进行比较、实地检验,调整各区片基准地价,并最终确定各区片及级别基准地价。在由区片地价确定级别基准地价时,应采用加权平均法进页,共10页行计算。M?PSliiP?i?1(87)jSii?1式中:Pj:某级别的单位面积基准地价;Pli:某级别内各区片基准地价;M:该级别内区片个数;Si:区片土地面积。页,共10页