文档介绍：该【房地产估价上课例题 】是由【1781111****】上传分享，文档一共【9】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【房地产估价上课例题 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资料测算该宗房地产2015年底的收益价格。[练****2]估价对象概况:本估价对象是一幢出租的写字楼,土地总面积12000平米,总建筑面积52000平米;建筑层数为地上22层、地下2层,建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用年限为50年,从2010年5月15日起计。1、,占总建筑面积的60%,其余部分为大厅、、租金平均为35元/平米×月。3、空房率年平均为10%,即出租率为年平均90%。4、经常费用平均每月为10万元,包括人员工资、水、电、清洁、保安等费用。5、房产税以房产租金收入的12%、其他税费为租金收入的6%。7、市场上相似风险的投资报酬率为10%.估价要求:评估该写字楼2015年5月15日的购买价格.[练****3]某综合楼的土地使用年限为40年,-6层商场整体出租,每层2000m2,从2009年10月1日租出,租期为6年,月平均租金为120元/m2,附近类似商场正常月租金为130元/m2,。7—30层为写字楼,每层面积1000m2,出租率为80%,正常月租金为100元。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%。试管该综合楼2012年10月1日带租约出售时的价格。[练****4]6年前,甲提供一宗l000m2、土地使用年限为50年的土地,乙出资300万元人民币,合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中l000m2建筑面积归甲所有,2000m2建筑面积由乙使用20年,,乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来,甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知,现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%.[练****5]某宾馆总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2,其中500m2为宾馆大堂,1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间(建筑面积7600m2),会议室2间(建筑面积200m2),自用办公室3间(建筑面积200m2);当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元,年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元,平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元,同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收人的40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。[练****4答案]15000x1500=22500000(元)=2250(万(2)计算宾馆客房年总收益:200x190x365x(1-30%)=9709000(元)=970·9(万元)(3)计算宾馆会议室年总收益:500x20x2x12=240000(元)=24(万元)(4)计算宾馆年总费用:970·9x40%=388·36(万元)(5)计算宾馆自营部分年净收益:970·9+24-388·36=606·54(万元)(6)计算宾馆自营部分价格(大堂、客房、会议室、办公室):60654/8%=7581·75(万元)(7)计算该宾馆的正常总价格:7581·75+2250=9831·75(万元)答:、单选题:1、评估某宗收益性房地产的价格时,在其他因素不变的情况下,预测的未来净收益越大,评估出的价格会()、某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为()、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为()万元A。100B。。774、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元,此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为()万元A。225。00B。237。50C。381。、与报酬率性质不同的名词有()。折现率C。、在收益法估价中,对于单独土地的估价,是根据()确收益年定限。A。。建筑物的整个使用年限7、某门市的土地剩余使用年限为3年,可出租面积200平方米,从现在租赁出去,期限为2年,约定好月租金是180元/平方米,且每年不变,附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%,运营费用率为30%,则该门市现在带租约出售时的正常价格是()A。700000元B。695554元C。777268元D。800500元8、某宗房地产的土地价值占总价值的30%,建筑物价值占总价值的70%,由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%,建筑物资本率为8%,则综合资本化率为()%。、综合资本化率是求取()、多选题:1、有了货币的时间价值观念之后,收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和,其高低取决于下列3个因素:().,现在的钱比将来的钱更值钱2、收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产,如(等房地产).。公寓3、收益法适用的条件,是房地产的{}都易于量化。、收益法的公式为:V=A/Y,则此公式的前提是().、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用,如前者不包含()、求取报酬率的方法有()。市场提取法C。投资报酬率排序插入法D。实际观察法7、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有()。净运营收益C。、在收益法中,下列哪一种说法是正确的()A。净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B。运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C。投资回报占投资回收的比率称为报酬率D。报酬率与投资风险正相关9、报酬率=()+风险调整值—。、收益法中,是根据土地收益求取土地价值,根据建筑物的收益求取建筑物的价值,或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时,则要采用()。、投资组合技术主要有(的)组合两种。:某成片荒地面积2平方公里,取得该荒地的代价为1。2亿元,,开发期为3年,贷款年利率为8%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)解:V=取得该荒地的总价+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润=取得该荒地的总价+土地开发成本+管理费用+投资利息+V×(2%+5。5%+10%)故:V=(取得该荒地的总价+土地开发成本+管理费用+投资利息)(/1-2%-5。5%-10%)某幢房屋的建筑面积为300平米,该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元/。解:该房屋的重新购建价=300×1200=36万元[例2]某建筑物的体积为500立方,该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑体积造价元/立方。试估算该房屋的重新购建价格。解:该房屋的重新购建价=500×600=30万元[例3]某幢房屋的建筑面积为300m2,该类用途、建筑结构和档次和房屋单位建筑安装工程费为1200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新构建价格的4%,建设期为6个月,所有费用可视为在建设期内均匀投入,年利率为6%,开发商成本利润率为15%,销售税费为重新构建价格的6%,请计算该房屋的重新构建价格。[练****某建筑物的建筑面积为100平米,单位建筑面积的重置价格为500元/平米,判定其有效经过年数为10年,经济寿命为30年,残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,并计算其现值。解:年折旧额折旧总额建筑物现值某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,,门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,经过年数为3年;设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,经过年数为10年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。解:短寿命项目折旧额:门窗等的修复费用=2万元装饰装修折旧设备的折旧长寿命项目的折旧额折旧总额=2+18+40+17。6=77。6万元例【】某幢应有电梯而没有电梯的办公楼,重建价格为2000万元,现在设电梯需要120万元,假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值。例【】某写字楼由于缺少大型多功能设施,使得该写字楼每年净租金损失10万元(或者比同地区类似写字楼每年少收入净租金10万元);经测算如果现在增加该项功能需要各种费用约50万元。假设该写字楼剩余收益期为30年,报酬率Y为10%,求此项折旧。