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室;组团内部道路车行道宽度按4米,6~7米分级设置,,入户道路宽度2。5米;分组团人车分流,,高层建筑设置环形消防车道或者沿两个长边设置消防车道,消防车道最小宽度4米,高层建筑消防扑救面长度不小于1/4周长且一个长边。10。小区绿化率不小于30%,应急消防车道不计入绿化率,架空绿化比例不超过50%。《重庆市小套型住宅设计规范》DBJ50-079—2008,以面积紧凑,功能齐全,体形系数合理,消防设置合规为基本要求住宅底层设置门厅,值班室及卫生间、信报箱等,。住宅部分公共走道宽度严格按照《重庆市小套型住宅设计规范》。,(参照《重庆市小套型住宅设计规范》,住宅单台电梯服务人数320人),%设计(渝建发【2010】68号关于执行居住建筑节能设计标准有关事项的通知)。、规格。建设地址及建设条件3。1建设地址木耳公租房项目位于重庆市渝北区空港木耳镇,其位于重庆市东北部,作为重庆市的北大门——渝北区的一个中心镇。木耳镇距重庆市中心41公里,距江北国际机场11公里,交通便利。木耳镇东与王家镇接壤,南与两路镇连界,西与北碚区相连,北与石鞋镇毗邻,,轻轨3号线与14号线均从用地旁边:..,用地东面为空港大道,与空港工业园区相连,且周围紧挨李家湾、学堂村、新合村、新田湾以及国道G210。,属亚热带湿润气候区,大陆性季风气候特点显著。具有冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、无霜期长、湿度大、风力小、云雾多、,夏多伏旱,春季升温较快,夏季雨量丰沛而分布不均,5、9两月为雨量高峰期,8月相对少雨,累年连晴高温,蒸发及蒸腾量大,伏旱频繁,有“十年九旱”之称。温度:全镇常年平均气温18℃,1月份气温最低,月平均气温为7℃,最低极限气温为零下3。8℃。7月至8月份气温最高,多在27℃—38℃之间,最高极限气温可达43。8℃。降水量:全镇雨季集中在夏秋,常年平均降雨量1100毫米左右,平均日照1340小时左右,平均无霜期319天。由于受东南季风以及地形的影响,,偏低的地方只有1000左右。日照:重庆是中国日照最少城市之一,各月平均日照百分率最高为8月75%,其变化幅度为30—79%;最低为12月13%,其变化幅度为1—32%.项目所在地平均日照1340小时左右,7月至8月份略高,月均日照时230小时,、云:重庆三面环山,沟壑纵横,因此木耳镇的风速较小。但在夏季雷阵雨天气时,又一反常态有大风,风速常常每秒可达10-27米。全镇年均云量7。2-8。0,冬春两季多高于地面1500米以上的高积云和层积云,夏季多高于地面500—800米的雷雨云。,交通便利,距重庆市中心41公里,距江北国际机场11公里,东与王家镇接壤,南与两路镇连界,西与北碚区相连,,轻轨3号线与14号线均从用地旁边经过,用地东面为空港大道,与空港工业园区相连,在空港大道上,规划有一公交客运中心、轻轨车站、及社会停车场,而且紧挨国道G210,给本项目的公共交通提供了最有利的支撑。3。(面积约1。1万平方米)、12班幼儿园5所:..1。2万平方米)、社区服务设施(面积约0。8万平方米)、商业用房(面积约22。9万平方米)、休闲广场、体育设施拥有篮球场、羽毛球场、乒乓球场、足球场和400m环形跑道,并且拥有停车位5600余个,配套设施十分完善。整个项目建设所需供水、供气、通信、天然气管线也均可由市政设施引入,作为建设期间和生产运营期间必备的条件已具备。投资估算及资金筹措4。、设备及其安装工程费用以及其他公用工程建设费用,工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息等。4。。根据项目工程初步方案估算的工程量;:《重庆市建筑工程计价定额》,2008年;《重庆市建设工程费用定额》,2008年;《重庆市市政工程计价定额》,2008年;《重庆市安装工程计价定额》,2008年;《重庆工程造价信息》,2011年4月;国家及重庆市颁布的文件;类似工程经济指标;(1)土地征用费按450元/平米,其中人均耕地2300元/亩,土地补偿是人均耕地的6倍,安置费用是人均耕地的6倍,还有其他补偿具体如表4—1,4-2。表4—1主城区征地青苗补偿标准(元/亩)作物标准类别一类标准二类标准三类标准蔬菜2800——31002330—26502210——2540粮食类2500—-29001990—23201880--2210表4-2主城区征地房屋补偿标准结构类别房屋结构补偿单价(元/平米)一类标准二类标准三类标准砖混结构砖墙预制盖366—390354—-378342—-366:..342-366330-354318—-342砖墙穿逗瓦盖318—342306-—330294—-318砖墙瓦盖294-318286-—306270—-294砖木结构砖墙石棉瓦盖280—306270——294258-——294258—-282246—-270土墙结构石棉瓦盖208-232196--220184—-208土墙毡盖122—146110—-13498——122简易简易棚房86-11074--9862—-86说明:(不包括2。4米)以下,()以上的,按同类标准的70%计算补偿;,按同类标准的50%计算补偿;在1米以下的,按同类房的20%-—40%计算补偿。(2)工程勘察费按240万元控制;工程勘察收费按照下列公式计算:工程勘察收费=工程勘察收费基准价×(1±浮动幅度值)工程勘察收费基准价=工程勘察实物工作收费+工程勘察技术工作收费工程勘察实物工作收费=工程勘察实物工作收费基价×实物工作量×附加调整系数工程勘察技术工作收费=工程勘察实物工作收费×技术工作收费比例(3)前期咨询费按渝价[2000]352号文计取,其费用取200万元;(4);(5)施工图审查费按渝价〔2009〕100号文计取,。表4-3建筑等级一级二级三级房屋建筑工程施工图审查费(元∕m2)0。8-1。-—≥1亿5千万≤x1千万≤X<5X<1千初设建安费市政建筑工程施元<1亿元千万万工图2。0—2。审查收费率(‰)1。2—-1。81。8—(6)工程设计费按12元/平方米计取,建设面积为1809088平米,;(7)环境影响评价费参考计价格〔2002〕125号文计取,其费用为82。35:..;(8)招标代理服务收费按计价格〔2002〕1980号《招标代理服务收费管理暂行办法》,;(9)工程造价咨询服务费按渝价〔2010〕69号文计取,;(10)工程监理费按发改价格〔2007〕670号计取,;(11)人防异地建设费按照渝价〔2007〕654号计取,幼儿园与小学建筑面积不计入,;(12)白蚁防治费按渝价〔2007〕662号文计取,其费用为172。06万元;(13)地质灾害危险性评估费按渝价〔2002〕257号文计取,其费用为15万元;(14)防雷工程设计审核、施工监审费按渝价[2001]42号计取,;(15)城市建设配套费按按照渝府发〔2009〕110号文计取,幼儿园与小学建筑面积不计入其费用为49840。87万元;(16)建设单位管理费按渝财建〔2003〕71号文件计取,其费用为2487。96万元;(17)建设工程规划综合费按照渝办发〔2005〕48号测算,幼儿园与小学建筑面积不计入,;(18)建设工程综合服务费按渝价[2009]37号文件计取,建安工程费的0。075%计取,其费用为277。61万元;(19)工程保险费按工程费用的3‰计取,其费用为1110。39万元。4。基本预备费:按第一、二费用之和的8%计算。:按贷款利率6%计。6。估算结果:,其中建筑安置费用406017。47万元,占总投资的69。8%;,%;,占总投资的8%;建设期利息34901。22万元;,建设期贷款利息估算见表4-,资金来源为:,占总投资的70%,:..,占总投资的30%.表4-4建设期贷款利息估算表单位:万元序号科目名称合计201620171借款1。1建设期利息34901。228725。。1。。。00290843。。1。3当期应计利息34901。228725。。1。4期末借款余额290843。50581687。(+)34901。。91建设期利息及融234901。。72资费用合计财务评价5。1财务评价的依据、原则及方法5。。《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);2。国家颁布的有关税收及费用计算标准;3。《重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知》(渝府发[2010]61号);4.《关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知》(渝财建[2010]483号);《重庆市公共租赁住房管理实施细则》的通知(渝国土房管局[2011]9号);6。项目业主提供的有关资料。。2评价原则1。财务分析应采用以市场价格为基础的预测价格,遵循效益与费用计算口径一致的原则,在计算期内服务价格及成本均不考虑通货膨胀因素;,打足各项费用,保守计算各项收;3。盈利能力分析考虑相对价格变化,偿债能力分析要同时考虑相对价格变化和价格总水平的影响,可作如下简化:(1)建设期间,既要考虑考虑价格总水平变动,又要考虑相对价格变化。在建设投资估算中价格总水平变动是通过涨价:..预备费来实现;(2)项目运营期内,一般情况下盈利能力分析和偿债能力分析可采用同一套价格,即预测的运营期价格;(3)项目运营期内,预测的运营期价格可根据具体情况,选用固定价格(项目经营期内各年价格不变)或考虑相对价格变化的变动价格(项目运营期内内各年价格不同,或某些年份价格不同;(4)当有要求或价格总水平变动较大时,项目偿债能力分析采用的价格应考虑价格总水平的变动因素。5。,无论是有项目还是无项目的情况,原则上同种(质量、功能无差异)产出或投入的价格应取得一致。假设项目在两年建设期内能顺利实施,并在预定时间内实现预期收益,投资和市场价格与预测一致,市场良好,。(含建设期2年,运营期8年)。。2基准收益率鉴于公租房项目是为广大老百姓服务的非盈利性项目,因此本报告财务分析的基准收益率选取为8%。5。3经营收入及税金估算5。3。:本项目公租房住宅1395707平方米,建成后将满足28900户人的住房需求,建设规模很大。考虑到公租房建设是解决当前亟须解决的老百姓住房问题,需求量极大。本项目经营期前两年出租率按70%、80%计算,经营期后六年出租率按90%计算。经营期前五年的出租面积为住宅总面积,五年后公租房开始销售后,,根据相关规定,按建筑面积收取。:鉴于项目建设特殊性,本项目商业用房229003平方米均不考虑出售。此部分收入为出租收入,预计运营期前两年出租率分别为60%,80%,从运营期第三年开始达到完全出租,租赁价格按600元/平方米·年收取。,本项目对商业车位出租部分的测算仅针