文档介绍：该【资产评估自考题-19 真题-无答案 】是由【青山代下】上传分享，文档一共【7】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【资产评估自考题-19 真题-无答案 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。资产评估自考题-19(总分100,考试时间90分钟)一、,房地产具有哪些不同特征?。?其价格表现有哪几种形态?。。?。。,需要计算土地收益额,该怎样求取?。。?。。?此法主要适用于什么样的建筑物评估??,选择作比较的房地产交易实例是最关键的一步。所选择的交易实例应满足什么要求?。?二、,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有关对比资料如下表所示:+1%-2%0102试评估宗地A的价格。,总面积为40000平方米,使用年限为50年,土地还原利率为6%,现收集到A、B、C三个宗地交易实例,具体情况见下表:宗地成交价(元/M2)-1%+2%050年C55502005年12月-2%-1%45年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值。经了解,,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2005年2月份到2006年2月份,地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位,取整),面积为600m2,要求2005年5月对其进行评估。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照,交易实例有关情况见下表。.:交易情况正常。2004年10月以来,土地价格平均每月上涨1%。交易实例A与待估对象处于同一地区,B、C的区域因素修正关系情况可参照下表进行判断。项目B分值C分值街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10注:(1)比较标准以待估地块的各区域因素为标准,即待估地块的区域因素分值为100。(2)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。(3)折现率为8%。求该待估地块的评估值。,实际合资年限30年,还原利率取8%,运用基准地价系数修正法,计算该土地的年限修正系数。,面积为6000平方米,并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼,建筑面积24000平方米,全部用于出租,每年实收租金约为2800万元,该写字楼的经济耐用年限为60年,残值率为0,评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查,当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元,空置率在8%左右,%,%,税金为年租金的18%,%,土地资本化率为8%,建筑资物本化率为10%。试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单位,取整),土地面积为500平方米,房屋建筑面积为1500平方米,。假设建筑的还原利率为物10%,耐用年限为60年,土地还原利率为8%,房产税为租金收入的12%,土地使用税每年每平方米为2元,管理费以年租金的3%计,%计,房租损失准备费按半月租金计,保险费按建筑现物值的3‰计,建筑物尚可使用50年,建筑价格物按成本法求得为120万元。要求:计算50年的土地使用权价格。,现聘请某资产评估机构对其价格进行评估,评估过程如下:(1)考虑到评估目的,决定用收益法对该土地使用权进行评估。该宗地剩余使用年限为50年,预测前10年每年的客观收益为人民币10万元,此后由于社会经济情况的影响,将以每年2%的比例递增。(2)通过对同一风险水平的投资项目的测算,风险调整利率为4%,安全利率采用一年期国库券利率6%,则还原利率定为10%。试对该宗地的土地使用权进行评估。,并于2001年11月在此地上建成建筑物B,当时造价为1200元/m2,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重置价格为1500元/m2,残值率为10%,A地块面积450m2,建筑面积为400m2,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元。据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月30元/m2,土地及房屋还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米,需支付的年管理费为同类建筑年租金的物4%,年维修费为重置价的2%,%。试根据以上资料计算A地块在2004年11月的土地使用权价格(不计房屋现值利息)。待评估地块为一待开发建设的“七通一平”空地,面积2000平方米,允许用途为商住混合,允许建设容积率为7,覆盖率小于等于50%,土地使用年限50年。2009年8月出售,求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米,共14层,1~2层为商用房,共2000平方米,3~4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月),第一年投入60%的总建筑费,第二年投入40%的总建筑费。总建筑费1000万元,专业费为总建筑费的6%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定该建筑物建成后即可全部出售,预计当时售价,商业楼4000元/平方米,住宅楼2000元/平方米,折现率10%。(计算结果以“元”为单位,取整)(提示公式:地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费)要求:,计算总楼价。。。。。,工业用途,已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料:该宗地所在区域征地补偿费为460元/平方米,征地管理费按规定以征地补偿费的2%计算,土地开发费为300元/平方米,税费按15元/平方米计取,土地开发周期为1年,土地开发费在开发期内均匀投入,%,土地开发投资回报率为15%,土地增值收益率为25%,土地还原利率为6%,土地使用权剩余年限为45年。要求:试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位,小数点后保留两位),面积为15000平方米,土地使用权年限为50年,已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整),由于该地区土地交易较少,决定采用成本法估价。相关如下:(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元/平方米,其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等;(2)土地开发费为80元/平方米,土地开发期2年,开发费均匀投入;(3)税费主要为耕地占用税,按5元/平方米计征,其他税费不计;(4)二年期贷款利息为10%;(5)利润率为20%;(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25%。要求:估算以下两种情况的土地单价和总价。(1)无限年期土地使用权价格。(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10%)。(计算结果以“元”为单位,保留两位小数),账面原值为10万元人民币,建筑面积为500平方米,竣工于1990年。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询企业所在地区建筑业产值环比价格指数分别为:%,1992年18%,%,%,%。请计算该建筑物的重置成本。待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元,竣工于2000年底,耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%,%、%、-%、%、%、%,经评估人员现场勘察打分,结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80,、。要求:。,权重分别为50%和50%。。(计算结果以万元为单位,小数点后保留两位小数):1999年10月竣工,6层砖混结构,,,基础为钢筋混凝土条形基础,内外承重墙为240砖墙,内隔墙为120砖墙,2005年1月1号对该宿舍楼进行评估,采用市场比较法,收集到最近成交的类似交易实例有:A花园小区、B商品住宅区、C小区,基本资料如下:A花园小区:建筑面积4300m2,交易日期为2004年11月,土地单价为2200元/m2;B商品住宅区:建筑面积3900m2,交易日期为2004年8月,土地单价为2500元/m2;C小区:建筑面积4100m2,交易日期为2004年1月,土地单价为2100元/m2。根据被评估建筑物与交易实例进行比较,分别对交易实体价格进行交易情况修正,交易日期修正,区域因素修正和个别因素修正,相关修正系数下见表:经评估人员估算,该宿舍楼尚可使用30年,对宿舍楼的局部装修、改造需花费15万元。根据上述资料,评估该宿舍楼的价值。待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元,竣工于2000年底,耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%,%、%、-%、%、%、%,经评估人员现场勘察打分,结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80,、。(计算结果以万元为单位,小数点后保留两位小数)要求:。,权重分别为50%和50%。。,其空闲率增加,收益减少。,而以往平均收益都为20万元左右。预计这种收益损失将持续5年,并且损失额每年以10%的速度增长,假设企业的资本收益率为12%。根据上述资料计算该建筑物的经济性贬值。、100万元、110万元、120万元和130万元,从第6年起,租金为168万元,资本化率为10%。试评估该房屋的价格。,各项费用累计为5万元,预计尚可使用20年,假设该房屋的还原利率为12%。要求评估该房屋的现值。