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业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建:..检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;提出遗漏工程项目的建议;对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。3、竣工验收阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;参与重大设备的调试和验收;:..指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。4、物业销售阶段良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售和宣传推广。制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。:..项目的接管验收1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;6)、权、,充分维护业户的利益:...为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。三、入伙(住)管理方案提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作,以免办理手续时徒劳往返。为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规。即时完成入伙注记。受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。1、业主入伙流程1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书。2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》。:..)若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。7)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。8)业户入伙流程图如图所示。2、租赁住户入住流程1)签订《租赁意向书》,并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改。4)整改后或验收房屋没问题,业户就同物业管理公司签验收单,并从物业管理公司领取房屋钥匙。5)交付押金和首期租金。6)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。3、入伙作业标准入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案。:..特约服务手续齐全,收费合理,守时守约,保证质量。内部手册登记及时,即时完成注记。入伙按户汇总,次月5日前全部归档。4、入伙作业规程由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用。由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认。业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认。业户验房确认后领取钥匙,办理签收手续。:..5、入伙作业检查规范为了保证××广场××号楼项目(---)入伙工作正常有序,管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知相关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。2)正常情况入伙阶段,管理处经理每月一次抽查入伙工作资料,收费情况、记录情况及归档情况,发现问题应以不合格项发书面通知并整改。:..『入伙通知书』女士/先生:您好!您所认购的弄号室的商品房,日前已经政府有关部门检查验收合格,准予入住。现将有关入伙事项通知如下:一、我公司拟定于年月日至月日,集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理,并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您不能按时前来,在年月日后,请到销售中心办理入伙手续(法定节假日休息,恕不受理)。二、集中入伙办理地址:三、办理时间:上午至,下午至。四、集中入伙期间,我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服务。五、回执邮寄地址:邮编:传真:特此通知。××房地产开发公司:..年月日:..『入伙通知书回执』入伙通知书回执公司:兹接贵公司入伙通知书,本人购买的号室商品房,拟定于年____月日前来现场办理入伙手续。此复。业主(签章):年月日:..『入伙须知』入伙须知女士/先生:欢迎您成为的业主!我公司为提供良好的管理服务,兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序,以免您在接受新楼时,产生遗漏而导致不便。请您认真阅读,以免产生麻烦。1、请您在接到《入伙通知书》后,按约定的日期来办理入伙手续,以便我们及时为您提供服务。2、您来办理入伙手续时请带齐以下物件:(1)购房预售合同;(2)业主身份证(或护照)及印章;(3)公司购买的还应带公司法人证件和公章;(4)《入伙通知书》;(5)已缴款项的收据(调换正式发票);(6)未缴的购房款和物业管理应缴的款项。3、如您委托他人来办理,还应带上::..(1)您(业主)的委托书,应由律师见证;(2)您(业主)身份证(或护照)的复印件;(3)代理人的身份证或护照。4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。5、您收楼时,请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有问题,请填入《房屋验收表》中,管理处将代表业主利益向发展商协商解决。祝您顺利入伙!××物业管理有限公司××广场××号楼项目(---)管理处年月日『入伙手续书』入伙手续书:..业主:您认购的号室,现已具备入住条件,请您按如下顺序办理入伙手续。谢谢您的合作。2、合同组1、房产收款组业主已付请房款、有线电视业主已签合同。并领取质保书、初装费、地籍图费。电视线、地籍图(两份)、水表封卡、纪念品。并开具收费凭证。3、物业组3、物业组业主已领取《业主手册》等入伙资料。业主已付清物业管理服务费(三个月)、装修垃圾清运费,并开具收费凭证。:..第四章对本项目物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理,一流的管理出一流的质量。通过我们的服务,为“××广场××号楼项目(---)”创造价值,为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境,让业户安心、放心。一、总体管理服务目标1、前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友;降低开发商的建设成本,促进楼盘的销售。2、合同目标在合同期内,全身心为业主服务,成为业主的好保姆、好管家、好朋友。二年内达到ISO9001质量管理体系第三方认证;二年内达到ISO14001环境管理体系第三方认证;二年内达到OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证;一年内通过“××市物业管理优秀小区”的考评;三年内通过“××省物业管理示范小区”的考评;:..四年内达到“××物业管理示范小区”的标准;二、管理服务理念―――――××物业让您更满意让——严格管理、规范服务、心心交流您——业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门更——优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意——成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友:..三、保证体系我公司已通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时,我公司自2001年起开展企业标准化工作,并制订了公司“企业标准(Q/OAKH)”。我公司将三项体系、企业标准以及适合“××广场××号楼项目(---)”的三级操作文件贯穿于“××广场××号楼项目(---)”的物业管理之中。四、服务承诺1、总体指标1、满意度指数85以上;2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故,管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;3、第一年度导入三项贯标体系管理,第二年度通过三项贯标体系认证;2、分类指标1、管理处设专线24小时受理报修,:..、业户接待时间:365天8:30-20:30;3、各类服务人员上岗培训率达到100%;4、档案归档率达到100%,档案完整率达到100;5、维修及时率达到100%;6、维修质量合格率达到95%以上;7、实行维修服务回访制度,回访率达到100%;8、有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上;9、公共设备、设施完好率达到98%以上;10、房屋建筑完好率达到98%以上;11、绿化存活率达到98%以上;12、清洁管理无盲点,管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;13、道路、停车场完好率达到98%以上;14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务:..:..拟采取的工作计划和物资装备情况一、拟采取的工作计划为了使物业保值、增值,管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上,拟定进一步的工作计划,加强装修管理,增强业主和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作,使开发商与物业公司的品牌共同提高,达到“双赢”的目的。1、业主入伙前我公司对物业进行现场查勘,力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施,配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在和发展商进行物业的交接验收中,由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料(验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》)。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单,在一定期限内由开发施工单位整改修复,再由我公司验收合格后接受。同时协助发展商制定《使用公约》、《业主手册》等文件,同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业户信息表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面,做好小区的开荒保洁工作,进入日常工作状态;保安人员要熟悉小区情况;设备维修人员做好检查工作,保证公共设备设施的完好,以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。:..、业主入伙中业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表,对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有:《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等,并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。其中尤为重要的工作就是装修管理,按公司标准向业主做好解释工作,并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料,业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管;保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》,并巡视跟踪施工队的装修过程,督促施工队文明施工,保持环境整洁,建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地,不允许将垃圾堵住楼道,不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道;夜间保持施工区安静。管理处除保安外,业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查,发现违章及时纠正,装修结束应经过验收,装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认。3、业主入伙后进入全面管理阶段后,物业管理处将以公司企业标准为指导,主要开展以