文档介绍：福泰花园可行性研究报告
河北福泰房地产开发有限公司
2011年4月
报告说明
一、项目开发时机
■“京15条”的出台限制了大部分外地人及投资客户在京购房的需求,大量客户转而进军北京周边区域市场;
■“环首都经济圈”的打造使得大厂拥有前所未有的利好房地产开发时机;
■随着北京东拓发展,通州、燕郊房价过快上涨,客户对东部的关注度及认可度日渐提高,大厂绝佳的地理位置成为下一个开发热点区域。
“京15条”限购政策出台
大厂房地产开发时机
“环首都经济圈”打造
通州、燕郊房价过快上涨
二、地块具备开发条件
■地块已有住宅开发土地使用证:本项目已取得住宅开发的国有土地使用证。
■无须拆迁:项目场地现状平坦,无拆迁问题,地块已有围墙并完成了地形地貌的精确测量。
■产权明晰:本项目产权明晰,无纠纷,无遗留问题。
当前,本地块具备了“天时、地利、人和”的开发环境及开发条件。
三、可行性研究报告研究范围
本次研究工作范围主要是开发环境分析、区域未来发展趋势研判及项目地块分析、市场定位、开发计划安排、投资估算与项目经济效益评价等。
目
录
■宏观环境分析
■项目地块分析
■市场定位
■投资估算
第一部分宏观环境分析
1、“新国八条”打响2011年楼市调控政策
一、2011年国家进一步调控房地产市场,各地“限购令”陆续出台,房价过快上涨的一、二线城市楼市受到一定调控压力,释放大量投资客户,部分城市出现“挤出效应”
国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施,简称“新国八条”。
“新国八条”特点
此次调控是2010年两次调控的加强版
行政干预色彩更为浓厚,政府控制房价意图更明显
可操作性更强,更关注政策可行性
约谈问责更为严厉,政策落地预期更强
2、北京市出台“京十五条”、政策调控力度大、外地客户北京置业受到限制。
“京十五条”力度分析:
投机、投资需求全面受到抑制
外地人很难再首置、改善
开发商利润大部分上交财政,多数开发商会重新调整利润与价格的平衡点
地产高利润模式被打破
政策有可能前紧后松,多数开发商会放缓开发节奏
对于置业改善客户将面临巨大竞争,不再是区域内的竞争,将是全北京范围的竞争
商业产权产品不受影响
公司买房不受影响,需一次性购买,但相关税费较高,过户成本高
后市加息预期依然存在;征收房产税在预期之中
三月底公布了北京市2011年房价控制目标
“京十五条”严格限定购房资格,一次购房机会严重打击购房热情
%——刚需客户比例不足30%
%——改善需求比例较大,购房成本提高
2011年1月,在北京购房的外地人,占比接近50%——外地需求影响最大
需求严重缩水、供大于求