文档介绍：杭州市playground-悠游一族单身公寓整体策划案
目录:
市场篇
第一部分:市场情况分析
杭州市城市发展综述………………………………2
杭州市住宅市场分析………………………………3
项目竞争市场分析…………………………………5
第二部分:项目优劣势分析
项目优势…………………………………………‥7
项目劣势…………………………………………‥9
第三部分:目标客户群体及特征
目标客户社会层面特征…………………………‥10
需求特征…………………………………………‥10
群体家庭收入特征………………………………‥10
营销推广篇
第一部分:项目营销策划部署
………………………………‥11
二. 宣传策略……………………………………………12
第二部分:项目相关销售条件建议
付款方式及物业管理费用………………………………14
装修标准………………………………‥………………15
第三部分:项目户型
项目首期户型……………………………………………16
结束语……………………………………………………………20
市场篇
第一部分:市场情况分析
杭州市城市发展综述
杭州是一座有悠久历史和文化的古城。考古发现的“良诸文化”证明,早在四千多年前,已有人类在此繁衍生息。在三千年前的周代之前,杭州属于“扬州之域”。秦姓皇统一六国后,杭州县治,称钱唐县,属会稽郡。至南北朝,改县治为郡治,称钱唐郡(唐时因为避讳,改“唐”为“塘”)。隋代开皇九年(公元五八九年),钱唐郡改称杭州。到了唐代(公元六一八年至九零七年)初期,杭州日见繁荣,居民达十余万。长庆二年(公元八二二年),诗人白居易任杭州刺史时,筑堤疏井,进一步治理西湖和开发杭州,使杭州成为著名的风景城市。
    五代吴越国和南宋王朝曾先后两次在这里建都,历时长达220多年。要说杭州这个城市的发展,它的繁荣时期,其实是从五代吴越建都后开始的。“上有天堂,下有苏杭”这句赞语,也是从这个时期开始流传开来的。宋室南渡,在杭州建都,改称临安府,历时一百五十余年。在这段时间里,杭州作为全国政治、经济、文化的中心,更显得畸形繁华。元朝改临安府为杭州路,,全国政治中心北移,但杭州仍是我国东南地区的重要城市之一。
    明清时期,杭州府仍为浙江省省会,在此时期,杭州的工业、手工业、商业都有所发展。一八四零年鸦片战争以后,杭州沦为半封建半殖民地城市。民国16年(1928年)设置杭州市,成为浙江省政治、经济、交通、文化中心。一九四九年五月三日,杭州解放。
杭州作为我国的七大古都之一,素以湖光山色,风景秀丽著称。依据历史发展条件和自然环境特征,形成了杭州主城南依吴山、凤凰山,北抵半山,西临西湖,呈南北向狭长发展的形态,而北部工业区的发展,更加剧了杭州城市南北方向和东西方向的不平衡。以著名旅游胜地西湖为市中心向周边辐射,余杭、萧山并入以后,杭州城市扩建步伐加快,在过去3年里,经济快速增长,社会全面进步,%,人均国民生产总之达到了3025美元。农业结构调整成效明显;工业经济总量加大,结构优化;服务业稳步发展;旅游总收入增长快于国民经济增长;商贸、房地产、金融业发展良好。杭州正在一步步朝着国际化的大都市这一目标迈进。
杭州楼盘价格持续上升的现象已被称作“杭州现象”来分析,现
在杭州城区商品房均价已达到7000元/平方米,部分楼盘已超过12000元/平方米。在繁荣、涨价、感叹和争论声中,不光是房地产业及相关行业,现在全社会都在讨论住宅市场。如果进行统计调查,“房价”可能是去年杭州公众关注率最高的词汇之一。根据对杭州房地产市场的调查和分析,杭州住宅市场走向有下面几个走势:
经过近10年的住房制度改革和住宅市场发展,杭州人的居住水平和居住环境已经得到了明显改善,基本居住需要已经得到了满足。%,这一部分人中又有一半准备通过购买住宅改善居住条件。
除了超过50%的家庭具有改善住房条件的实际需要外,住房投资已经成为家庭理财的重点。据2002年统计数据,杭州人均GDP超过28000元,居民家庭十分富裕。富裕起来的家庭会把财产的很大比例积累到不动产方面。在调查中,%的人选择了“积累家庭财富”,%的人表示是为了子女或父母购房。可见,“改善者”和“投资者”成为杭州市两类基本购房需求来源。在土地资源稀缺和城市建设投资短缺的约束下,城市住宅供不应求趋势必然会长期存在,这也成了杭州房价持续上涨的根源。
3.“看涨”预期主导,市场发热
杭州的住宅价格已经连续6年大幅上涨,所有的