文档介绍：嘉定江桥北社区E2/5地块定位报告
2012年3月
核心问题
项目所在区域的整体商业发展有何显著性特征?
①
适宜本项目发展的商业形式、业种及业态如何?
②
本项目的产品及客户该如何定位?
③
本项目应如何展开招商?
④
项目现状如何?
市场上同类型成功案例参考?
结合先天条件,项目未来发展的初步定位?
报告整体思路
项目产品定位
经济测算
项目再定位
项目客源定位
项目初定位
商业市场及
消费特征研究
项目招商建议
营销推广策略
本案
嘉定
长宁
青浦
普陀
宝山
地块坐落于嘉定区江桥镇,紧邻上海市区,受嘉定区与普陀区的直接辐射影响。
地块概况
海波路
华江支路
地块目前为生地;周边拥有丰富的水系资源;周边路况及交通通达情况较好。
临洮路
曹安公路
地块现状及四至
地块
上尚湾
中星海上名豪苑二期——
星御湾
丽江佳苑
华江景城
嘉城
临洮路
老横沥河
海波路
海兰苑
地块周边仅有江桥二路沿海波路途径;
周边在售项目有中星海上名豪苑二期——星御湾与上尚湾;
海兰苑、丽江佳苑、华江景城与嘉城成熟度较高,存在大量消费人口;
本地块两面临河,与上尚湾隔河而望;
地块周边星御湾和上尚湾并没有规划商业配套,丽江佳苑与海兰苑仅有少量底商。
公共配套用地
海兰苑
地块周边环境分析
地块位置
东至:老横沥河,南至:老横沥河,
西至:基地边界,北至:海波路
用地性质
公共设施用地
(商业、商务办公)
用地面积(㎡)
7402
最大可建筑面积
(㎡)
13323
容积率
≤
综合用地
各用途比例
核定商业建筑面积不小于
核定总面积的10%
绿地率
大于5%
建筑限高(m)
24米
出让年限
商业:40年;商务办公:50年
附属建筑物性质
配套设施
成交总价(万元)
4663
楼板价(元/m2 )
3500
本案
地块体量小,辐射区域有限,从地块指标来看,满足打造区域商业配套的要求;从成交楼板价来看,本案有较大的利润收入。
地块指标
本项目为社区型邻里商业中心
区域属性
靠近市区
位于普陀区西侧,同时受嘉定与普陀辐射
区域配套略显空白
区域商业配套主要集中于曹安公路,项目周边存在空缺
人口支撑
周边住宅项目体量较大,人口稠密
项目属性
项目规模
,属于小规模项目
规划用途
商办公性质的规划要求,使本案立足于服务周边住宅人口
外部环境情况
地块两面临河,景观资源丰富
产品属性
整体规划
作为商办项目,功能分区清晰,业态精确,致力于打造区域核心产品
产品定位
主要以配套商业形式问世,打造餐饮娱乐于一体的商业配套中心,适应
于周边各阶级人群消费
造型设计
符合区域整体形象
项目属性界定
参考案例选取
市场同类型商业中心
位于城郊区域
项目取得较大成功
案例选取条件
浦东—金瑟年华商业广场
吴江— BLOCK邻里广场
通过对项目指标及区域宏观市场的分析,初步确定本项目将发展成为城郊区域的社区商业中心;我司将选取市场上较为成功的同类案例作为参考,进行分析。
金瑟年华商业广场
占地面积(万㎡)
区域位置
唐安路、高科东路路口
总建筑面积(万㎡)
开发商
——
容积率
物业形态
1~3层
主力面积
30~2200㎡不等
物业管理
——
租金
~/㎡*天
销售情况
只租不售,目前出租率达到85%
项目位于浦东新区外环线以外,属于唐镇新镇核心区域,服务于周边居民。通过前期市场的培育,项目发展成熟,已成功吸引多家主力店进驻。
本案