文档介绍：二环路东二段虹波公司地块 前期策划案
成都仁源地产顾问有限公司
项目地块指标及现状
占地面积:㎡
容积率:≤
总建面积:㎡
建筑密度:
总体建筑密度≤40%,
主体建筑密度≤20%
绿地率:≥15%
商业与住宅配比:51:49
思考点:
地块周边区域大小商业物业林立,本项目商业体量如何解决?业态如何规划?
地块周边区域内住宅价量齐高,竞争激烈,本项目住宅体量如何脱颖而出?
本案重点围绕以上两个问题进行剖析和破解!!
重点围绕商业破解为核心,住宅于其后迎刃而解!
要使得商业地产成功开发运作,就得首先繁荣商业,商业做得红火,得到市场认可,引导消费,才能体现房地产的商业价值,商业价值得到体现,使得房地产增值,其租赁价值就能得以有效释放,从而充分保障房地产的投资价值,投资价值的提高和稳定直接为开发商带来开发价值,这是一个商业价值链关系。
本项目就要充分应用这个价值链关系,从商业入手,整合资源,以差异化经营的操作手法,实现项目的最优化的开发价值。
一、项目区域规划
在2006年《成华区拟高密试点片区策划方案》中,成华区高密试点片区共拟六大片区,,分别是多宝寺大片区、川棉厂片区、RBD及建设路片区、刃具厂片区、城北东片区、城北西片区。
2007年成都市成华区规划明确出,成都猛追湾及建设路片区定位为RBD—融休闲娱乐、商务会展、都市观光、商务会展、文化创意、总部经济等新兴产业为一体的城市战略功能区。
建设路商圈做为热点片区,凭借区域优势,必将成为未来城东极具特色的时尚休闲中心
2008年年底,成华区就制定出“一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿”的“1413”发展战略,其中的“一轴引领”显得尤为重要:从高笋塘到双桥子,沿二环路发展轴一路走过,有10个在建房产项目紧邻轴线,“轴心”区域更是聚集了龙湖、万科、首创等品质楼盘。
“轴”间的建设路、万年场两片区域,将形成两大城市综合体,作为发展轴“轴心”的建设路片区,将在近几年内成为成都市“第三商圈”。
从成华区未来几年的规划和开发潜力来看,正聚集着巨大的开发和消费的能量,目前区域内已经形成巨大的住宅市场,同时由于生活、居住配套的不短完善,本区域正逐步形成东部新的居住区,这无疑将刺激本区域内的商业加速发展,同时与之相应的商业配套产业和相关的装饰建材消费也隐藏着极大的商机。这也是本案商业业态定位的一个方向。
二、城东北主要商业区示意
北站商业区
荷花池综合批发市场
五块石批发商贸区
高笋塘货运、建材批发区
物流
基地
九里堤市场
本案
此图可以看出,在交通干道二环路、人民北路与火车北站交集的区域,产生了繁荣昌盛的荷花池综合批发市场,在铁路沿线火车站附近的五块石客运中心,亦成为了商贸批发市场,在三环边缘地价低廉、交通方便的地区,又是发展制造业(如钢材基地)、物流和专业市场的良好地段。
本案所在的区域二环立交附近,是建材洁具批发市场、水产品批发市场与沙河居住区的集合处,说明本案的商业在周边批发、物流、装饰建材产业的区域或辐射范围之中。
2009年开始项目区域内的住宅物业将开始集中交付使用,整个区域将新增数万户居住家庭,将使项目周边的消费环境大大改善,消费潜力得到提高,同时为项目在未来几年内形成社区商业和零散性消费的兴旺提供了潜力支撑,也为本项目商业的发展搭建好一个机会平台。