文档介绍：九里香堤
Green Riverside
整合市场攻击策略
Strategy Ad. Planning
[颠覆桂林]
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一、桂林居住革命时代来临了!
*桂林地产在哪里?
桂林目前的地产现状相当于深圳的96年,刚从买地自建的不规划作法中走向项目初具社区规模,
考虑园林景观,配套设施。如澳洲花园/七星花园/麒麟湾一批发展商的带动,使桂林地产进入市
场成熟全面启动期。
*桂林没有别墅!
目前大多数人对于好房子的概念还只停留在“好景观+居所概念”的基本需求阶段。市场没有可见的居住极高点和高品质的指标性项目。别墅真正的高品质生活享受概念没有建立。
*市场质变点的出现
桂林旧城改造建设以及城市向国际化旅游城市发展,人民生活品质的提高,相应带动人们对于居住的要求的日益提高,市场麒麟湾4天热销150套,对于高消费市场是一个很好的例证:市场要求真正意义上的好房子的出现!
[ 判断]:桂林已进入市场成熟全面启动期,市场成熟速度会非常之快,市场要求竞争在高层面
率先质变。一场居住革命来临了!
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二、我们的优势在哪里?
1、景观优势不足:项目本身所拥有的自然景观,如山、水等自然景观概念,在市场上不具备绝对
杀伤力,竞争对手拥有相同的卖点。
2、位置优势不足:西区是桂林市新经济开发区,在桂林人心目中,地理位置以及心理位置属于偏
远位置。西边为熊虎山庄,且与麒麟湾短兵相接。位置本身并没有优势;
3 、规划优势明显:全新Townhouse桂林首次亮相,纯水岸亲自然的休闲环境、性能价格比都非常
优越,三重优势非常明显,具有非常强烈的核心竞争力;
4、品牌优势明显: 法国欧博的园林景观,澳大利亚的建筑规划,深圳中海的物业管理,项目参
与者本身带有强烈的专业品牌效应;
[ 判断]:* 项目本身的特点两极分化,外界缺少大的竞争优势,项目本身的优势明显;
* 我们的突破点就是:建立高点,彻底颠覆桂林!成为桂林别墅项目新指标!
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分析1:竞争对手优劣势解析
项目优势劣势
麒麟湾*规模大, 规划较好,配套齐全; *开发周期较长;
*产品已初具雏形,现场有实景*园林展示效应不到位,户型无特色
七星花园*社区生活氛围已经出现; *无大景观点;
*组团空间感好; *3期高层无高价支持点
*市场口碑良好
澳洲花园*园林人文性强; *景观堆砌,无良好规划;
*社区小品到位*所剩数量不多,不具竞争力
桃花山庄*地理位置佳,江边; *价高,大部分卖地
安厦世纪村*超大规模社区,46万平米; *开发周期长
*地理位置佳,临江;
*柏涛规划设计
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三、市场突破点在哪里?
市场突破点的核心
建立桂林别墅项目品牌领导地位
市场突破点的关键
建立市场致高点,全面建立竞争优势
市场突破点的建立
形象的高点产品的高点整合推广的高点
别墅形象的建立现场优势的建立整合攻击优势建立
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五、现场高点如何建立?
[ 现场高点建立的意义] :* 眼见为实的运营方式,是地产高层面竞争质变点的开始;
* 桂林的项目还没有达到现场眼见为实的打动力,只要现场产品展示的
高点建立,项目的核心竞争力即全线建立;
[ 现场高点建立的标准]: * 世界级纯水岸休闲别墅社区
[ 现场高点建立的原则]: 提前将项目的亮点放出来,提前展示美好未来刺激消费者!
* 河堤景观带
* 大门入口
* 地中海式水上会所
* 网球场
*示范样板区(独体/双拼/Townhouse)
* 海军陆战队物业管理保安
[ 现场高点建立的方式]: *国际人文风情嘉年华
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六、整合推广的高点如何建立?
第一攻击阶段: 第三攻击阶段: 第五攻击阶段:
启动攻击阶段示范攻击阶段社区攻击阶段
核心点:形象建立核心点:准决战阶段