文档介绍：巅峰之路——从地王到楼王
万科虎门项目定位策略提报
东莞中原事业三部
汇报说明
阶段性的方案将包括以下三个方面的内容!
1、《项目运作发展战略》
2、《专项市场研究》
3、《项目定位深化研究报告》
根据前期沟通,本次报告重点针对项目的发展战略及整体定位,并在产品规划方面进行延展。
聚焦“虎门新科地王”
Part
虎门新科地王诞生传奇历程
成交地价高达13042元/平方米
2010年1月28号
较2007年拍下的虎门地王——虎门一号的楼面地价高出1704元/平方米
广深莞佛四地开发商齐聚
竞拍十分踊跃,。
楼面地价更是达到5217元/平方米
万科高调进军西部一线镇区——虎门中心区
5217元/㎡的楼面地价意味着什么?
初步的房价成本财务计算:
楼面地价达(5217元/平米)
高层建安成本(3000元/平米)
前期费用(500元/平米)
年贷款利息及财务成本(250元/平米)
营销费用(450元/平米)
各项税费以8%计算( 800元/平米)
最终该项目的成本在10217元/平米左右
按30%合理的毛利润
项目预期销售价格要在14595元/㎡以上
而作为虎门洋房价格标竿的虎门1号,整体销售均价仅8500元/㎡,比万科的开发成本还低1717元/㎡。
%,远远抛离市场价格。
无论如何万科项目都已被摆在绝对豪宅的位置
核心问题思考
Part
我们的思考——
“影响力”优势的建立:
产品的主导性(以品质为代表)
人文精神(人文精神)
东莞第一品质豪宅
如何树立市场领跑的竞争优势
把握未来趋势的竞争优势方向在哪里?
地王豪宅的价格突破借鉴
Part
历史总是惊人的相似,同样的一幕发生在整整2年前…
竞投房地产商最多:18 家
竞价次数最多:116 次
楼面地价最高:3513 元/㎡
创下东莞土地交易“三宗最”
2007年1月18日,虎门、东莞双料地王诞生
按开发成本,预计要卖到8000元/㎡以上方可盈利,而此时虎门的价格水平才刚刚突破5000元/㎡,面临巨大价格挑战。
中心区豪宅借鉴——虎门一号
前车之鉴——虎门1号的“地王到楼王”启示录
瑞丰——广州二线发展商,进入完全陌生的东莞
携手中原地产运作项目
成功做到当年拿地当年开盘
中原突破了虎门的价格天花板,并引领市场价格
5000元/㎡
8000元/㎡
8700元/㎡
8900元/㎡
9300元/㎡
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
地段+营销
中心区豪宅借鉴——虎门一号