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路狭窄,通行困难。“城中村”菜场卫生不佳,大多难以入脚。3、管理难度大。“城中村”中外来务工大多超过本地村民,成分复杂。“城中村”警力不力,治安状况差,案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担,人手、经费都成问题,一个村一年的卫生费都要几十万元,村里负担相当重。4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村”缺乏规划,使得村内交通混乱,应急车辆无法通行,已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时,“城中村”的存在也影响了城市道路的建设,产生了较多的“断头路”(如辽河路、淮河路、太河路等),极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。二、我区“城中村”改造的必要性(一)“城中村”改造是推进城市化进程的需要。区委六届八次全会提出全域城市化,这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城,使城市化率达到75%以上,其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村,而全域城市化是要把农村城市化,所以全域城市化的第一步,也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造,否则全域城市化就无法谈起。(二)“城中村”改造是创建文明城市的需要。:..严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳,严重影响北仑入口形象;横浦村附近是海上进入北仑的窗口,规划已限制20余年,土地闲置严重,且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地,如不加以改造也影响城市的整体形象。宁波实现了创建全国文明城市三连冠,而获得全国六个三连冠城市只有6个,但“城中村”的存在给文明城市创建带来诸多麻烦,通过改造,可以完善中心城区核心区的窗口形象,充分展示北仑区域的特色和品位,为文明城市创建创造良好条件。中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块,是展示北仑形象的重要窗口,而位于该地段的隆顺村、贝(三)“城中村”改造是建设宜居城区的需要。中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区,村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房,街巷狭窄、地势低洼,过量的外来低收入人口聚居,居住者犯罪率高,存在较大的安全和治安隐患,基础设施很不配套,人居环境相对较差,“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境,与建设宜居城区不相适应,必须加以改造。三、我区“城中村”改造所面临的优势及困难(一)我区“城中村”改造的优势1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村,部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛,但也有许多经验,如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利,成效显著,值得借鉴。2、农村股份制完善。北仑区始于20xx年的农村股份制改革工作,现已基本完成,全区20多万农民成了集体资产的股东,应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立,使村集体资产量化到个人,村民不会因“城中村”改造失去股份,这个优势在全国全省来说还是比较明显的,许多地方因股份制未建立或不完善,村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。:..3、全区综合实力强大。地区生产总值;财政收入;规模以上工业产值;实际利用外资;固定资产投资等指标排名居省市前列,总体发展水平跻身全省前列,现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力,没有实力则谈不上“城中村”改造,北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。(二)我区“城中村”改造的面临的困难1、村民期望的问题。大多数村民希望进行“城中村”改造,但对改造的期望值都很高。共同的期望有:拆一赔一(合法非法都要算在内),原地安置,市价赔偿(区内高档小区市价),原建后拆。而目前上述要求都很难达到。2、政策时效的问题。前后政策差异大,同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能,调整幅度过大,又造成先前改造对象的心里不平衡,从而引发矛盾,这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象,使正在进行的改造很难进行。城中村改造调研报告篇3为全面落实市委市政府关于城中村改造工作的指示精神,进一步推动城中村改造工作,加快我区城乡一体化进程,政协XX区委员会对我区“城中村”问题进行了深入的调研。20xx年5月下旬至7月,调研组深入到“城中村”以及居民家中,通过现场看点、听取汇报、情况介绍、座谈讨论和发放调查问卷等形式,对城中村发展及管理工作产生的困难和问题进行了详细了解,对存在问题的原因进行了深入分析,并就如何解决“城中村”管理工作中所遇到的困难和问题进行了探讨研究。现将我区“城中村”的基本概况、存在的问题及解决措施综合报告如下:一、XX区“城中村”的基本概况及改造必要性1、基本概况。XX区位于XX市湘江西滨,以湘江主航道为界,划江而治,区属现有86个城中村(含四个镇),农业人口228493人,。如不含四镇则我区共有城中村35个,农业人口66190人,。XX区的城中村大体有三种类:..城市建设征用,自身发展没有太多的空间和余地,如银盆岭村、望岳村、茶场村等;二是发育型的城中村,处于城市建成区与城郊的结合部,与城市建成区紧密相连,与城市建设用地相互嵌入,大规模的开发建设正在实施或已完成,如五星村、茶子山村、黄鹤村、青山村等;三是潜在的城中村,处于城市建成区外围,还有较多农用地,基本保留乡村特点,是城乡一体化推进的重点区域,急需进行规划控制和建设引导,如联络村、中塘村和四镇的51个村等。本次调研选取了西湖渔场、茶子山村、银盆岭村、付家洲村、岳华村和望岳村六个较典型的城中村进行了调查。2、存在的问题。XX区城中村目前所存在着的问题有如下几类:违章搭建多。在城市迅速扩张的过程中,村庄被高楼大厦快速包围,地价、房价、租价也水涨船高、大幅上涨,受房屋租金和拆迁补偿利益驱动,村民见缝插针,私搭乱建,诸如“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等形式多样的违法强建、乱建现象层出不穷,屡禁不止。环境卫生差。城中村基本上没有围墙,无法实施封闭式的物业管理。外来租户较多,人员杂乱,环境管理较差,并存在着各种安全隐患。此外,各类设施薄弱,公共绿地与体育等基础设施缺乏。成为城市卫生死角,城中村的农民期望改善居住环境,%建议安置小区应与周围环境相协调,统一规划,配套设施的同步建设。同时在回答“有关改造方案,你最关心的问题是什么?”时,%的人选择了“新住房的户型及周围环境”。管理难度大。“城中村”往往缺乏统一的科学管理和规范化指导。XX市在近几年快速城市化过程中,政府在取得城市发展需要的土地后,基本上将“城中村”事务原封不动留给村委会自己解决。一个城市两种管理制度,城市与“城中村”各执行一套管理制度,“城中村”并没有真正纳人城市统一的管理中。因此,即使现在村委会变居委会后,他们依然执行传统的管理模式,既要负担本村的基础设施和公共服务设施的建设,又要维护本村的计划生育、社会福利、社会治安等社会:..村民期望高。XX区城中村居民因为有房屋出租等优势,家庭收入比较城市一般家庭而言,并不低。调查发现村民在回答“您家庭每月的收入”时,12人选择1000元以下,%;13人选择1000元——20xx元,%;6人选择20xx元—5000元,%;1人选择5000元,占3%;同时据西湖渔场干部反映,该区多数家庭的年收入往往都高过10万。在这种情况下,他们对于改造的期望较高,并且期待在改造后能够获得比原来更高的收入。此外,对于改造中的各项费用,比如社保,城中村居民通常都希望由政府或开发商买单,而不愿意自己出钱。这也给城中村改造带来较大的难度。遗留问题多。从调查情况看城中村普遍存在着原60号令征地拆迁中遗留的规划安置地没有落实问题,安置房建设经费短缺问题,未安置农民数量仍较多的问题,另外村集体资产如何处置,村民改市民后工作出路,社保资金缺口巨大等问题如何解决都困扰和拖累着城中村改造前进的步伐。3、改造的必要性。城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建筑常以单家独户为主,,造成了土地占有率高但利用率低的紧张局面。另外,很多城中村占据了城市的优越地带,但在综合开发上却远远落后于周边地带,这是对土地资源的极大浪费。在现代城市生活中,人们不但注重生活环境,也很重视人文环境,城中村不仅从外观上看是城市的败笔而且内部社会治安差,人口素质低,普通市民往往不愿与之为邻,导致城中村附近的土地房屋等资产的价值也倍受影响而有所贬值。我国是土地资源稀缺的国家,城市正从粗放的外延式扩张走向内涵式集约发展。改造城中村,盘活效率低下的城中村土地已经成为历史的必然,合理改造城中村将会大大促进城市土地潜力的提高及城市经济的发展。城中村改造是加快推进城市化进程的需要。我国正处在城市化进程的加速期。城中村的改造不同于旧城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各种违法建筑,形成了各种各样的土地房屋关系。村民、:..问题被称为是城市化进程中最大的难题。因而,加快城中村的改造将为城市化发展提供良好的发展环境。城中村改造是加强城市精神文明建设的需要。城中村村民虽然居住在城市中,但大都没有正式工作,且文化水平不高,生存技能缺乏,多靠出租屋的收入作为经济来源,部分居民整天无所事事。有的变得贪图享乐、不思进取,待原有的拆迁补偿款用完后,将重返贫困,成为新的社会问题。另外,由于他们主要依赖于房屋出租,这样也就造成了城中村屡禁不止的违法建筑问题。同时城中村的出租屋由于散乱、容易成为藏污纳垢之地,与城市的形象格格不入,同时也影响城市精神文明建设。城中村改造是减少集体资产消耗的需要。城中村公共基础设施建设和维护还没有完全纳入城市体系,大部分城中村居民还没有享受到城市居民的社会保障。公共设施维护、村民生活补助、养老保险、医疗保险等各项公共福利支出大部分由村集体经济支付,进而使得集体资产不断的被消耗。城中村改造后,集体资产会量化并且以股份制公司的形式经营、壮大,集体资产不断的增值。同时,政府再承担本身应当承担的公共福利支出,使得村集体经济发展的压力进一步减少,客观上壮大了集体经济,增加了城中村股民的收入,提高了股民的生活水平。关于“城中村”现状及改造的调研报告关于“城中村”现状及改造的调研报告城中村改造是构建和谐社会,提升人民幸福感的需要。城中村物质和社会形态存在的问题已经给城市经济、社会可持续发展带来了不利影响。这些问题的存在使城中村与城市其他区域构成强烈反差的区域,成为社会问题的高发区。如果不及时进行改造,城中村有可能成为未来的贫民窟。因此,对城中村的改造有利于实现城市物质形态的现代化,有利于实现城市社会管理的现代化,有利于解决城市治安、卫生和环境等社会问题,有利于提高城市综合竞争力。二、XX区“城中村”。在城市扩张中,对农村土地的征用往往不是:..村由于不同时期多次征地,导致所实施的政策不一致。有的按5号令,有的按60号令,有的按103号令。政策的变迁是顺应时代的发展和城中村改造的发展而做出的调整,是必要而合理的,但是在执行过程中出现了一个村在拆迁过程中使用了三种政策标准,使得按5号令拆迁和按60号令拆迁的村民,也期望在这次拆迁中获得103号令的政策待遇。。总体上来看,目前的城中村改造对象往往是最具有开发价值的土地已经开发完毕,而留下的边角余地开发价值不大,不少村已经出现两安用地都难以落实的情况。如西湖街道根据60号令已拆迁地应补偿的土地是320亩,已经划归街道167亩作为生产安置用地,还有153亩土地没有划归街道;茶子山村政府应划34亩生产用地没有落实;岳华村两安用地应批531亩,已批351亩,尚有179亩没有落实。。根据基层干部自身的初步核算,,;茶子山村的拆迁补偿金,;银盆岭村安置房建设缺口1亿元。其中最突出的是部分城中村因为面积较小,维持现状的开发强度,也难以达到改善城市环境的要求。而要维持这种起码的城市环境标准,不仅开发商无利可图,业主也不易接受。这也使得引进开发商建设的困难加大,而且村民自身的能力有限,如果要彻底改造就需要政府大量投入。。“村改居”农民全部转为市民后,在这种不明晰的产权制度安排下,原村级集体资产归谁所有,成为广大农民群众最关注的问题。不论集体资产属于集体“成员”还是属于集体“组织”,但将集体资产归属追踪到个人时,集体资产应属于集体组织全体成员所有。但就一个具体的村而言,集体经济组织有多少资产,特别是可计量的经营性资产如流动资产、长期投资、固定资产、无形资产等,每个集体经济组织成员又拥有其中的多少股份,集体经济组织成员并不清楚。因此有人形象地描述村民与集体资产的关系是“人人:..集体资产集体所有,但并没有规定集体资产属于哪些具体成员的,各个成员又拥有多少,就好像玻璃箱子里面的金钱,隔着玻璃看得清清楚楚,但就是摸不到。村民一方面担心集体资产被平调流失,多年来辛辛苦苦创造积累的财富一夜“付之东流”,另一个方面又担心今后集体资产的经营效益,怕福利没有保障。%的村民关注“拆迁过程中的违法行为”;。调查显示,%的村民表示支持城中村改造。但由于“城中村”是在城市总体规划内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的“农村社区”,村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益,%%的村民表示分别对“补偿安置的方式和标准”和“房屋拆迁后的生活来源”存在疑问,因此,对“城中村”改造抱消极态度。由于“城中村”居民文化程度普遍不高,长期生活在相对封闭的村落文化环境中,对社区管理、城市观念、城市生活方式产生一种抵触情绪,阻碍了“城中村”的改造进程。相当部分“城中村”居民只看到“城中村”改造给他们带来租金收入和股份分红减少等短期利益损失,而看不到“城中村”改造给他们带来的长远好处,从而对“城中村”的改造有抵触情绪。一些村民依恋故土、怕变求安的思想和对改革后生活出路问题的诸多忧虑,使村民害怕变化安于现状,存在对改造的恐惧,抵制甚至对抗情绪,这种思想成为“城中村”改造工作的巨大障碍。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承诺不兑现。有些村庄就算同意改造,也会担心政府承诺不兑现,经济损失得不到合理的补偿。农民的后顾之忧不除,阻力自然大。因此,“城中村”改造面临着村民的意愿与改造最终目的相悖的困境。三、XX区“城中村”改造的对策建议鉴于前述提出的“城中村”存在的问题和困难,建议结合“城中村”的改造具体情况采取以下措施:(一)建立城中村改造的长效机制,稳步扎实推进城中村改造。1、建立改造长效机制。随着城市建设范围的不断扩大与发展,应建立健全长效的“城中村”综合改造工作机制,为改造工作的顺利进:..构,简化办理全市“城中村”综合改造的规划、用地、拆迁及其建设手续;加强与区、村“城中村”综合改造部门的交流;对区、村“城中村”综合改造部门实施行业管理和业务指导;完善“城中村”综合改造工作的长效投入机制,加强对“城中村”综合改造资金的监督管理,落实各项优惠政策,加大对村民转居民后的社会保障投入。2、加强城乡统筹规划。城中村改造绝非一时一地之事,而是伴随着城市化过程中所出现的必然产物。因此,城中村改造应当树立长远的目标,在新的城市化过程中,就应当避免出现那种利用价值高的土地开发殆尽,而农民则局促于一小块土的“城中村”死角现象。这些死角现象,归根结底,终究需要政府加大投入才能改造。这次调研给我们的启示是,我区应当加大城乡统筹规划,尽可能实现整