文档介绍：该【影响房地产价格因素 】是由【春天阳光】上传分享，文档一共【6】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【影响房地产价格因素 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。文档根源为:“地产项目策划”有句经典名言,叫做“破译地产价值‘密码’”。的确,在房地产项目策划工作中,不论是先期调研、中期定位/研发/论证、后期营销等各个环节无一不是在环绕项目“价值”在进行。所以,从这个意义上说,发现、确认、传达“房地产价值”是房地产项目策划工作的核心。而要正确掌握“房地产价值”,则一定从房地产价值影响要素分析下手。一般地讲,房地产价值影响要素分为一般要素与个别要素两类:一、房地产价钱影响的一般要素在影响房地产详细市场价钱众多要素之中,从整体上影响某地区、某类房地产的价钱水平的要素,我们称之为“房地产价钱影响的一般要素”。如:1、市场供求状况按经济学原理,房地产价钱一般来说也是由市场供应和需求决定的,与需求正有关,与供应负有关。在策划工作中,应主要观察以下四各样类房地产供求状况:(1)某地区房地产总的供求状况;(2)某地区房地产的供求状况;(3)某地区某类房地产的供求状况;(4)某地区某类房地产的供求状况。因为房地产的不行挪动性及改正使用功能的困难性,决定了某一房地产的价钱高低主要取决于某城市某地区的这种房地产市场供求状况。2、经济要素影响房地产价钱的经济要素主要有:经济发展状况、存储、花费、投资水平、财政进出以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资等。这些要素对房地产价钱的影响都比较复杂,主要表此刻以下几方面:(1)经济发展:经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃,对各种房地产的需求增添,从而惹起房地产价钱上升,特别是惹起地价上升。如80年月,亚太地区的日本、新加坡、韩国、台湾、香港等国家和地区以及近几年中国经济的连续高速增添,其地价也相应地大幅度上升。(2)物价:房地产价钱与一般物价之间的关系特别复杂。平常物价颠簸,表示钱币购置力的改动,即币值发生改动,此时房地产价钱也将随之改动。文档根源为:,存在两种见解:一种看法重视“地价上升——抵押力量增大——信誉膨胀——物价上升”这种因果关系;另一种看法则侧重“钱币量的增添——物价上升——地价上升’这种因果关系。其实,这两种看法正是揭示了地价与物价的互为因果关系,以及在不一样的社会经济条件下的详细作用形式。一般地讲:从较长时期看,地价的上升率要高于物价和公民收入的上升率。(3)居民收入:从整体上讲,跟着居民收入的增添,生活水平的提升,人们对居住和活动所需要的空间的需求也所以俱增,从而以致房地产价钱上升。但详细对房地产价钱影响的程度要详细分析:——假如居民收入增添,是因为中、低等收入水平者的收入广泛增添,则因其边沿花费偏向较大,其增添的收人大多数甚至所有用于生活改良上。衣食之余,继之以提升居住水平,自然促进居住宅地产价钱上升;——假如居民收入增添,是因为高收入水平者的收入增添所致,那么因为其生活上的需要,几乎已达到无奇不有的地步,所以其边沿花费偏向甚小,增添收入的大多数甚至所有都用于存储或其余投资,在这种状况下对居住宅地产的价钱改动影响不大。但假如利用节余收入从事房地产谋利(或投资),则促进房地产价钱上升。3、人口要素房地产的需求主体是人,人口数目和人口素质以及家庭规模等对房地产价钱有着很大的影响。(1)跟着人口数目的增添,对房地产的需求必定增添,从而促进房地产价钱上升。反应人口数目的相对指标是人口密度,人口密度从双方面影响房地产价钱;一方面,人口密度提升有可能刺激商业、服务业等家产的发展,提升房地产价钱;另一方面,人口密度过高造成生活环境恶化,有可能降低房地产价钱;(2)假如某一地区居民素质低,构成复杂,次序欠佳,人们多不肯就居,房地产价钱必定低沉;(3)在总人口不变的条件下,家庭规模的变化,会影响住所使用面积数额的改动,以致居住宅地产价钱的改动。比方,跟着我国家庭均匀人口的降落(即家庭小型化),从而促进房地产使用单元及面积数目的增添,从而以致房地产价格的上升。4、社会要素文档根源为:,主要有政治平定状况、社会治安状况、房地产投资和城市化。l)政治平定状况:一般来说,政治平定、社会友好,人们置业投资有政治保障,必定推进房地产价钱上升;(2)社会治安状况:如社会治安差,常常发生刑事犯法案件的地区,意味着人们的生命财富缺少保障,将造成房地产价钱低沉;(3)房地产谋利:房地产谋利加剧房地产市场颠簸。一般来说,它对房地产价钱的影响可分为以下三种状况:——惹起房地产价钱上升;——惹起房地产价钱下跌;——起着稳固房地产价钱的作用。至于以致的最后结果,要看当时的多种市场条件的“搏弈”结果,此中还包含谋利者的素质和心理状态要素等。(4)城市化:一般来说,城市化意味着人口向城市地区集中,造成城市房地产需求不停增添,将带动城市房地产价钱上升。对于正在加快“城市化”的成都市,这也是推进其房地家产连续发展的重要动力源。5、行政要素(1)土地制度:土地制度直接影响着地价水平。科学合理的土地制度和政策,能够限制土地利用者或投资者的踊跃性,带动土地价钱适量涨落。因为我国当前推行高度“垄断”的土地交易制度,为土地价钱的连续走高供应了条件;(2)住宅制度:合理的住宅制度使住所价钱与居民收入保持适合的比率关系,促进住所市场的繁华。如我国住宅制度改革直接以致了我国房地家产的再生与繁华;(3)城市发展战略、城市规划、土地利用规划:对房地产价钱都有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标;(4)房地产价钱政策:整体上看,房地产价钱政策可分为两类,一类是高价钱政策,一类是廉价钱政策。比方在我国分别对“别墅”等高端物业产品及对“经济合用房”等社会保障性质的房地产产品所履行的两种截然相反的价钱政策。详细操作上,政府可经过控制土地供应量、提升土地出让价钱以及房地产开发经营的税费,调整家产政策等措施,促进房地产价钱提升。文档根源为::——制定最高限价;——制定标准价钱;——调整土地供应量、土地出让价钱及房地产开发经营的税费负担。——政府在房地产价钱高涨时抛出必定量的房地产。——成立并完美房地产交易管理制度。(5)税收政策。直接或间接地对房地产课税多少,关系到房地产的利润的大小,因此影响房地产价钱涨落。比方今年国家出台房地产“新政”(税收政策是其重要方面)从整体上对全国房地家产的发展有所克制。(6)行政隶属改正。比方重庆市升格为中央直辖市,温江、新都等原郊县接踵划为成都市辖区等都有力促进了当地房地家产发展、并刺激房地产价钱上升。6、心理要素心理要素对房地产价钱的影响,有时也是一个不行忽视的要素,这也是房地产营销策划中项目形象定位、价值诉求点提炼、广告(文案/平面)表现策划创意的重要依照和发挥余地最大的地方。影响房地产价钱的心理要素主要有:(1)价钱预期;(2)购置或销售心态;(3)赏识兴趣;(4)时髦民风;(5)凑近名家住所(区)心理;(6)讲究门牌号码;(7)讲究风水;(8)价值观、审雅观的变化。7、国际要素文档根源为:、世界经济一体化的发展,国际要素对我国房地产整体价钱的影响也逐渐明显。一般来说,国际经济关系、军事矛盾、政治对峙以及国际竞争等影响较大。8、其余要素影响房地产价钱的一般要素除了上述几类以外,还有一些偶发要素,如房地家产主有时发生资本调动困难,急需现金周转,所以贱售房地产以应急需等。二、房地产价钱影响的个别要素除了上述一般要素以外,直接影响某一详细房地产价钱的要素,我们称之为形成房地产价钱的个别要素。主要有以下一些要素:——建筑构造、种类和等级;——装饰;——设备与设备;——建筑质量;——朝向;——楼层;——地段;——环境;——住所楼的公用面积数;——交易时间;——产权状况。上述各要素中,整体上能够概括为房地产的建筑质量、功效质量、环境质量、产权性质几大方面:1、建筑质量:这主假如从建筑工程技术质量(“硬”质量)方面来议论房地产价值,如:“建筑构造、种类和等级”、“装饰”、“设备与设备”、“建筑质量”、“公用面积数”等要素的好坏;2、功效质量:这主假如从建筑物合用性(“软”质量)方面来议论房地产价值,如“朝向”、“楼层”等要素的差异;文档根源为:、环境质量:这主假如指建筑物的区位环境——“地段”地位,生态环境——“水、大气、景观”质量等,这是影响房地产价值的两类最大要素(因为房地产的“不行挪动性”,这两类要素没法改变);4、交易状况:这主要指“交易时间”和“产权状况”。明显,在其余条件同样的状况下,二手房价要低于一手新房的价钱,拥有“完整产权”的房地产价钱要高于“不完整产权”的房地产。