文档介绍：万国城MOMA·三期
——营销策略报告
ChangSha
长沙
谨呈当代置业房地产开发有限公司
年度目标解读
PART 1
销售目标及分解
目标
2012年6-10月底销售期内,万国城MOMA实现销售13万方,实现回款5个亿”
销售目标
,按6000元/平计算需去化80%
公寓按6800元/㎡;
——,回款率65%,实现回款5个亿
目标分解
项目名称
万科城
珠江花城
英祥春天
万国城
合计
月均消化套数
115
108
56
25
304
目标解读
2012年全年销售总面积与2010年旺市销量一致;
总销套数目标
销售比率
销售时长
月均销售目标
597
80%
5个月
250套
2010年6-10月
2011年
2012年6-10月
130459
尾货去化
130000
实销期内月均去化要求达到250套,趋近于2011年区内四盘销售套数之和;
普宅目标均价达到6000元/平,公寓均价达到6800元/平,超越市场均价100-300元/平
项目名称
万科城
珠江花城
(已封盘)
英祥春天
区域整体
毛坯均价
5800
(800精装)
6000
(800精装)
5600
5600-6000
目标下的背景
PART 2
宏观、中观背景
项目背景
市场背景
客户背景
(1)最新的GDP和CPI数据显示,中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行,中国经济仍没有摆脱进入滞涨的危险
(2)中国经济进入新一轮去库存周期,经济增速放缓的概率大
产成品库存水平:央行发布5千户企业家扩散指数表显示,从2010年4季度至今,产成品库存水平处上升通道,企业库存压力增大。<br较乐观,但从2010年4季度回落;水平值从2009年1季度迅速回升,到2010年第1季度回升到50以上,后维持在略高于50临界值。欧债危机仍可能恶化,外部需求面临突然下降的可能。
目前中上升但PMI指数持续处于较低水平,库存积累和去库存时期,经济增速或将放缓。
宏观背景:国内现状
1、中国经济以“大代价”的形式实现“小增长”
33个月
42个月
33个月
13
11
-
1、98年至02年,M2同比增速在15%上下小幅波动,GDP增速维持约29%,CPI持续维持在3%以下,几乎无通货膨胀的压力。
2、02年年底至08年年底金融海啸之前,GDP同比增速长期维持10%以上高位,同期M2增速长期高于17%,期间31个月CPI同比涨幅超过3%警戒线。
3、08年年底金融危机导致中国经济增速迅速放缓,后中央推出了四万亿投资计划,M2同比月度增幅超21%,GDP增速迅速回升,但CPI也迅速上涨,目前仍为6%以上高位。
今年以来连续6次上调存款准备金率,%的高位
9月份M2同比13%的增速已创下近十年来新低
2011年9月人民币贷款增加4700亿,同比少增1311亿,创下自2010年1月以来21个月的新低
上半年三次加息,CPI高企,负利率依旧
(3)从2002年开始,中国经济的货币推动型特征十分明显,宽松的货币政策带来GDP的高速增长,也带来了通胀压力
(4)货币紧缩政策不会放松
宏观背景:国内现状
2、通胀下的经济体要求货币政策持续紧缩
世联研究认为,受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响,一方面,在结束了货币放松政策之后,CPI在一定时期内仍然处于高位;另一方面,中国经济进入新一轮去库存化周期,外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而,滞涨的风险仍然存在。
在CPI高企和GDP增速下降,使得货币政策陷入了进退两难的维谷: “保增长”?“挤泡沫”? 。因而货币政策在回归常态之后,只有因时势而微调,放松的概率较小。
宏观背景:
有关或在2012、2013年爆发中国经济危机的几种观点
1、经济方面的原因引发这场危机爆发的可能性有两个,一个是房地产泡沫破灭,另一个是地方债务危机。债务危机是指工商业税收的减少,以及土地财政收入的减少,有很多地方政府承受着很大的压力
2、外部国际原因:美元国家由于次贷危机导致的经济不景气以及欧债危机所带来的深刻影响,而欧债危机目前还没有全面爆发;热钱的快速退出,趋利性、投机性的热钱在中国经济不断下滑过程中考虑退出的可能性
3、政治经济学角度:2012年底大选