文档介绍：中远世纪城3期整合营销方案

前言
目前盐城大部分购房者对于教育资源十分在意,但由于本项目地块属于商业性质,无法提供盐城人期望的“学区房”。
因此本项目必须在营销方面须采用田忌赛马的策略,强调项目的都市酒店式公寓(豪宅)品质、酒店式管家服务、以及会所式的社区生活配套等。以此来作为项目主要诉求点,避开项目的短板。
除了学区房的问题之外,项目小户型产品(40-76 ㎡)比例近50%,而盐城热销户型面积普遍在80-100㎡及110-130㎡之间。因此,小户型产品如何定位,以什么形象推出,卖给谁,非常关键。
此外,中远世纪城三期是整个项目的收官之战,开发商品牌、项目利润都要最大化。因此,如何提升项目品质、价值亦成为三期必须要解决的问题。
报告框架
2
盐城房地产市场分析
3
城南板块住宅市场分析
1
盐城城市发展环境分析
4
项目本体解读
5
项目价值提升策略
市场分析
项目价值体系分析
4
盐城商业市场分析
2
城市经济研究
3
城市规划解读
1
城市概况
盐城城市发展环境分析
全面接轨上海、主动迎接上海辐射,是盐城市委、市政府总揽全局做出的一项重大战略决策。
从地理位置和传统经济发展状况来看,盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源,更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带;
世界工厂梯度转移:随着一线城市土地价格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移,作为江苏人口大市,盐城资源丰富,这将为其迎来较大的发展空间。
上海经济圈
城市概况
人口75万
2005年
人口100万
2010年
人口150万
2020年
人口200万
2030年
按照江苏省建设“第四都市圈”的规划,盐城市市区人口2010年达到100万,2020年达到150万,2030年至少应达到200万以上,真正形成江苏沿海中心的特大城市。
城市概况
城市化进程的不断加快将会有力促进新市区的发展;
对于具有产业支撑的经济开发园区更是很好的机遇;
2005年以来,盐城城市经济平稳增长。
盐城的GDP从2005年至2009年一直保持两位数以上的增长速度,2009年,盐城GDP为1917亿元,%。
城市经济
城市固定资产投资增速明显,城市规模不断扩张,持续的高投入为房地产市场带来了良好的发展环境。
城市房地产投资占固定资产投资的比例小幅波动,还有较大的发展空间(按照国际研究城市的惯例:房地产投资/固定资产投资=20%~25%为良性发展的合理空间)。
城市基础建设及房地产投资持续增长,说明房地产市场还有较大的发展空间。
城市经济
不同发展阶段城市化特征
发展次序
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
发展阶段
初步城市化
高速发展期
调整发展期
稳定发展期
城市化率
30%
30%—50%
50%—75%
75%以上
城市发展特征
工农业生产水平较低,工业提供的就业机会有限,农业人口缓慢释放。
工业基础比较雄厚,经济实力明显增强,工业快速扩大,吸引大批农业人口。
工业成为城市绝对的经济支柱,城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展,城市经济进入高速发展阶段。
城市经济高度发达,农村人口的绝对数量已经不大,城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。
城市人口稳步增长,%,城市处于高速发展期,大批农业人口进城,加大住房需求。
城市经济