文档介绍：西安万华商业综合体——
物业规划方案
本次报告研究内容界定——
一、最优物业组合与产品价值梯度打造。
二、整体产品户型配比建议。
三、项目园林景观打造建议。
四、商House的市场可行案例。
五、关于低碳环保的打造建议。
PART 1.最优物业组合与产品价值梯度打造
前提:基于上阶段工作成果共识
在DK6/,可实现多种物业组合。
小高层作为明星产品,受到市场客户的认可,相对于高层产品有较高的价格实现度。
小高层产品单方土地利润产出远高于高层产品,同时引入小高层物业后经济效益更佳。
因此,在不损失容积率前提下,项目产品形态组合建议——在指标允许条件下尽量引入小高层物业
后续:基于上次沟通下的存疑问题
1
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11F、18F及高层产品之间的价格梯度问题。
关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性和必要性。
核心地块(DK6/dkDK7)最终物业组合。
——研究前提
临街商业:建议项目除临西三环外,全部规划排布两层临街商铺,
西三环
科技二路
星级酒店
精品生活配套

双层街铺
双层街铺建议柱距4—5米,进深12米,,,单铺面积约48-60㎡。
460m
500m
300m
临街商铺排布原则
商业价值充分体现
考虑商铺存活问题
西三环为城市快速干道,商业氛围弱
科技二路、鱼斗路、规划路为片区内主要通道,未来有较大人流量,具备较高商业价值
鱼斗路
规划路
&
沿科技二路、规划路、鱼斗路排布双层临街商业
临街商业体量测算:
酒店占地面宽:100m,集中商业占临街面160m,社区入口占临街面100m;
因此,地块临街商业总体量为21600㎡
【研究前提】
住宅指标:通过测算,未来DK-6/DK-,
商业指标:根据初步规划排布结果,地块商业体量(底商+酒店+商业中心)㎡
住宅指标测算:
住宅总建面:512702(总建面)-67600(商业)=445102㎡
住宅总占地:143600(总占地)-4000(精品生活配套区)-5000(五星酒店)=134600 ㎡
住宅容积率:R=445102/134600=
通过排布测算,在除去未来酒店、精品生活配套中心及底商建面后,DK-6/DK-,,。
西三环
科技二路
星级酒店
精品生活配套
鱼斗路
规划路
住宅用地建面
,
【研究前提】
——11F、18F及高层产品之间的价格假定问题。
从西安总体市场的典型项目表现上看,小高层较之于高层产品有800-1500元/平米的价差
区域
楼盘
价格(元/平米)
小高层
高层
价差
高新
蓝湖树
9000-9500
8000
1000-1500
长安
万科城
1-
8000-9000
1200-1500
经开
中央首府
8000-9000
6500-7000
1500
城南
紫郡长安
8500
7200-7300
1200
浐灞
骏景园
6800-7000
6000
800-1000
曲江
金域曲江

5000
小高层能够产生价差,在浐灞、曲江等有资源的区域,价格差距较大,其中曲江部分楼盘能达到4000-5000元/ ㎡,而在城西、城南、经开等区域差距较小,在800-1500元/㎡。
鼎正中央首府
天朗蓝湖树
万科城
“西安市场上的客户对小高层还是比较喜欢的,特别是在城西这边,容积率都比较高,小高产品能作为吸引客户的明星产品”。
——园湖曲主策