文档介绍：西安未来房地产开发情况分析
土木0801
崔李军
200806050111
摘要:从房地产资金来源结构的角度入手,探究西安市房地产价格的不合理上涨。根据1995-2008年西安市房地产开发资金来源与房地产价格数据,在利用ADF法对时间序列数据进行平稳性检验的基础上,运用Granger因果关系检验模型对房地产开发资金来源变动与房地产价格变动之间的因果关系进行实证研究。结果表明:国内贷款、利用外资与房地产价格的变化没有直接的因果关系;其他投资与自筹资金对房地产价格有着一定的推动作用。
关键词:资金来源;房地产价格;格兰杰因果检验
一、问题的提出与文献评述
2007年由美国次贷危机所引发的全球金融危机使世界各地区的经济受到严重影响,如何有效控制房地产过度投资,消除其泡沫成为稳定区域经济发展的世界性重大课题。中国房地产业经过改革开放30年的快速发展已成为拉动经济增长的主导产业,但也面临着种种问题:因中国工业化城市化进程的加快,大量农业人口向城市人口转移构成了对城市住房需求的巨大压力;低成本的购房贷款以及对福利房居住环境的改善进一步推动了大量人群较为长期的刚性购房需求;同时土地财政与地方政府的利益亦推动了中国房地产价格的飞速上涨。
该价格不仅严重脱离了中国经济发展的现实,并且上升速度给经济的平稳发展带来了巨大风险。如何抑制过快增长的房地产价格,有效地抑制过度投资并提出适应经济发展水平的相关政策,是我国当前正在探索解决的难题。理论界加快了对上述问题的研究,从不同视角探寻问题核心所在,力图为政府的有效调控措施提供理论依据。
本文将从房地产资金来源的角度对西安房地产价格持续上涨的影响因素进行分析揭示这一问题的原因并针对性的提出政策建议。
针对近几年我国房地产价格不合理的上扬,学者们进行了大量地研究与探索,概括起来主要是从土地市场、货币金融政策、宏观经济与政策、资金来源的角度进行研究,此类因素均对房地产价格造成了显著影响。通过综合分析,这些成果分别从土地价格对房地产价格的影响、宏观经济政策与房地产价格的相关性、货币金融政策对房地产价格的调控等角度来研究我国房地产价格变动的影响因素。
研究土地价格对房地产价格的影响有:我国目前房地产业的土地供应存在诸多问题,即当期政府过多支配未来资源,高额垄断的收益使政府不断挤占农用地,房地产高价对居民消费产生“挤出效应”等。赵贺认为,随着中国城市化进程的加快,基础设施、配套服务及周边环境的改善使土地价值日益凸显,地价作为土地价值的反映,理应有所提升。同时,地价也明确地反映了市场的供求状况,有利于土地资源的优化配置,拉升了房价,又进一步促使了地价的上涨,因此地价与房价是相互转化的。这些研究深刻的揭示了地方政府财政收益、土地价格与房地产价格上涨之间的关系,也为中央政府控制房地产价格上涨出台土地控制政策提供了重要依据。
金融货币政策对房地产价格的影响研究效果最为显著。贷款利率越低房地产开发商就能以更低的成本获得资金,同时获取高额利润,而存款利率却会影响投资者的资金投向,低利率将使消费者投资于房地产等高利润行业,按揭贷款实际利率越高,房屋价格越低。实证研究得出利率及货币供应量与房价负相关。但是,已有的研究主要集中于分析货币政策对房地产价格的静态影响,并且通过调控房地产信贷在短期内遏制了房地产价格的迅速