文档介绍：金地∙华南时代郦城项目策划全案
如曙光初现,可昭日月;
如苍鹰奋翅,可感天地;
金地,科学升华完美演绎大时代。。。
大金地∙大时代
G E M D A L E T I M E S C O M I N G
世联出品© 2010
谨呈:东莞市金地房地产投资有限公司
2
本次报告的核心内容
从市场大势、客户核心驱动力出发,寻找本项目的市场价值,从而推导出最适合本项目的发展方向;
结合项目的资源特性和发展目标,寻找发展的核心路径;
结合市场大势、客户核心驱动力、市场竞争洞悉项目存在的市场价值及发展方向。
通过案例借鉴,寻找项目可借鉴营销手段。
背景观察:
项目的“属性”与“目标”
资源、地段、指标赋予项目的特性与开发的目标。。。
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R2商住用地
C2旅馆用地
(本方案不考虑)
R5商住用地
指标:项目占地约26万平米,总建面近44万平米,大规模,容积率弹性较大
地块位置:黄江三新区,黄江北部与南部中
地块规模:258385㎡
容积率:R2≤ R5 ≤
用地限制:90/70法则// 标的限高// 商业体量
用地代码及性质
用地面积(m2)
容积率
建筑面积(m2)
建筑密度
建筑限高(m)
绿地率
其他规划要求
R2(二类居住用地)
150126
225189
28%
24
30%
90/70要求; 商业建筑面积≤计容建筑面5%;
R5(商住用地、幼儿园用地)
98108/
10151
28%
60
30%
90/70要求; 商业建筑面积≤计容建筑面积30%;地块内需配套幼儿园、居委会、社区服务站等。
大体量、长开发周期,使得项目开发持续3-5年,须站在未来发展的角度审视。
项目认知
地理位置:处在莞深交界处,本区域的非传统居住核心地段,片区及周边房地产发展刚刚开始。
城市南部新区组团
新城市中心地区
城市北部旧城组团
本案
在城市南部新区组团与新城市中心地区相邻地段,片区发展周期将较长,莞深交界处,区域优势明显。
黄江控规图:
关内
关外
本案
交通:项目紧邻莞深高速、公常大道,交通进入性与昭示性强,未来轨道交通利好,更提升项目区域价值
项目紧临莞深大道,公常路,至深圳、塘厦、大朗等交通非常方便;从项目地辐射黄江南部及深圳、塘厦等地较方便。
莞深公路
公常路
城际轻轨
进入性条件较好
本案地块
项目距离黄江镇中心10分钟;
距离深圳 20分钟;
距离塘厦10分钟;
资源:项目自身具有山坡、洼地、水体与原生植被等多重原生态景观资源
原生态水
原生态山体
山体浅丘//洼地
原生植被
丰富的自然山水资源,具备打造强势资源高品质的项目的基础条件
项目属性初步界定
区位
黄江南北核心纵轴线
紧邻深圳
处于南北中心区的中轴线上,受南北两大区的双重辐射
在莞深1小时经济生活圈内,可接受深圳辐射
区域规划建设
规划现状
大势牵动
目前被排除在重点规划区域外
未来新中心区的成熟
莞深1小时经济生活圈已经形成,
交通通达
内外联交通便捷
公常路、莞深高速、城际轻轨为最主要外联干道
项目地块通达性较强,且周边环境较好。
项目本体资源
强势山湖景
弹性空间
优质山体资源,适宜休闲度假
项目内部以山体、湖泊和山林为主,环境纯粹,但R2地势较陡,开发成本相对较高
容积率存在弹性空间
城界区域
山湖资源优势
较大规模
交通进入条件较好
容积率弹性较大
开发基础条件一般
项目目标解析
企业战略目标
目前企业在东莞又一运作的项目,对企业在东莞区域品牌形象的发展具有绝对的战略意义
项目形象目标
项目开发目标
本项目的核心目标
保证项目的成功启动及可持续发展
高站位
差异化
达到目标的手段
结果
趋势及操作影响下的结果
我们的任务
寻找寻找项目的真实价值,对位品牌发展需求,准确定位;
以前瞻的视角塑造项目的核心竞争力;
把握合理的开发节奏、启动策略、配套设施……最低化风险,实现项目的可持续发展。
风险可控性:以切合市场需求的发展模式保证项目开发的风险可控性
开发持续性:预计项目2010年左右开始启动,销售周期约3-5年,实现项目的持续畅销
珠三角最有特色、最创新的先锋项目,与周边项目形成差异化
金地产品系列的品牌形象
目标认知
本体
项目属性特征:
。规划中的新中心城区辐射圈,南北新区中轴位置;莞深交界处。
。强势原生态山湖资源;公常路、莞深高速,通达性较强。
。44万平米大规模资源型高品质住宅区。
目标
项目开发面临的目标条件:
。引领片区豪宅市场。
。实现