文档介绍：房地产评估
3. 掌握收益法在房地产评估中的应用
4. 掌握市场法在房地产评估中的应用
5. 掌握成本法在房地产评估中的应用
6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用
本章学****目的和要求:
一、房地产的概念和特点
(1)房地产
房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。
欧美国家没有房地产的概念,将房产和地产统称为不动产。
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《中华人民共和国物权法》中规定,物包括不动产和动产。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
《资产评估操作规范意见(试行)》中将建筑物描述为:是指与土地相结合的建设成果,包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连,可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。
《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关的权益。
土地使用权出让:
土地使用权转让:
土地使用权出租:
土地使用权抵押:
(2)土地使用权
(3)建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
建筑物的主要结构:
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
其他结构
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位置固定性
单位价值高
保值增值
长期性
难以变现
投资风险性
政策限制性
二、房地产价格影响因素
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格,而影响房地产价格的因素很多
(1)一般因素:共性因素,包括:经济、政策、社会、心理因素
(2)区域因素:与位置相关
(3)自身因素:个别因素,包括:土地的自身因素、建筑物自身因素。
三、房地产评估的理论
(说明土地价值的产生)
马克思的理论:认为,地租是土地所有权在经济上的表现形式,真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。