文档介绍：2008 年第 4 季度北京写字楼市场报告
2008 年第 4 季度北京写字楼市场报告
尽管 2008 年北京市 GDP 累计超过 1 万亿元,同比增长 9%,与全国增长持平。经济增长速度放缓,增
幅比上年回落 个百分点。2005 年以来,第三产业所占 GDP 比例一直高于 70%,2008 年实现增长 %,
同比回落 个百分点。其中,金融业、信息传输计算机服务和软件业、商务服务业、文化体育与娱乐业
分别增长 %、%、、%和 %,为 2008 年写字楼需求奠定了基础。
写字楼市场的新增建筑面积和销售面积均呈现出下降的趋势。2008 年前 11 个月,全市写字楼新开工
面积 万平方米,同比下降 %;竣工面积 万平方米,同比增长 %。写字楼销售市场则持
续低迷,销售面积大幅下降。2008年前 11 个月, 万平方米,同比下降 %,
写字楼的期房销售面积为 平方米,同期下降跌 %。
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图 1:北京 GDP 增长率 GDP 增长率
2、北京整体写字楼市场
整体供求状况
2008 年第四季度,由于全球和国内经济表现疲软,以及其所衍生的市场供求的失衡,北京写字楼市场
开始出现下滑。受全球金融危机之影响,许多写字楼租户不得不冻结其搬迁或扩张计划,亦有部分公司采
取大幅削减办公费用的办法渡过难关。尽管央行和国务院于近期出台了一系列货币和财政政策以刺激经济
发展,但经济的复苏似乎需要更多的时间。因此,北京写字楼整体市场空置率在第四季内显著上升。
图二:北京写字楼市场总体供应趋势
供给
季内,北京市写字楼市场有 15 个项目竣工,共为市场提供 948,565 平方米新增面积。其中 8 个项目采
取只租不售的策略,共为市场提供 625,410 平方米新增写字楼租赁面积,占全年新增写字楼租赁供应总面
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积的 %。其中燕莎区域和朝阳门区域的新增供应量较大,各有5 个和 3 个项目入市,分别新增177,987
平方米和 168,807 平方米的写字楼面积。就北京甲级写字楼市场而言,本季内燕莎区域的大新华航空大厦
和 CBD 区域的环球金融中心完工,为市场总存量增添 189,047 平方米的写字楼空间。季度内大量的新增供
应导致北京写字楼市场的整体空置率显著上升至 %,环比升幅达 个百分点,同比升幅为 个
百分点。
由于上述新竣工项目的注入,北京市写字楼市场存量扩大至 11,136,022 平方米,环比增幅为 %,
同比增幅达 %。其中,超甲级写字楼面积维持在 155,127 平方米,本季内占总存量的 %;甲级写字
楼(如含超甲级)面积为 4,350,196 平方米,环比增长 %,占总存量的 %;乙级写字楼面积为
6,630,699 平方米,环比上升 %,占总存量的 %。
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截至 2008 年第四季度末期,CBD 区域依旧是北京市写字楼子市场中库存量最大的一个区域,占整个写
字楼市场存量的 %;中关村和金融街次之,分别占 %和 %。以下为各区域写字楼存量对比:
图四:北京各主要写字楼区域存量分布
需求
全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深,许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些
传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划,以期削减其营运成
本,尤其是在企业房地产费用方面。这导致北京写字楼市场的需求减少。一汽丰田改变原定在 CBD 区域的
环球金融中心租赁三层的初衷,仅租总建筑面积为8,800 平方米的两个整层;马士基集团将它的部分职能部
门搬迁入乐成中心,租赁面积为 3,200 平方米。正当外资公司在本季内租赁市场上彰显相对平静,来自交
通和通信制造行业的需求表现强劲,中国智能交通系统(控股)有限公司在中关村区域租赁了6,000 平方米,
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