文档介绍：土地增值税清算
财务本部
目录
一、土地增值税概念
二、税率及算法
三、清算条件
四、房地产转让收入
1、形式
2、自用或用于出租的确认条件
3、收入确认时间
4、房屋价格偏低又无正当理由的,以及视同销售房地产,其收入确认方法
五、扣除项目
1、内容
2、费用
3、公共配套设施其成本、费用可计入扣除项目金额的条件
六、土地增值税清算需提供的资料
一、土地增值税的概念
对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
二、税率及计算
(一)税率     土地增值税实行四级超率累进税率:
    增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。     增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。     增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。     增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。     上述所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
( 二)计税依据     土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。     增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
(三)应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。     可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例,直接查对四级超率累进税率表,然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。     第一步:先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额     第二步:再计算增值额与扣除项目金额之比。公式:增值额÷扣除项目金额     第三步:计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:     (一)增值额未超过扣除项目金额50%     土地增值税税额= 增值额×30%     (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的     土地增值税税额= 增值额×40%-扣除项目金额×5%     (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的     土地增值税税额= 增值额×50%-扣除项目金额×15%     (四)增值额超过扣除项目金额200%     土地增值税税额= 增值额×60%-扣除项目金额×35%     公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
例题
1、房屋转让收入500万元,扣除项目金额400万元,计算土地增值税税额?
答:增值额=500-400=100
增值率=100/400=25%<50%
土地增值税税额=100*30%=30
2、房屋转让收入500万元,扣除项目金额200万元,计算土地增值税税额?
答:增值额=500-200=300
增值率=300/200=150%
土地增值税税额=300*50%-200*15%=120
三、清算条件
符合下列情形之一的,开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税清算:
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的,主管税务机关可以通知开发企业申报土地增值税清算
(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五(含)以上,或该比例虽未超过百分之八十五,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取的销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的;
(四)省税务机关规定的其他情况;
四、房地产转让收入
(一)开发企业转让房地产的收入,是指转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物取得的全部及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入;
(二)开发企业将开发产品和公共配套设施用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权属转移时按规定应视同销售房地产;
(三)开发企业将开发产品和公共设施转为企业自用或用于出租的,凡房地产所有权未发生转移的,不征收土地增值税;在税款清算时不计入房地产转让收入,同时按照建筑面积比例确认相应的成本和费用,不计入扣除项目金额。
(四)、“自用或用于出租”是指同时满足下列条件:
将开发产品转作开发企业固定资产的;从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上(含一年)的,税务才允许计提累计折旧。
(五)收入确认时间
按照国家税务总局的有关规定,开发企业转让房地产,其收入确认时间指:
(1)所销售的房地产,已