文档介绍：第四章、产品建议
第一章、项目概况
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第三章、目标客户群分析
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第二章、项目定位构想
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第五章、商业开发策略
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目录
第六章、营销推广策略
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第七章、财务分析
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前言
房产市场激流涌动,瞬息万变,在项目区域市场竞争日趋激烈的洪流下,只有创新求变,才能引领市场。
在实施本项目策划报告期间,本司对项目地块特征与项目所在区域市场等因素,进行了深入的研究,本着“来源于市场,并最终引导市场”的专业态度,为项目的定位、营销等提出了一管之见。由于各方面的原因,此份报告难免存在不足之处,同时,市场是动态的,是瞬息万变的,随着项目开发进程的不断深入,项目市场环境也将会有更新的变化,因此,合力易扬地产咨询认为:本项目的开发定位,产品定位策划,尚有必要进行更为有重点针对性、紧跟市场需求变化的分析研究工作和产品定位营销策划工作,为此,在接下来的工作中,合力易扬真诚地期待着和贵司能够有更富有成效、更加紧密的合作!
第一章、项目分析
一、项目所属区位及环境分析
地块距离市中心较近,地段价值易于认同!
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位于永宁路和竹林西路(规划道路)交叉口的西南侧,属“城市次中心”。
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东:竹林西路(规划道路),现为2~5层老住宅
南:为现存的老住宅
西:武进信用社
北:永宁路
分析:
项目区域属于天宁区,周围的建成社区档次不高。但地块毗邻市中心,属“城市次中心”,易于对客户进行引导。
天宁区法院、检察院
武进医院
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北侧:武进医院、天宁区法院、检察院,仅隔一条路,对项目居住会产生负面心理影响。
南侧:
武进供电所、旧式居民区,景观价值差
分析:无支撑项目形象的外环境,无法满足居住的基本生活需求。
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与火车铁路只隔百米距离,噪音及共振影响大。
无景观配套,外环境差,对项目产生负面影响!
交通:区域内有14、47、48、308路等多条公交路线,距火车站、武进汽车站、常州汽车总站较近,出行便利。
生活配套:武进医院、无大型菜场等设施,有少数低档临街餐饮
分析:医院与项目隔路相望,就医方便,但生活服务型设施档次低,生活不方便,生活品质不高;
学区:北环小学、北环中学
分析:无优势学区,不能满足买房择校的居住意愿!
交通出行方便,生活、教育资源不足,配套薄弱!
利家居
欧尚
怡康机电、赛格电子
沿街商铺
本案
5、项目周边商业配套
周边商业分布示意图
业态
经营品类
档次
租金
综合市场
利家居陶瓷、怡康五金机电市场、赛格电子广场
中档
店面均租金:
75元/㎡/月
沿街商铺
餐饮、生活配套、医药、家具建材及装饰、机电、电子
低档
休闲配套
桑拿、足浴、网吧、旅馆、超市、美容美发、服饰
低档
项目周边商业业态统计:
区域商圈分析
人流量小
无大型集中商业
档次低,
结构不合理
综合市场距项目较远,影响不大
无支柱产业
业态零散
人流量小,商业气氛冷清,商业配套距离本案较远,不能与项目形成呼应,不能构成项目的利好因素
火车站北广场位于项目南侧,建成后将分流火车站南广场现有客流,疏导客流到本项目区域,从而为项目聚集商业人流,有效增加商业需求,改善区域现有商圈结构,为项目提供新的商业机遇,提升地段价值。
永宁地道的拓宽,竹林西路的开通,使项目到站北广场的路程缩短到步行5分钟,交通的改善将使项目与火车站联系更加紧密,使项目充分分享站北广场规划带来的利好因素。
站北广场的兴建、永宁地道的拓宽、竹林西路的兴建等,将为项目带来诸多利好,有助于提升项目价值。