文档介绍：致华润新鸿基
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司
杭州万象城项目二期公寓报告
第四部分未安装煤气情况的建议
第一部分二期公寓定位建议
第五部分总结
第二部分投资型公寓建议
第三部分自住型公寓建议
目录
宏观市场分析
客户需求分析
供应市场分析
区域竞争分析
二期规划分析
第一部分定位建议
宏观市场
供应市场
经济与政策两个角度分析市场趋势
酒店式公寓供应市场分析
区域竞争
二期规划
客户需求
钱江新城现状以及未来供应
高端住宅公寓供应市场分析
规划条件与SWOT分析
自住型客户
投资型客户
租赁型客户
二期公寓整体定位建议
宏观市场分析
客户需求分析
供应市场分析
区域竞争分析
二期规划分析
第一部分定位建议
宏观市场分析——商品房住宅成交
杭州主城区住宅成交统计表
从07年6月开始成交面积呈下降趋势。
08年5月开始杭州住宅市场成效面积连续四个月下跌。
成交均价则相对稳定。
9月住宅共成交1880套(上月1959套),%;
9月杭州主城区商品房(不含经济房)成交同比去年减少70%左右;
2008年
2008年
2008年
2008年
10月第一周,市区商品房周成交189套,环比9月第一周成交量下降55%,%。
宏观市场分析——商品房住宅成交
9月杭州市日均成交量仅是去年同期的38%左右;
08年1-,、呈现下滑趋势;整体市场趋势继续低谷运行;
宏观市场分析
8月、9月钱江新城商品住宅成交
月份
楼盘名称
销售套数(套)
成交均价(元/㎡)
销售套均面积(㎡)
8
悦府
75
27167
8
新绿园
67
26050
9
悦府
429
27727
9
新绿园
69
26952
虽然杭州市场成交量总体在下跌,但新江新城版块的悦府、新绿园近两个月的成交量确较稳定,据DTZ了解阳光海岸(380平米起,均价36000元/平米)内部已经预订近百套,说明高端客户群体与高品质产品市场受大环境影响的程度较小。
未来只要能精准的定位客群,就可以减少市场波动带来的风险。
宏观市场分析——相关政策分析
财政部新政:
[下调契税]:从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。
[免印花税]:对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
[免增值税]:对个人销售住房暂免征收土地增值税。
[贷款利率]:居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,,%。
[调公积金]:下调个人住房公积金贷款利率,。
[首付比例]:居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,最低首付款比例调整为20%。
宏观市场分析——相关政策分析
《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》提出:
1、大范围放宽购房入户政策:
对购买100万元以上房产的买房者,可办理杭州市户口,增加购房客户群的范围;
2、放宽住房公积金贷款政策:
公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元,首付比例由 30%降至20%,且若首套贷款购买的商品房人均建筑面积未达到全市人均标准的,可按相应额度申请第2套住房公积金贷款;
3、实行存量房交易税收补贴:
在2009年底前,对个人购买杭州市区普通商品房的,在取得房屋所有权证后,按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴;
4 、“第二套房政策”:
规定对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房,可比照首套住房贷款政策执行;
简评:
政府对购房者出台了一系列优惠政策,放松了对开发商的各种限制,鼓励刚性消费的意图十分明显。杭州市政府将从供需两方面,回调各项从紧的房地产政策,试图刺激日渐低迷的房地产市场使之回暖。