文档介绍：啊
2008 年 3 月 6 日房地产行业

中金公司研究部
分析员:白宏炜 baihw@ 房地产行业季报

(8610) 6505 1166
----07 年年度回顾,回归理性看地产

07 年业绩回顾或预览要点:
净利润(百万元) 每股收益(元) 同比
公司
2006 2007 2006 2007 增长焦点问题讨论:地产行业需要回归理性
万科 2,155 4,740 120%
金地集团 475 965 103% ¾ 回归理性看地产:近两年房地产泡沫不断累积,短期的调整
招商地产 631 1,158 83% 有助于释放风险,经济向好的前提下房价大跌的基础并不存
华发股份 148 363 145%
栖霞建设 232 344 48% 在。我们认为房价和销量在 08 年有望回归理性,而行业的
保利地产 672 1,489 122%
中华企业 485 605 25% 稳定将带来整合机会,需理性看待板块估值和投资机会。
亿城股份 143 296 108%
阳光股份 116 183 58% ¾ 成交量能否反弹?08 年至今多个城市成交量平均同比下降
金融街 526 761 45% 约 30%。我们认为成交量萎缩是短期的,二季度成交量将会
浦东金桥 210 229 9%
陆家嘴 588 730 24% 反弹,而成交量的反弹将主要来自于中小户型、中低价商品
中国国贸 241 285 18%
平均值 70% 房供应的增加和相对较低的价格。我们认为调控对市场的影
中间值 58% 响是区域性和阶段性的。
房地产板块一年内走势¾ 股票选择:房地产板块面临着“双降”,降估值水平和盈利
预期。经过大幅股价调整,当前、股地产公司估值已经
(%) 上证地产指数深证地产指数 A H
400 上证A股指数深证A股指数
到了合理的水平,我们认为龙头企业 08 年业绩确认性较高,
320 随着成交量的恢复,股价将有一轮较好表现,建议逢低增持。

240
深证地产指数
上证地产指数板块估值分析
160 深证A股指数
上证A股指数¾ 利润率的收窄、房价地价走缓以及政策性住房政策的加强,

80 地产板块估值将回归理性,即回至净资产值(NAV)水平,
07-03 07-05 07-07 07-09 07-11 08-01 08-03
龙头企业可以享受一定溢价。我们计算 NAV 的价格假设是
(%) 万科A 金地集团 5 年内年增幅 5%(珠三角 0%)。
480 招商金融街

400 ¾ 当前 A-H 地产股股价溢价率为 40%,未来溢价幅度将缩小,

320 目前两个市场总体上估值水平有 15%~20%上升空间。板块
金地集团
240 万科内估值水平也将拉开,负债率低、周转快的全国性公司可享
招商地产
160 金融街有 NAV 一定溢价或较低折让。
80
07-03 07-05 07-07 07-09 07-11 08-01 08-03
07 年房地产行业数据分析
中华企业亿城股份栖霞建设房价涨幅偏快,需求较旺而供给增幅较低。年商品房平
(%) ¾ 07
浦东金桥陆家嘴
400
均售价涨幅 %,加快个百分点,其中住宅均价同比
320 增幅 %;销售面积增幅为 %,竣工面积增幅 %,
亿城股份供给增速偏慢;07 年商品房销售面积亿平方米,竣工面
240
浦东金桥
中华企业积为亿平方米,供求差进一步拉大。
160 陆家嘴
栖霞建设
¾ 先行指标意味着未来供给有望加快:全年新开工面积增幅
80
07-03 07-05 07-07 07-09 07-11 08-01 08-03 %,在建面积增幅 %,分别加快和个百分点;
土地购置面积增幅,加快个百分点。这些先行指
资料来源:公司资料,彭博资讯,中金公司研究部 %
标显示未来供给有望加快,供应压力将有所缓解。

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