沙河提案(首轮).ppt

文档介绍：联盟天地广场营销策略纲要
罗顿学园都市项目营销策略纲要
2004年11月9日
关于项目的目标确定
1、实现B2“高价快销”
2、同时为整个项目的后续营销打下良好的基础、
创造更大的、可持续发展的空间
3、实现整体区域价值提升,并最终形成区域板块
B2的三条路线
低价快销
高价慢销
高价快销
资金回笼快,静态利润低
资金回笼慢,静态利润高
资金回笼快,静态利润高
项目基本状况描述
1、项目区域分析
位置:昌平区沙河镇
北京市规划中14个卫星城之一——沙河卫星城
沙河卫星城重要组成部分高等教育园区的核心位置
用途:高教园区的商业住宅配套部分
交通:八达岭高速公路11出口北五环北六环交通通达
规划:沙河高教园区
未来发展潜力巨大,升值空间较高
现状:周边市场高档别墅、亚别墅项目较多
经过多年沉淀,已形成北京传统别墅区之一
非区域性购买,区域性购买很少
2、一期入市B2组团基本情况
规划建设用地:
城市绿地用地: 平米
总建筑面积: 78551 平米
地上建筑面积: 59444 平米
容积率: 总居住户数: 306户

绿化覆盖率: 38% 机动车总体车位: 328个
建筑密度: 30% 地面停车位: 268个
产品形式:以南北向3层高11和16联排为主,地块北面两排9层
板楼,东面9层东西向板楼。
区域分析
1、区域市场格局
本项目区域现状主要由三大类产品为主
高端别墅
-
面积400平米以上
独栋、极高舒适度
数百万至千万元顶级豪宅
销售速度缓慢
非区域客群购买,覆盖国内、外顶尖人群
经济型亚别墅
-
联排、双拼、小独栋为主,舒适度较高
主力面积200-400平米
联排总价130-160万元,双拼、小独栋总价200-500万元
非区域客群购买,购买客群多来自中关村、上地及海淀区域及京昌沿线的企业中、高层管理人员及私营企业主
150万以内的联排销售速度很快,双拼、独栋销售迟缓
普通住宅

普通多层板楼,舒适度相对区域项目而言较低
主力面积80-140平米
单价2000-3000之间,总价20-50万元
非区域型购买为主,多来自中关村、上地及海淀区域,
消费层次较低客群;区域型购买客群为辅,住宅更新换代
销售速度较为迟缓