文档介绍：★★关于大规模旅游地产项目的经验分享
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在具备一定旅游人文资源的大规模区域开发过程中,我们的客户常常会面临如下问题
大规模旅游地产开发依托资源评价及发展潜力如何?
大规模旅游地产发展方向和成功关键要素是什么?
大规模旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何?
大规模旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样?
国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴?开发战略中的致胜要素是什么?
面对众多的机会和丰富的资源,如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会,寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式。
★★对大规模旅游地产发展项目的思考切入点
价值最大化的资源利用研究
以盈利模式为核心制定开发策略
兼顾长短期目标的成功启动
营销为项目增值
协调各方利益的目标体系的建立
战略层面
运营层面
营销层面
对于具备一定资源的大规模区域发展项目,我们需要考虑涉及项目三个层面的八大问题
基于城市视角的区域价值定位
以控制土地为目标的开发模式研究
规划增值:功能分区与规划指标确定
战略层面——保证项目开发走在正确的方向上
三大问题
核心要点
目标体系建立
资源利用研究
区域价值定位
企业与政府目标的协调
对收益的预期
土地的开发方式
项目资金投入的计划
资源的盘点、评估
资源如何在区域发展中发挥价值
资源与房地产开发的互动
资源的保护与开发
城市经济特征及城市发展阶段界定
城市功能缺失或城市功能布局演变规律
项目在城市中的地位、发展前景
项目与城市其他功能区的关系
重大设施投入以及其对项目所在区域的影响
类似项目发展案例研究以及经验借鉴
策略层面——保证开发主体的利益实现
四大问题
核心要点
开发模式研究
功能分区与指标
启动策略
用地取得方式
开发计划
开发纲领
管理模式
长期利益与短期利益的平衡
项目开发节奏/开发顺序确定
确定不同开发内容对于盈利目标的作用
确定项目开发的不同阶段在利益实现中的作用
合理的功能组合与功能比例
各功能区布局;核心功能区
规划如何为土地增值;
指标如何使土地增值。
盈利模式研究
项目在企业中的地位,即项目长短期目标之间的关系
项目的启动资金
不同启动模式的作用及项目的适应性
相关物业的现实市场状况
营销增值——区域整体营销推广
陌生区域大规模项目位于城市郊区、非热点区域或未开发区域等市场认知较差区域,在进行产品推广之前,针对整个区域的价值和发展前景进行营销推广,才能够增强市场的认知和信心、克服区域陌生感,成功实现区域的市场推广目标。
重点关注:在解决区域整体营销推广问题过程中,需要重点考虑通过区域边界建立区域形象基础的问题,基于此,我们必须将钱花在看得见的地方,使营销创造有效价值。
★★成功案例:深圳大梅沙、北京温泉镇、青岛温泉镇、海口美丽沙
★★对具备旅游资源的区域发展的基本观点
按照国际标准,一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类
一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力,形成不同层次的resort,覆盖不同范围的客户群。
不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系,但客户结构各自不同。
在同一层次的度假场所中,存在较大竞争。
资源
客户
与主要市场的距离
所用交通工具
停留时间
每年光顾频率
典型案例
目的地型 resort
非常强势的资源,如高品质的海滩,滑雪场
全国性乃至跨国客户
几百公里甚至更远
绝大多数乘飞机
一到两周或更长时间
最多去一次
科罗拉多州Beaver Creek Resort
三亚
夏威夷
区域旅游度假resort
类
(包括商务旅游)
一线景观资源或人文资源
分散,但本区域客户占较大部分
100-300公里。-4小时车程
多数自驾车前往
2-7天
每半年1-2次
宾夕法尼亚州Hidden Valley,
省内游
本地旅游休闲自住类resort
不必是特别强势的资源
大部分来自本区域
<100公里,45分钟车程
自驾车或捷运系统;
购房自住
周末1天或一居
数次
Forest Highlands ,亚利桑那州
国际成功案例揭示,一流的旅游度假区为谋求可持续发展,均形成了深具竞争力的大旅游特征
一流resort在一流资源条件下,根据市场需求提供多种旅游度假活动组合,力求延长游客逗留时间,增加消费及重来可能。
定期更新旅游项目,保持新鲜度。
产品活动
组合
大旅游
高质量的
游客群
特色产业群
人口增长
城市繁荣
围绕旅游业性形成特