文档介绍：投资性房地产准则比较分析
财政部新发布的具体准则中,以《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门就投资性房地产的确认、计量及披露进行了规范。在现行会计处理中,与投资性房地产相关的会计处理在我国原相关制度中并没有单独规定,而是由《企业会计准则――固定资产》与《企业会计准则――无形资产》依照历史成本原则加以规范。投资性房地产准则的适时推出,实现了与国际会计准则的实质性趋同,对于规范企业投资性房地产的会计处理起到积极作用,减少了部分企业利用近年来房地产投资的升温及房价、地价的上涨操纵利润的行为,但在实务中,仍存在亟须规范的问题。
一、投资性房地产准则与国内、国际相关制度的比较
(一)与国内相关制度的比较
(1)包含范围不同。投资性房地产准则发布前无此准则,并不将投资性房地产单独划分出来。如房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的,设置“出租开发产品”科目并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目,核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值;固定资产中的房地产对外出租的,在“固定资产”科目核算;土地使用权在“无形资产”科目核算;投资性房地产准则发布后规定投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有房地产。对投资性房地产规范的范围包括:已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
(2)计量模式不同。投资性房地产准则发布前无论是固定资产还是无形资产都是采用成本模式;投资性房地准则发布后引入公允价值模式,对投资性房地产的计量有成本模式和公允价值模式两种。在投资性房地准则中,有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,由此产生的公允价值的变动直接计入当期损益。
(3)后续支出处理不同。投资性房地产准则发布前,对于固定资产规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计,计入固定资产的账面价值,增计后金额不应超过该固定资产的可收回金额,除此以外的后续支出计入当期费用;投资性房地产准则发布后规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计,视为改良,计入投资性房地产的账面价值。反之,计入当期费用。
(二)与国际会计准则的比较
(1)涵盖范围比较。我国是社会主义国家,其政治体制决定了在我国土地归国家和集体所有,企业只能取得土地使用权。因此,我国投资性房地产准则中所说的土地是指土地使用权,而《国际会计准则第40号――投资性房地产》(IAS40)提到的土地是指土地所有权。我国新准则的适用范围包括三类:1)已出租的土地使用权。2)持有并准备增值后转让的土地使用权。3)已经出租的建筑物。IAS40规定除此之外,还包括融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产。这是由于我国会计实务中的融资租赁主要是动产,房地产等不动产的融资租赁很少见,而经营租赁租入的房地产承租方不入账,正是基于这样一种情况,我国投资性房地产准则没有将融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产纳入投资性房地产范围,而是纳入《企业会计准则第21号――租赁》之中。
(2)初始计量比较。我国投资性房地产准则第七款第二条规定:自行建造的投资性房地产,由建造该项资产达到预