文档介绍：广州市增城区项目可行性研究
市场开发部:范靖宇新项目调研部:郑磊时间:2015-1-28
综合判断:
城市基本面:广州市中国南部核心城市,经济水平高,而增城作为广州市规划的三大副城之一,未来发展潜力大。
土地市场:近年成交土地面积维持在200-300万㎡,成交价波动攀升,2014年楼面价突破万元;而增城近年土地楼面价也从2013年初的1000元/㎡攀升到近期5000-8000元/㎡。
城市商品房市场:广州全市商品住宅市场近年供需持续攀升,但供过于求显现,今年供需失衡严重,成交价格持续攀升,整体库存尚处于合理范围。广州依然执行“限购”政策,今年房地产市场形势不容乐观。
片区商品房市场:整体上增城近年成交均价逐年攀升(成交量统计口径不一,2014年成交量下滑明显,几近腰斩),库存在合理范围内,,其中新塘片区表现良好,是全市置业的热点板块。
地块分析:综合分析,挂绿湖地块>创基丽江国际>朱村地块。
客户分析及同行访谈:当前增城城区主要还是以本地客户为主,首置首改需求旺盛,而广州客户较少,增城的新塘等区域会分流部分主城外溢客户,而随着21号线和16号线利好,后期会吸引部分主城客户。
产品定位及售价评估:挂绿湖地块为商住性质,规划为低密度别墅及酒店,预估双拼16000元/㎡,独栋19000元/㎡;而因朱村地块容积率等指标暂不明确,暂不做具体定位,预估联排11000元/㎡。
取地建议:挂绿湖合理取地楼面价格为8000元/㎡,即340万/亩左右;而创基项目建议取地楼面价格2000元/㎡;朱村地块取地楼面价格在3000元/㎡以内。综合上述,建议继续跟进挂绿湖地块,可推进创基项目,放弃朱村项目。
二、广州城市基本面怎么样?总体判断:广州市中国南部核心城市,经济水平高,而增城作为广州市规划的三大副城之一,未来发展潜力大。分析如下:
广州城市基本面:
城市区位:广州雄踞华南,是广东省的政治文化中心,位于广东省的中南部,一直是国家对外的重要港口,海上之路的起点,中国南大门,是广佛都市圈、粤港澳都市圈、珠三角都市圈的核心城市。
城市交通:海陆空立体交通便捷,连接全球各地。对外,多条高速公路、铁路、高速铁路连接,白云机场是大陆三大国际航空枢纽之一,广州港是中国第三大港口;对内,九条地铁线遍布全市,连接佛山市,另有多条地铁线路在建。
经济水平:广州经济发展水平高。,%。2013年广州市人均生产总值达到119695元。
产业结构:, %;,%;,%。第一、二、∶∶。%、%%。
人口情况:2013年底全市户籍人口有832万人,常住人口有1292万人,%%,人口流入且人口每年正向增长。
城市规划:从城市到区域,强化区域中心,继续实施“南拓、北优、东进、西联、中调”的十字方针,促进城市空间发展从拓展增长走向优化提升,形成“一个都会区、两个新城区、三个副中心”的多中心网络型城市空间结构。
增城区城市基