文档介绍：策划定位提案

广州东耀投资咨询有限公司
2012年2月18日
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前言
本公司对贵司红星项目进行初步沟通与实地考察,初步了解旧厂房项目地块现状情况,并对项目所在地的经济状况、消费水平、周边商业环境进行了初步了解,结合我司对广州市场的研究结果,现将该项目的提案报告拟写如下,主要从项目的经营定位与业态定位和招商合作等方面作初议。
我们的目的是希望通过此初步策划提案,能正式进入项目进行研究,给开发商在本项目的开发与定位方面作一些参考,因我公司对该商业项目还没有进行正式设计市场调研和未与贵司进行深入项目研究的讨论,所以对项目周边的研究不是太深入,希望通过这种沟通方式,能为我们双方的合作建立更进一步的合作通道!
项目现状分析
商业项目经营定位
招商合作方案
公司招商团队介绍
红星旧厂房项目策划提案
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商业项目位于广州白云区石井街石沙路与红星工业路交汇处,石井街总人口大约20万人,其中常住人口大约8万人;周边以塑料、玩具、机械、皮具、服装等90多家大中型合资、独资工厂企业和专业市场,交通网络发达,其中有京广铁路、广清高速公路、广花一级公路、新机场快速干线,但公共交通尚未完善,地铁尚未开通。
本案位置
项目现状分析
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项目周边环境较差,以外来工人和当地农村居住人口为主,消费水平较底,商业不浓厚,基本以工厂为主,大型住宅楼盘较少,周边欠缺大型购物中心和餐饮娱乐场所。
项目现状分析
项目为旧厂房建筑,总建筑商业面积约30万平方米;旧厂房外围为底档经营临街商铺,临街商铺每平方40-60元之间,租金收益较底;旧广房现临租作仓储使用,厂房租金为10元之间,租金收益偏底。
项目现状分析
项目优劣势分析
本公司对项目了进行了初步的解,针对项目商业环境和商业现状,对项本项目作出如下优劣势分析:
回收租金成本底,改造后租金收益高
在广州政府实施“退二进三”产业结构调整的政策下,工业将从市区退出,腾出大量闲置旧厂房;通过回收租金底廉闲置的旧厂房改造为专业市场、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务办公、创意文化等商业运营,可由原来较底的租金成本,改造后可提高数陪租金收益。
1、项目优势分析
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项目周边以工厂及农村居住人口为主,消费水平档次底
周边楼盘较少,人口不集中,欠缺消费群体
周边公交通配套不完善
周边商业配套不完善,欠缺大型餐饮休闲娱乐购物中心
项目为旧厂房,现状厂房出租租金收益底
现状临街商铺经营档次差,难以提高租金水平
旧厂房改造的投资回报期较长,可能是5-10年左右
项目优劣势分析
2、项目劣势分析
商业项目经营定位
1、以创意产业为主题模式商业运营定位
经营定位分析:因我司对贵司旧厂房项目改造资金运作状况不了解,如资金雄厚能投入大量资金的,建议以第一种商业运营定位,因第一种运营定位需要投入大量资金进旧厂房土建改造和外立面包装,同时投入资金回报周期较长,因此需要有一定资金运营实力,但此运营定位租金回报雄厚,如贵司资金暂时不充裕的情况下,建议以第二商业运营模式,前期投入资金较少,但租金回报比较底,同时消费目标只能吸引为本区域消费,难以带外来消费。
2、以商业街模式商业运营定位
项目经营主题定位:
1、以创意文化模式为主题商业运营定位
定位分析:在广州政府加强对“退二进三”政策实施力度及加大扶持创意产业的发展力度之时,本旧厂房应顺应热潮,将旧厂房改建以创意为主题的商业运营,无疑是“天时、人和”之举,创意产业带来了无限的商机,带动商业投资新风向,改造后以餐饮美食、休闲娱乐、创意文化三大经营主题为主商业项目。