文档介绍：北京朝阳国际公寓推广
策划方案
项目概况
项目概况
1、规划情况
建筑用地面积65,396M2
总建筑面积337,217M2,其中地上建筑面积270,257M2
住宅建筑面积267,033M2
绿化面积27,882M2
%
总居住户数1,646户
停车位1,841个,小区基本呈围合布局,地下车库集中设置于中央绿地之下
目录
地块分基本三期建设,南部2、3、4号楼为一期,1、5号楼为为二期,6号公寓楼为三期,
会所设于二期。一期预计于2004年5月交用。
一期住宅由三栋高层建筑组成,层数由26、27-32层不等,总建筑面积130215M2,
共有大约848个住宅单位(不含复式),详细情况见表1。
开发一期中2居、3居在套型比例中各占34%,4居比例也相当大,%
以上,但4居面积比例则更大。
2居面积范围97—120M2,总价范围为60万—80万;3居室面积范围134—141M2,
总价范围82—90万元;四居室面积范围182—194M2,总价在120万元左右。
栋号
项目
一居
二居
三居
四居
合计
2#、4#楼
套数
4
20
120
204
348
面积范围
78
112
141
182、194
3#楼
套数
64
268
168
500
面积范围
44-77
97-120
132-139
总计
套数
68
288
288
204
848
面积范围
44-78
97-120
132-141
182、194
套数比例
%
%
%
%
表1-1 朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析
项目分析
项目分析
1、区域市场分析
(价格分布)
本项目从表2-1中可以看出,周边竞争项目基本分为两类:8000、乃至10000元/平方米以上
的高档公寓和5500--7000元/平方米的普通住宅。
(装修标准)
高档项目全部是精装修,其中珠江帝景的装修标准报价高达2000元/平方米,蓝堡在装修之外
还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修,比如远洋天地一半毛坯、一半精装;
精装修是珠江地产的一贯作风,珠江罗马延续了这一作风,其全套装修标准与珠江骏景类似,
大约在500元/平方米左右;金港国际则提供装修套餐。
(入住时间)
从入住期来看有两个高峰,一个是2003年中,一个是2003年底到2004年初。
(建筑类型)
从建筑类型来看,高档项目中高层塔楼占了很高比例,新建项目棕榈泉、珠江帝景、蓝堡
全部是有塔有板,老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼;但在中档项目中,板楼占据了
绝对优势,除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板,其它清一色为板楼。
(形象定位)
在形象定位上,几乎所有的项目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地
之外,每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外
在与开发商本身的品牌效应和号召力,这两个企业的手法是突出集团的规模优势,强化品
牌优势。
项目名称
位置
项目性质
规模
万M2
入住时间
均价
元/ m2
棕榈泉
朝阳公园南侧
外销公寓
30
2003年12月
11000(精)
珠江帝景
大望路现代城南2000米
外销公寓
90
2004年初
10000(精)
都会国际
朝阳路十里铺
外销公寓
2002年9月
8600(精)
朝阳园Ⅱ
朝阳路青年路
外销公寓
28
二期2002年10月入住
7800(精)
蓝堡公寓
光华路现代城对面
内销公寓
20
2003年4月
9500(精)
住邦2000
慈云寺桥东南角
内销商住
50
一期2003年6月
10700
橙色时光
朝阳区东风桥
内销住宅
最早2003年6月底
5500
远洋天地
慈云寺桥东南侧
内销住宅
60
板楼已入住,二期2003年6月,2004年全部入住。
塔楼5800
板楼现房7250
东润枫景
亮马桥与东四环交汇外东南角
内销住宅
35
第一期已为现房
6200
亮马水晶
亮马桥路5号
内销住宅
最早入住为2003年
6500
珠江罗马
朝阳区青年路
内销住宅
41
2003年底
7000(精)
金港国际
现代城南1800米
内销住宅
28
2004年3月
6618
啤酒厂项目
国贸桥东南,
内销
60
年底开盘
6500-6800