文档介绍：项目市场调研
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1、望京区域规划 4
2、望京区域环境发展趋势 4
3、望京产业发展布局 5
4、望京区域写字楼物业状况及分布 6
5、望京地区交通状况总体分析 9
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二、区域商业市场环境分析 24
1、区域商业市场发展历程 24
2、区域商业市场现状分析 24
3、区域商业市场未来发展趋势 27
三、本项目周边的状况分析 34
1、项目区位及研究范围 34
2、本案交通状况分析 34
3、本案周边住宅状况分析 36
项目定位及可行性研究
四、市场初步定位 49
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五、项目操作性分析 63
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六、经济模型部分 69
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(静态) 71
(动态) 72
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七、可行性分析结论 75
项目市场调研

望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间,隶属朝阳区管辖,是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。
按照北京市政府对望京地区“城市副中心”的定位,以及2003年北京市政府数次对望京区域进行规划调整,望京区域整体居住环境有了明显提升。产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善,伴随区域产业经济发展,国外高新企业进驻望京区域的数量增多,住宅楼盘开发完成后,居住人口数量大幅递增,望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。
1、望京区域规划
(其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里),规划总居住人口为33万人,现有常住人口近15万人。总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成,包括1个地区级主商业中心、5个次商业中心、8个社区商业中心和6个文化娱乐中心; 8个区间公园、38个社区绿地和3条区间绿色通道;另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴,北小河为水景主轴,望京绿化主轴。
望京区域按照最新城市规划功能标准划分,以北小河为界,分成南北两大块。北小河南侧统称为“望京新城”,其功能以望京中心区公共设施为中心,以居住为主,兼文化、教育、办公等功能的综合区;北小河北侧确定为“望京科技产业园区”,其功能以高科技产业及研发为主,兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。
目前,朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外,第四使馆区落户望京,从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力。
2、望京区域环境发展趋势
望京在发展初期阶段,由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢,被称作“睡城”。但在近年政府规划调整和改善良后,望京地区整体环境得到很大的改观,区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可,同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。
近年来,国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机,宜家、华堂、沃尔玛、家乐福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好的趋势下,望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展,住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势,商务办公环境日趋浓厚,区域商业地产开发更是出现了井喷现象。
在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中,望京正朝着“城市副中心”的定位方向稳步发展,成为真正意义上的生活国际化,居住都市化的大望京。
3、望京产业发展布局
望京科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区,。园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。东区的范围是东至京包铁路,西至四环路,南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。
2004年5月31日,北京奥运经济重点推介项目—加拿大北电网络中心作为入驻望京高新技术产业区的第一家全球500强企业正式落户望京。随后 世界500强企业纷纷把视线转向以“睡城”著称的望京,2004年12月摩托罗拉研发总部在望京破土动工,