文档介绍：目录
1 项目概况 4
项目名称 4
开发公司 4
项目建设进度 4
2 项目投资环境与市场研究 4
城市宏观经济背景 4
相关市场研究 9
北京商场/购物中心商业管理模式研究 20
北京珠宝市场发展现状分析 23
3 宗地分析 28
地块分析 28
项目SWOT分析 29
4 市场定位 31
项目定位 31
客户定位 31
价格定位 31
项目发展设想 32
5 投资估算与资金筹措 33
项目投资总估算 33
资金筹措 34
还款安排与财务费用 35
6 项目租金收入测算 36
项目租金收入测算 36
项目回款计划 37
项目利润测算 37
7 项目商业售价测算 38
8 财务敏感性分析 38
盈利能力分析 38
项目不确定性分析 38
社会效益和影响分析 39
9 可行性研究结论和建议 40
拟建方案的结论性意见 40
项目风险及防范建议 41
项目概况
项目名称
圣达房地产开发有限公司“XX商场珠宝城”项目。
开发公司
圣达房地产开发有限公司为本项目的开发主体,专项从事本地块的房地产开发经营。
项目建设进度
项目建设工程从2006年1月至2006年12月,建设周期为1年。基础工程的开工时间为2006年1月,竣工时间预计为2006年12月。2007年1月正式进入项目的招商期,出租至2047年(参照商业用地使用权年限确定)。对项目的经济测算期,从2006年开始至2047年结束。
项目投资环境与市场研究
城市宏观经济背景
城市经济发展状况
GDP、人均GDP高速增长
自1998年以来,北京市的经济快速发展,GPD每年均以2位数的速度增长。2004年,,%,是历年GDP增长速度最快的一年。人均GDP也保持快速增长的态势,2004年北京人均GDP已经达到4454美元,%。
产业结构继续优化,非农产业比重不断上升
2004年,,%,;,%,;第三产业实现增加值2570亿元,%,。二、%,,。
宏观调控下固定资产投资涨幅虽见回落,但仍呈现增长高速趋稳的态势
全社会固定资产投资持续增长,但增幅逐年回落。,。
2005年前5个月,,%,。
亿元,%,其中,,%,;,%。
城市消费市场
社会消费品零售总额保持两位数的增长速度
自1998年以来,北京市限额以上商业企业实现社会消费品零售总额保持10%左右的增长速度。,%。
居民收入不断提高为消费市场不断增长打下坚实基础
,%,扣除价格因素,%。2005年1至5月,,%,%。
消费结构发生质变,从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型
根据北京统计公布的居民消费分析报告,自2001年北京市人均GDP突破3000美元以来,北京城市居民的消费已从注重量的满足转向追求质的提高,从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型。主要表现为:恩格尔系数持续下降,基本生活消费比重已降到30%左右,住房、汽车、教育、通讯等提高生活质量的消费所占比例不断攀升。
包括了美容、首饰在内的用品类消费对消费总额增长的贡献率提高
2005年8月,,同比增长15%,%,远远高于其他三类商品的贡献率(吃类
%、%、%)。1-8月,,%,%,比1-。
用品类商品中主要增长点仍然集中在美容、首饰、家