文档介绍：2008 年 5 月 28 日中国:开发商
2008 年 5 月 28 日
中国:开发商
对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试
仍然远低于预期...
数据仍然远低于预期:(1) 过去两年(2006 年和 2007 年)的前五个月全均占全年房地产销售额和销售面积的 28-29%;万科也呈现出现相似的走相关研究
势。不过,今年以来截至 5 月中旬大多数上市开发商(被认为是行业中处于领先地
位)的房地产销售额和销售面积不到各自全年目标的 20%;(2) 上周(截至 5 月 25 4 月 18 日:《开发商/银行业:分析房价下跌的影响;关注第二
季度销量》
日),我们所关注的 12 个城市一手房市场房地产交易量(销售面积/销售额)周环
比和年同比分别下降了 16%/6%和 35%/18%;(3) 按照目前的销售速度,我们关注 5 月 14 日:《调查结果显示出重大下行风险:行业评级下调至
的这 12 个城市中有 6 个城市将需要一年或更长时间才能消化当前库存(可供出售谨慎》
面积),这其中还远未包括未来几个月可能激增的新供应楼盘。
5 月 20 日:《上周房地产销量继续下滑;库存上升》
...我们的基本预测的下行风险不断增大
由于这 12 个城市是上市开发商的主要市场,同时也占到全国房地产销售额近一半
的比重,销售面积/房地产投资的三分之一,这些城市的交易量持续低迷预示着我
们研究涵盖的企业的基本预测(2008 年销售面积/合同销售额同比增长
38%/57%)以及对整体行业的基本预测(如我们在 4 月 18 日发表的报告《开发
商/银行业:分析房价下跌的影响;关注第二季度销量》中所述,我们预计 08 年上
半年全国销售面积/销售额同比增长 10%/14%)面临的下行风险加大。
对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试
我们依据价格和销量变化对开发商现金流、盈利和净资产价值进行的压力测试表
明,其财务状况存在显著的资金缺口,这特别给我们 09 年的盈利和净资产价值的
预测带来了下行风险。此外,在资金成本上升以及财务杠杆下降的环境下,如果
房地产销售速度持续放缓,将导致开发商的内部收益率显著恶化,同时也会给我
们的净资产价值基本预测带来更显著的下行风险。我们认为富力地产
(,卖出,强力卖出名单)、招商地产(,卖出)和首创置
业(,中性)的估值和盈利面临的下行风险更大。
风险
未来几个月房屋成交量比预期更迅速、更强劲地复苏;通胀压力缓解,使政府得
以放松部分紧缩措施。
王逸, CFA
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北京高华证券有限责任公司投资研究
高华证券投资研究 1
2008 年 5 月 28 日中国:开发商
图表 1: 根据今年至今实现的平均周销售量,我们估计广州、沈阳、深圳、北京、成都和西安需要一年或更长时间才能消化当
前的库存
2007 年销售面积、截至 5 月 23-27 日不同市场的可供销售面积、消化当前库存的年数估测
(百万平方米)
可供销售面积(左轴) 年数
40
2007年销售面积(左轴)
35 消化当前库存的年数估测(右轴)
30
25
20
15
10
5
0
上海武汉重庆杭州大连南京广州沈阳深圳北京成都西安
注:所估算的消化当前库存年数根据当前的周销售速度计算。
北京、上海、南京、杭州和广州的销售面积数据均限于住宅;其他城市的数据指商品房的总体销售面积。
资料来源:China Government、搜房网
高华证券投资研究 2
2008 年 5 月 28 日中国:开发商
图表 2: 我们估计,我们所研究企业的 2008 年总销售面积和合同销售额分别同比增长 38%和
57%...
2007-2008 年预期销售面积和合同销售额
合同销售额(10亿人民币) 销售面积(千平方米)
2007 200