文档介绍：城市公共用地取得及其管理研究 ——以北京市为例
论文选题
 
城市公共用地代征政策是我国一些城市管理公共用地特有的政策,也是我国改革开放特有的产物,目前存在大量的问题。
从资料收集来看,尚未见到国内外对此问题进行过深入的探讨研究。从国外情况看,由于国外只是少量存在类似于我国代征公共用地性质的政策,而且一般以贡献一定比例土地的形态存在,这与我国的代征地政策有所区别;从国内情况看,代征公共用地政策引起开发商的非议很多;同时,由于北京基础设施建设资金不足,如果完全改变代征公共用地政策在近期内是不可行的,因而代征公共用地政策还将延续一段时间。
随着市场经济的深入发展和建立,公共政策在体现效率的同时,还应体现公平、公正的原则,而且长期以来,国内只是对代征公共用地的争议很多,但还没见到有文章或书籍对此进行过系统的研究。因此代征公共用地的研究十分必要且该研究必将对公共用地管理的改革具有现实的意义。。
论文摘要
 
本文从城市土地的特性入手,分析了公共用地在城市用地中的重要地位,以及北京市当前公共用地的取得方式和管理模式,指出了改革的必要性。
无论从公共物品理论角度,还是从现在北京公共用地取得及管理的现状及问题角度分析,北京的代征公共用地管理政策都存在很多问题。
通过与国外公共用地取得与管理模式的对比研究,本文得出了政策性的对策和建议,以期能对公共用地的管理改革有所帮助。
全文分为五个部分:
第一部分城市公共用地及其取得和管理
分析了城市土地及其特性、城市土地的利用模式和分类、公共用地的重要地位和北京市公共用地的取得管理模式。
公共用地都是城市土地中非常重要的组成部分,如公共设施、对外交通、道路广场、市政设施、绿地等。
北京公共用地的取得和管理主要有两种模式:一是通过国家统一征用;二是通过开发商代征。这种方式在北京已经实行了40余年,在过去较长的一段历史时期,以此种方式取得和管理公共用地是有利于城市总体发展和建设的。但是目前,随着市场经济的形成和发展,土地政策由过去计划经济的政府无偿划拨转为土地有偿使用,这种方式也就暴露出很多弊端,亟待改革。
第二部分城市公共用地代征政策的理论分析
主要分析了公共物品的特性、分类,以及市场经济条件下政府的职能,从理论角度得出了公共用地应该如何取得和管理。
公共物品具有效用的不可分割性、消费的非竞争性和受益的非排他性等特征,因此公共物品不能按照受益者付费的原则收回成本、取得收益,也就不能完全由市场提供。
因此公共物品的提供都离不开政府。首先对于纯粹的公共用品来说,应由政府直接提供,例如绿化隔离带与河道用地;其次拥挤性的公共物品可由政府和市场共同介入,例如道路、广场、停车场等用地;最后价格非排他性的公共物品可由政府和市场共同提供与经营,例如商业、文化娱乐、体育、医疗卫生等公共设施用地。
第三部分北京公共用地的取得、管理现状及存在问题分析
对北京的公共用地取得、管理现状及存在的问题进行了深入的分析,并指出了问题的原因。
问题包括:
北京市公共用地取得与管理存在显失公平和公正的;
北京代征公共用地政策的实际执行情况不容乐观;
代征公共用地政策增大开发建设成本,造成北京市房价居高不下;
北京代征公共用地政策不利于城市规划的主动实施;
对于划拨地来说,代征政策并没有引起社会财富总量的增长。
造成以上问题的原因有很多,比如法律依据存在局限性、政策存在不合理性、管理责任不明确、监督效果欠佳等等。
第四部分国内外公共用地取得和管理模式比较分析
通过国内外公共用地取得和管理模式的比较分析,得出了一定的启示。
国内大部分城市都采用了国家征用公共用地和代征公共用地模式来管理城市公共用地;国外的公共用地取得和管理,主要是采用土地购买、征收、征用、征购、土地优先购买和土地贡献等方式。
通过以上分析,公共用地管理模式的多样化、法制法规的健全化以及土地补偿的市场化等管理特点是值得我们借鉴的。
第五部分北京市公共用地管理的政策性建议
在前四部分分析的基础上,指出了公共用地取得与管理模式改革的紧迫性和改革的原则,并对今后的取得与管理模式提出了政策性的对策和建议。
一、要加强立法工作,保障公共用地建设和规划的实施。
二、公共用地要区分各种用途,分别以不同方式加以管理。
三、要加强城市规划工作,以满足人们生产和生活的需要。
四、规范代征地面积的核定,并建立城市代征用地审批和管理的有关法规。
五、制定公平、合理、有效的法规条例,并加强批后监督。
六、应将市场经济的契约意识引入审批程序。
七、完善代征公共用地的日后管理规定(移交程序、移交单位、移交时限)。
八、及时清理代征公共用地的历史遗留问题。
九、对于公共用地采用信息化管理以及加强工作人员的素质。
十、在有条件的地区,要建立土地储备制度,努力实