文档介绍：第一部分市场研判篇
一、宏观房地产市场现状分析(住宅)
(指长宁、虹口、杨浦、普陀、徐汇、卢湾、静安、黄浦、闸北、浦东十区,以下同)
供应量VS成交量:整体供应量呈下滑状态,截至11月15日,市场供应量只有407万㎡,预计整年很难超过520万㎡。成交量比较稳定,保持在650万㎡/年左右。
成交价格:2004年市场成交均价12300元/㎡左右,目前市场成交均价达到18300元/㎡左右,市场涨幅达49%,%左右。
供求比:2004、2005年供应量大与成交量,2006年至今受多种原因影响,供应量小于成交量,但整体来看,最近四年市场综合供求比为1:,即目前市场以消化存量房为主,新增供应量较小。
在目前上海房地产市场上内环内供应普遍不足,而内中环、中外环区域供应量整体上是比较充足的,从普陀区的住宅市场放量来看,近年的住宅市场供应比较充足,在中心10城区中仅少于浦东地区,如下表所示:
供应量VS成交量:普陀区最近三年住宅供应量在100万㎡/年左右,截止11月15日,供应量约88万㎡,预计今年住宅供应量较前三年将有所下降,但相对于其他中心城区普遍的供小于求的现象,市场供应还算充足。区域最近三年住宅成交量保持上升势头,今年前11个月共成交约120万平方米,基于良好的市场预期,2007年全年住宅成交量可能突破130万㎡,市场需求比较旺盛。
—(含商住)供应情况
区域
预售证数
面积
长宁
54
647046
虹口
46
652339
黄浦
20
252012
静安
15
154517
卢湾
20
209847
闸北
60
928087
徐汇
69
1002587
杨浦
84
1317973
普陀
99
1815864
浦东
236
3807595
合计(㎡)
693
10787867
成交价格:2004年普陀区住宅销售均价约7830元/㎡,目前销售均价达到12114元/㎡,%,%左右,年均增幅高于上海市中心城区平均增幅。
供求比:最近三年区域市场供求基本平衡,在今年上海乃至全国房地产市场火爆的大背景下,区域住宅市场呈现一定的供应量小于成交量的现象,但综合最近几年的市场供需来看,整体供求比在1:,即表明目前市场上还有相当一部分的存量房有待消化。
【市场分析】
无论是上海整体市场还是普陀区域市场,今年市场均较好,主要原因为需求旺盛和市场供应的相对不足。
需求旺盛有以下几个方面的原因:城市经济的快速发展;刚性需求不减;城市中心区域不动产的保值增值性;05、06年压抑需求在07年的释放等。
供应相对不足的原因有:城市中心区可开发用地减少,供应不足;政策调控市场供应不足;05年、06年市场政策风险比较大,开发节奏放缓导致的不足等;
从整体上看,目前市场供求基本平衡,压抑的需求和压抑的供应都将会在近期释放。
二、土地市场分析
2003年—2007年11月中心城区土地出让情况
—
/
2003
2004
2005
2006
2003年至今上海中心城区共出让土地354幅,㎡;从时间上看,主要集中在2003、2004年,㎡,%,近年土地成交较少,㎡(㎡),年均约110万㎡(㎡);
从区域上看,主要集中在浦东地区,㎡,%,而卢湾、静安连续三年没有土地成交,市中心区可开发用地越来越少;
2007
地块
面积(㎡)
地块
面积(㎡)
地块
面积(㎡)
地块
面积(㎡)
地块
面积(㎡)
长宁
6
70234
5
96932
1
60583
1
14244
1
18770
虹口
13
242381
3
64315
3
81592
/
/
4
81664
杨浦
20
528459
4
77390
6
258068
6
232725
3
105324
闸北
9
520330
1
86400
/
/
3
59218
3
62730
徐汇
16
566815
1
20530
/
/
5
50076
/
/
黄浦
3
17474
1
11675
/
/
/
/
1
13709
卢