文档介绍：重塑理想 ——理想0769文字宪法——
我们带着问题而来,也带着答案(?)而来
目前主要面临以下几个问题:
1、面对市场整体提价的情况下,3期的价格怎样得到提升?
2、接下来的四期高档产品,推广如何找到平衡,价格如何找到平衡?
3、成熟大社区这个大的价值点和三期、四期如何找到推广结合?
4、目前3期推广,是在大的统领下进行,还是小的矛盾点突破?
5、怎样拉拢其他三区的目标客户?
蛇有七寸,贼有一王,众多问题,只要找到一个突破口,即迎刃而解
我们的态度
先从大处入手,看看2006年东莞整个市场环境:
2006年土地交易市场运行良好(近4000亩),
城区房地产主战场地位虽然有被诸侯镇区崛起取代之势,
但是东、南、莞、万仍四分春色。
二先看大环境
东城是大型高档楼盘集中地,东莞城区主要竞争区域。
东莞中心城市地位渐渐在这里确定,
所以它的地产市场地位在东莞城区也特别耀眼
从目前拥有的项目来看:万科城市高尔夫花园、中信凯旋城3期、旗峰天下、聚星岛、星河传说、景湖春晓、蔚蓝星湖……
目前虽然小户型需求很旺,但大户型是其需求主流,本地居民是其需求主体
一切都在偏向大豪门、高档次、大社区、高品质
作为供应市场主力,抢占了我们的目标群不止一点点
1 东城
南城从房价上看可以说代表了东莞最高水平,市场竞争激烈
各楼盘价格虽然相差不大,(4500-5500元/㎡),但都是定位在高端市场
住宅以三房为主,强调居住品质(两房及小户型单位为辅)
无论从别墅到普通洋房,都代表了东莞地产最高价值,领跑东莞房价。
完善的市政资源配套,加上高档的品质形象,
网罗了东城、莞城、南城甚至万江的很多置业客户
代表楼盘:景湖湾畔、金色华庭、百悦新城、景湖花园八,九期、东骏豪苑二期、世纪城诺丁山、江南雅筑、景湖湾畔……
2 南城
莞城是东莞中心城的发源地,购房客户以本土居民为主,有着强烈的“运河情节”
莞城目前推出及消化的户型多为中小户型,
楼盘的档次虽然偏中,但由于旧城改造,也在档次与格调上有很大的上升趋势
高品质的大盘逐渐开始垄断市场,比如万科运河东1号,还有香港街等
它也是我们心头的阴影
3莞城
万江,我们是老大!
除了我们的磅礴气势外,其中还有一个重要的原因,
万江作为新兴之地,与其他区域相比,还有一定级差(主要集中在4100元左右)。
片区内部竞争其实很弱,主要来自于其他三区的楼盘的竞争——尤其东城和南城
虽然如此,但随着麦德龙、华南MALL进驻,汽车总站建设,“商贸流通居住”的城市定位,
万江楼市也已成为东莞的亮点,
如阳光海岸、水印长堤、盛世华南、江滨花园等一系列以水景为主,体现“万江”特色的产品,也在逐渐提升自己的档次
当然,理想0769依然是老大风范,万江的配套优势就是我们的配套优势
问题在于我们如何整合利用
4 万江
东城和南城是主流,是高档次的象征,是大盘垄断天下的时代
其地位优势和楼盘的高档次形象优势,抢占了我们宝贵的目标客户群
包括南城、万江在内,四区是我们天然的主力人群区域(尤其东城)
涵括了超过大约70%的目标群数
它们在地理位置上本来就占劣势,与这些高档次的大盘形象相比
我们要提升价格,要吸引目标客户,有何启发?
走具有高档次、大垄断的大盘印象,应该是一个极其成熟的方向!!
5 总结
三再看小环境
小环境,就是我们的产品与配套本身
50万平米大社区已经相当成熟,周围的配套代言了万江
区内配套:双主题会馆,首个互动式体验图书馆、黄冈理想学校、幼儿园……
区外配套:世界级购物场所麦德龙、华南MALL、城市快速过境路五环路、市公交车总站便利交通网……
产品从一期到四期,结构丰富,满足了人生不同阶段的需求
等等等等,这简直就是一个联合、联邦的概念。
但是这些硬性的条件,能不能用一种更好的利益诉求给到市场?我们看看目前的广告:
1 整体来说